Кадастровая стоимость недвижимости вырастет в следующем году почти вдвое. В качестве компенсации Смольный решил не повышать ставку налога на имущество.
Санкт–Петербургское ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" опубликовало проект отчёта об определении кадастровой стоимости 3,4 млн зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и машино–мест. Оценка выполнена по состоянию на 1 января 2023 года, но должна вступить в силу со следующего года.
Сейчас действует оценка по состоянию на 1 января 2018 года. В 2020 году управление подготовило новый расчёт, который увеличивал суммарную стоимость городской недвижимости в среднем на 25%. Однако Смольный отказался вводить её в действие, чтобы не увеличивать расходы бизнеса на фоне пандемии коронавируса. Затем в соответствии с федеральными требованиями город разделил кадастровую оценку земельных участков и объектов строительства. Первые переоценили год назад, они также подорожали на 25%, их новая кадастровая оценка действует с этого года.
Что же касается зданий и помещений, то они подорожали сильнее — в 1,78 раза. Если согласно действующей кадастровой оценке их суммарная стоимость составляет 28,2 трлн рублей, то в проекте документа получилась цифра 50,22 трлн.
"ДП" проанализировал изменение кадастровой стоимости нескольких знаковых объектов. Так, здание Зимнего дворца подорожало в 25 раз — до 25,6 млрд рублей. Кадастровая стоимость "Лахта Центра" выросла с 125,7 млрд до 201,9 млрд рублей. ТК "Галерея" подорожал с 11,66 млрд до 22,1 млрд рублей.
Аналогично подорожали и квартиры петербуржцев. Так, взятая наугад 50–метровая двушка в Кировском районе будет стоить 7 млн рублей вместо 3,8 млн.
Цены растут
Столь заметный рост кадастровой стоимости Управление кадастровой оценки объясняет в первую очередь ростом рыночных цен. С 2018 по 2023 год квартиры подорожали в среднем на 80%, коммерческие помещения — на 35–54%, говорится в проекте отчёта. Кроме того, в ходе оценки были исправлены старые ошибки, незначительно корректировалась методология. В частности, теперь учтён статус объектов культурного наследия. Вместе с тем было решено не включать в кадастровую стоимость НДС (его включили в проект оценки 2020 года). В остальном методика оценки не отличалась — использовался затратный подход, при котором оценивается стоимость строительства объекта с учётом износа. Между тем в практике рыночной оценки чаще используется подход, оценивающий доходность объекта, обращают внимание эксперты.
"Кадастровая стоимость влияет на размер налогов, подлежащих уплате (при продаже, получении в дар и пр.), размер государственной пошлины для сделок, проводимых нотариусом. Может влиять также на размер арендной платы (например, когда арендуется здание, находящееся в публичной собственности)", — перечисляет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Екатерина Дятлова.
Ставка налога на имущество для физлиц в Петербурге составляет от 0,1 до 0,5%. Для организаций она равна 1,5%, но с 2024 года должна, согласно городскому закону, увеличиться до 2%.
Однако этого не произойдёт, пообещал в пятницу вечером вице–губернатор Петербурга Алексей Корабельников. "Ставку налога на имущество на 2024 год планируем оставить на уровне 2023 года (1,5%). Соответствующий проект закона уже разработан комитетом финансов", — написал он в своём телеграм–канале.
Но даже в таком случае налоговая нагрузка на условный торговый центр площадью 50 тыс. м2 может вырасти с 30 млн до 100 млн рублей в год, подсчитал генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков. По его мнению, именно торговые центры пострадают от увеличения кадастровой стоимости больше всего. "Сначала пандемия привела к ротации арендаторов, потом пришла вторая волна, связанная с санкциями, — перечисляет эксперт события последних лет. — А затраты на содержание растут. Поэтому доходность торговых центров как минимум не растёт, а у большинства — падает".
Новая кадастровая оценка превышает рыночную стоимость торговых объектов на 30–40%, полагает Игорь Лучков. "Она близка к потолку рыночной цены, если учитывать стоимость земельного участка и НДС", — отмечает он.
"Для каких–то объектов, где бремя налога будет неприемлемым, собственники будут пытаться его перепрофилировать или продать", — прогнозирует управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков.
Можно поспорить
До 23 сентября Управление кадастровой оценки принимает замечания к проекту отчёта. На момент подготовки материала таких замечаний было более сотни. После утверждения документа владельцы недвижимости могут обратиться за пересмотром кадастровой стоимости либо в комиссию при комитете имущественных отношений, либо в суд. С 2018 года первым путём пошли собственники 405 объектов, вторым — 240. Комиссия согласилась пересчитать кадастровую стоимость 188 объектов, а суд — 187, из которых семь — в сторону увеличения.
Учитывая столь заметное увеличение кадастровой стоимости, эксперты ожидают и увеличения числа споров.
