Главный страх, который до последнего времени довлел над покупателями строящегося жилья, – заплатить деньги, но либо не получить своё жильё, либо получить его позже положенного срока
Самые длительные стройки (10–15 лет), которые были в Петербурге, — проекты компаний "Л1" ("Лондон парк", "Граф Орлов") и "М–Индустрия" ("Поэма у трёх озер"). Но они были всё–таки завершены. Громкие банкротства — ГК "Город" или "Норманн" — тоже в прошлом. Их проекты также постепенно достраиваются.
В целом риски, которые были на рынке строящегося жилья 5–10 лет назад, ушли в прошлое. Система банковского проектного финансирования с зачислением денег дольщиков на эскроу–счета, которую власти внедрили в 2019 году, оказала стабилизирующее действие на рынок, снизив риски потери квартиры и денег практически до нуля.
Пока основным риском остаётся не вовремя сданный проект. Впрочем, этой бедой страдали и продолжают страдать строители во все эпохи и во всех странах. Причём в некоторых странах, например раскрученных ОАЭ, это вообще грехом не считается и получить от застройщика компенсацию за квартиру, построенную на год позже обещанного, практически невозможно.
Сейчас, по данным портала "Единый ресурс застройщиков", в среднем перенос сроков ввода жилых комплексов в Петербурге составляет 5,1 месяца (минимум был в апреле прошлого года — 3 месяца).
Читайте также:
Спецпроекты
Как выбрать застройщика: качество работ
Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ и регламентируется 214–ФЗ. Так, размер неустойки составляет 1 / 300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. Если дольщик — физическое лицо, размер неустойки удваивается и составляет уже 1 / 150 ставки ЦБ. Но это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать ещё компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф — 50% от присуждённой суммы. Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.
К примеру, стоимость квартиры — 10 млн рублей и она должна была быть передана до 4 мая 2023 года. По факту её передали 4 августа. За это время, согласно договору, набежали пени 520,8 тыс. рублей. Так как дело дошло до суда, последний помимо выплаты пени может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем 15 тыс. рублей, и затраты на юриста — 35 тыс. Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации.
Ещё можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понёс из–за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.
Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приёма–передачи и доказательства её оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.
Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.
Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:
1) неустойку за задержку сдачи объекта;
2) компенсацию морального вреда;
3) компенсацию судебных расходов;
4) компенсацию понесённых убытков.
В итоге требования о взыскании неустоек за просрочку передачи держат пальму первенства в судах общей юрисдикции среди судебных споров между дольщиками и застройщиками. Дальше идут споры об устранении недостатков в квартирах (как правило, к ним добавляются штрафы за неустранение), о признании права на квартиры и о взыскании разницы между первоначальной и рыночной стоимостью недвижимости (если договор расторгнут и квартира не передана).
При этом девелоперы говорят о том, что они не всегда выдерживают сроки сдачи домов не по своей вине, а по вине монополистов или чиновников. А потребители бегут в суд, требуют компенсаций. И это ввергает проекты в убытки, а компании (особенно небольшие) — в банкротства.
Впрочем, в последнее время девелоперы пытаются ускорить строительный цикл. Как подсчитали в Nikoliers, в прошлом году досрочно было введено 850 тыс. м2 жилья (26% от общего объёма ввода). Преимущественно раньше срока сдаются проекты крупных девелоперов — Setl Group, группы "ЦДС", а также локальных игроков премиального сегмента — AAG, "Балтийской коммерции".
Здесь всё тоже упирается в деньги. Застройщики не хотят нести финансовые потери, нарушая сроки строительства.
Если строительство обеспечено финансированием по проекту, то оно практически не зависит от продажи и нет смысла затягивать процесс. Быстрое завершение строительства позволяет сэкономить на коммунальных и эксплуатационных расходах, а также на охране новостроек, которые ложатся на счета застройщика. Поэтому застройщики заинтересованы в том, чтобы передать квартиры дольщикам и воспользоваться услугами управляющей компании как можно скорее.
В общем, на застройщиков, так же как и на другие компании, оказывают давление нестабильная политическая и экономическая ситуация, неопределённость будущего. Поэтому многие участники строительной отрасли стремятся завершить строительство домов досрочно.
Отдельно стоит отметить значимость репутации, которая также имеет финансовую ценность. В период нестабильности положительный имидж девелопера и его принципиальность в выполнении обязательств стоят на втором месте по значимости для клиентов после местоположения объекта и почти равны по значимости с ценой.
