Газпромбанк выкупил все ТЦ "МЕГА" в России, в том числе два объекта в Ленобласти, на окраине Петербурга. Арабский фонд Mubadala, возможно, станет единственным владельцем крупнейшего торгового центра в Северной столице — ТРК "Галерея". Одновременно петербургские собственники жалуются на повышение налогов на коммерческую недвижимость после пересчёта кадастровой стоимости. Ждут ли рынок "новые 90-е" с резкой сменой владельцев и закрывшимися проектами?
После шока коронавирусных ограничений и ухода иностранных брендов, оставивших пустые площади вместо привычных очередей, ситуация в торговых центрах Петербурга стала понемногу улучшаться.
Согласно отчёту консалтинговой компании Nikoliers, в III квартале 2023 года объём качественного предложения торговой недвижимости остался на уровне 2022 года, в 3,21 млн м2. До конца года анонсировано открытие двух ТРЦ: "Экопарк" и интерьерно-выставочного центра "МÖБЕЛЬБУРГ". Для сравнения, по данным консалтинговой компании IPG.Estate, с января по июль 2023 года в Петербурге не был введён ни один новый торговый центр.
Постепенно снижается вакантность. По итогам III квартала текущего года она вернулась к уровню аналогичного периода 2022 года. Изменилась структура новых арендаторов, кроме безусловного лидера, магазинов одежды и обуви. В первом полугодии в ТЦ открывались в основном заведения общественного питания, в начале второй половины года вперёд вышли магазины детских товаров и ювелирных украшений.
Продажа ювелирных украшений.
Новые арендаторы помогли увеличить заполняемость торговых центров: петербуржцы пришли посмотреть и купить товары новых турецких и отечественных брендов. Nikoliers оценил активность покупателей в III квартале текущего года как стабильную. Показатели понемногу растут, например, в первые две недели сентября они превысили прошлогодние на 4%.
“
"Опираясь на опыт прошлых лет, можно предположить, что основной трафик будет сформирован в крупных торговых центрах, где большой выбор магазинов одежды и обуви, развлечений и заведений общественного питания. А также в торговых центрах, расположенных на проходных улицах города", — отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Эксперты указывают, что без сделок по приобретению активов иностранных компаний, скорее всего, рынок торговой недвижимости развивался бы в Петербурге без особых потрясений и постепенно показывал дальнейшее восстановление. Однако зарубежные инвесторы под санкционным давлением избавляются от российских активов.
График продаж
Строго говоря, это не новая тенденция, скорее уход инвесторов из "недружественных" стран набирает обороты. Зарубежные компании уже отказались от "Невского центра", "Парк хауса", "Охта молла" и ряда других объектов. В конце сентября стало известно сразу о двух крупных сделках.
Источники сообщили о возможной продаже "Галереи" арабскому фонду Mubadala, который уже владеет 50% молла. Американский собственник, фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, управляемый американской компанией Morgan Stanley, уже давно заявил о намерении уйти с российского рынка и поиске покупателя. Впрочем, исполнительный директор Mubadala Мусаббех аль-Кааби тоже планировал приостановить инвестиции в российские проекты. Ни арабский, ни американский фонды официально не комментировали возможную покупку.
ТРЦ "Галерея".
Зато официально завершена сделка Газпромбанка и шведской Ingka Centres по покупке всех 14 российских торговых центров "МЕГА". Эксперты оценили её стоимость в $2,5–3 млрд. Так на рынке Петербурга появился ещё один игрок, которому принадлежат крупнейшие моллы города.
“
"Сделки по приобретению таких крупных торгово-развлекательных центров могут оказать значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости в Петербурге. Появление крупных игроков на рынке может привести к консолидации рынка вокруг них. Это может означать, что крупные компании будут владеть и управлять значительной частью коммерческой недвижимости в городе", — отмечает преподаватель кафедры экономики и финансов РАНХиГС Петербурга Екатерина Подольская.
Что ждёт новых владельцев
Полтора года "Галерея" привлекла новых арендаторов, например, турецкий бренд OXXO, и сотрудничала с властями города, открывая бутик "Петербургский дизайн". В это же время в каждом из ТЦ "МЕГА" простаивали около 30 тыс. м2 после ухода якорного арендатора IKEA и других зарубежных брендов. Из-за этого сокращалось количество покупателей, а сами объекты уже не могли считаться высокодоходными.
Посетители уходят из "МЕГИ"
Газпромбанк объявил, что не планирует проводить ребрендинг и начинает работу над наполнением новыми арендаторами опустевших площадей в торговых центрах. Большинство экспертов, опрошенных "Деловым Петербургом", сошлись во мнении, что новый владелец пригласит мебельные магазины и бренды товаров для дома. Впрочем, специалисты называют и альтернативные методы использования торговых центров в Кудрово и на Парнасе.
"Ещё один сценарий, который может произойти: часть "МЕГИ" будет переделана под склады. "МЕГА" состоит из одного уровня, что удобно для складских помещений, а цена за метр позволяет сдавать оставшиеся площади по ставке складов класса "А", — предполагает генеральный директор "МТЛ. Управление активами" Станислав Ступников.
Эксперт добавляет, что часть комплексов "МЕГА" может также стать комплексами формата "у дома", поскольку вокруг ТЦ достаточно плотная жилая застройка. Возможно, часть помещений превратится в логистический хаб или распределительный центр.
Со Станиславом Ступниковым отчасти согласен основатель и генеральный директор аналитического агентства INFOLine Иван Федяков. Он не исключает, что какие-то из торговых центров могут быть закрыты и снесены, а на их месте Газпромбанк построит жильё, на котором будет проще заработать.
"У Газпромбанка опыта управления торговыми объектами по большому счёту не было. Если Газпромбанк рассматривает эту сделку как спекулятивную, у него есть шанс потом распродать эти объекты по частям и заработать на этом. Целиком никто в России не сможет купить подобную сеть. Скорее всего, далее будет идти речь о краткосрочном или среднесрочном управлении, чтобы эти объекты продолжили функционирование", — отмечает Иван Федяков.
Если какой-то из этих прогнозов станет реальностью, то в Петербурге станет меньше торговых площадей, которые могут арендовать бутики, а у покупателей сократится выбор локаций для покупок.
Аллеи гипермаркета Мага Парнас.
Ряд проблем ждёт нового владельца, если он решит заниматься развитием ретейла, отмечает экономист Екатерина Подольская. Среди них значительные операционные затраты и дополнительные инвестиции в маркетинг и рекламу, а также возможное изменение условий для текущих арендаторов. Повышение арендной ставки может заставить бренды переезжать в торговые центры с более привлекательными условиями или уходить в онлайн.
Куда бежать
Однако ставки для арендаторов могут вырасти и в торговых центрах, которые не перекупал новый владелец. Это связано с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости и увеличением налога на неё. Тогда, кроме переезда, есть ещё путь — повышение стоимости товаров. А это уже ударит по покупателям.
“
"Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости может увеличить налоги для владельцев ТЦ, что, вероятно, приведёт к росту арендной платы арендаторов вследствие роста операционных расходов арендодателей. Соответственно, для посетителей ТЦ — к росту цен на товары и услуги", — отмечает Евгения Хакбердиева.
Дополнительное финансовое бремя может разорить торговые центры, которые уже находятся в сложном положении. Эксперты не исключают вероятность, что некоторые торговые центры закроются, и тогда их общее количество сократится.
Магазины в ТЦ "Галерея".
Среди других последствий увеличения кадастровой стоимости Екатерина Подольская указывает сокращение вложений в коммерческую недвижимость, поскольку инвесторы обратят внимание на другие регионы с более выгодными налоговыми ставками.
Если этот сценарий воплотится в жизнь, то рынок коммерческой недвижимости Петербурга могут ждать непростые времена. Однако специалисты воздерживаются от однозначных оценок и прогнозов. Многое зависит от стратегий развития каждого магазина, решений правительства и экономической ситуации. Так, четыре крупных компании-владельца торговой и офисной недвижимости в Петербурге уже обратились к президенту России Владимиру Путину и губернатору Александру Беглову с просьбой не утверждать кадастровую переоценку.
“
"В целом, магазины, которые могут адаптироваться к изменяющимся условиям, инвестировать в цифровые технологии и предложить потребителям уникальные и значимые варианты, имеют больше шансов на успех в будущем", — резюмирует Екатерина Подольская.
