Какой инфраструктурой должен обеспечить застройщик будущих жителей? Зачем нужны магазины и сервисы на первых этажах жилых комплексов, какие из них востребованы, а какие – нет?
Жить хорошо… А хорошо жить — ещё лучше! Если 10–15 лет назад признаком того, что "жить хорошо", было просто наличие четырёх стен, из которых едешь на работу и обратно, то сейчас это уже не так. Жилой комплекс подбирается не только исходя из наличия в нём стен и потолка, но и сопутствующей инфраструктуры — детских садов, школ, магазинов, аптек и так далее и тому подобное.
Если говорить про социальную инфраструктуру — детские сады, школы, поликлиники, пожарные дело, отделы полиции, отделения почты, дороги и прочее, прочее, прочее, — то это обязанность города и городского бюджета. Есть даже специальные нормативы градостроительного проектирования Санкт–Петербурга, утверждённые в 2017 году.
По ним на каждую тысячу человек, которые будут проживать в новом жилом комплексе, должно быть:
— дошкольных образовательных организаций — 61 место, радиус обслуживания составляет 300 м;
— общеобразовательных организаций — 120 мест, радиус обслуживания составляет 500 м;
— профессиональных образовательных организаций — 13 мест с транспортной доступностью до 60 минут;
— организаций дополнительного образования детей — 60 мест с пешеходно–транспортной доступностью до 30 минут, в том числе учреждения дополнительного образования детей в сфере искусств — 7,2 места;
— стационаров для взрослых и детей — 9 койко–мест с транспортной доступностью до 60 минут;
— поликлиник для детей — 2,92 тыс. посещений в год (5,7 посещения в смену);
— поликлиник для взрослых — 7,22 тыс. посещений в год;
— стоматологических поликлиник — 1,43 тыс. посещений в год (2,8 посещения в смену);
— женских консультаций — 0,87 тыс. посещений в год (1,7 посещения в смену);
— диспансеров (отделения) — 0,78 тыс. посещений в год (1,53 посещения в смену).
Но денег на всё это нет либо они не в том количестве, чтобы хватило построить всё и для всех. Поэтому городские власти придумали выход: "Вот смотри, девелопер, — хочешь построить здесь дома, но мы не можем построить здесь социалку. Поэтому если очень–очень хочешь — строй сам, мы разрешаем, а потом подаришь это всё городу, ну или мы что–то у тебя выкупим. Если не хочешь — не строй, дело добровольное". И застройщики строят. Или обещают построить. Что делать, если эта инфраструктура существует лишь на бумаге, — пока рецепта ни у властей, ни у кого другого нет. Только ждать.
Но можно при выборе жилого комплекса внимательно посмотреть на предыдущие проекты девелоперов, оценить, сколько они строят социалки и выдерживают ли сроки. Кто из застройщиков сейчас создаёт инфраструктуру, есть в таблице.
Впрочем, соблюдение формальных нормативов с реальной жизнью согласуется далеко не всегда. Даже если с балкона будущей квартиры вам покажут школу и детсад во дворе — наличие мест в них стоит уточнить. Нормативы верстаются исходя из общероссийской статистики, в соответствии с которой детей до 15 лет в стране чуть менее 18%. Но в районе новостроек с молодыми семьями, да ещё и при наличии социального жилья, эта пропорция может быть совершенно другой.
Кроме инфраструктуры социальной есть ещё инфраструктура бытовая — магазины и прочее. С ней всё решается проще и на коммерческой основе.
К наполнению новостроек такими удобствами существуют два подхода. Первый — продажа нежилых помещений, после которой застройщик не может влиять на их целевое использование. Второе — аренда. При втором подходе застройщик обычно ищет таких арендаторов, которые насытят жилой комплекс самыми востребованными услугами. Из–за этого можно потерять часть доходов от аренды, но зато увеличится стоимость квартир, ведь единое управление гарантирует, что под окнами не появится не вполне подходящее заведение и в целом среда оказывается более сбалансированной.
Наиболее востребованными сервисами среди жителей являются магазины, где можно удовлетворить базовые потребности, такие как продукты питания, услуги для красоты и здоровья, алкомаркеты. Также важными являются фитнес–студии, частные образовательные центры, детские сады. При этом если лет пять назад продуктовые ретейлеры предпочитали формат 350–400 м2, то сейчас, расширяя свой ассортимент, они охотнее берут в аренду площади от 600–700 м2. Растёт активность пунктов выдачи заказов ("Озон", Wildberries, "Яндекс.Маркет"), которые стараются сесть почти в каждом построенном доме.
Помимо базовых потребностей жильцы также ищут услуги, которые помогут им удовлетворить дополнительные, но не менее важные запросы. Это могут быть товары и услуги для домашних животных, разнообразные гастрономические заведения, кафе для встреч.
Наполнение коммерческой инфраструктурой зависит от масштаба проекта, его класса, окружающей среды и состояния инфраструктуры в районе. Доля коммерческих площадей может составлять до 10% в комплексных проектах и около 5% в районах с развитой инфраструктурой. Инфраструктурный стандарт включает в себя такие заведения, как рестораны, пекарни, аптеки, детские образовательные учреждения и другие. Из–за пандемии девелоперы также начали внедрять рабочие зоны и пространства для домашнего офиса на первых этажах жилых комплексов. Кроме того, стрит–ретейл — неотъемлемая и важная часть современного квартала. Находясь на уровне глаз, он во многом формирует фронт улицы и внешний облик дома или квартала.
