На офисном рынке Петербурга пустуют менее 10% площадей. На смену иностранцам приходят российские компании, зачастую с типично российскими запросами.
Объём свободного предложения качественных офисов в среднем по рынку уже сократился ниже психологического порога 10% и составил 9,3% к началу IV квартала 2023 года, подсчитали в NF Group. Растёт количество бизнес–центров, заполненных на 100%. Если в конце 2022 года их было 277, то к началу октября 2023–го — уже 311. Одновременно уменьшается количество офисных центров (с 36 до 29), в которых можно найти блоки площадью от 3 тыс. м2 в одном здании.
Наиболее активны на рынке арендаторы из финансового сектора, сегмента IT, а также нефтегазовых структур и производственных компаний. По данным Maris, общий объём сделок по аренде помещений в бизнес–центрах класса А и B за первые 9 месяцев в Петербурге составил более 198 тыс. м2. Участники рынка обращают внимание на сокращение средней арендуемой площади офисов. По оценкам Maris, в классе А этот показатель сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 41% и составил 600 м2, а в классе B — до 580 м2 (на 21% меньше итогового показателя 2022 года).
Площади, которые освободились после ухода международных компаний, с отделкой и меблировкой, на 90% заняты новыми арендаторами (за исключением тех, которые выставлены на продажу), говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Петербурге Регина Волошенко.
"Мы наблюдаем новую тенденцию на рынке, когда российские компании и полугосударственные структуры всё чаще арендуют офисы, освободившиеся после ухода международных компаний. Эти компании выбирают офисы со смешанной планировкой, где есть и кабинеты, и открытые зоны. В связи с ростом спроса на офисы у российских компаний и полугосударственных структур появился тренд на выделение в помещениях vip–зон и кабинетной системы", — отмечает она. В числе других трендов называются: появление большого количества лаундж–зон, кабинетов, переговорных комнат, индивидуальных кабинок и пр.
Принцы госплана
Запросов на офисы с золотым убранством и прочими атрибутами роскоши уже нет лет десять, говорит директор департамента офисной недвижимости компании Maris Алёна Бердиган. "Более того, когда подобные офисы освобождаются, сдать их крайне сложно — это устаревший фасон, излишняя вычурность. Я бы сказала, что они чаще пугают потенциальных арендаторов, чем вызывают восторг. Тем не менее встречаются любители и такого продукта. Всё–таки современные офисы со спокойным дизайном, удобной планировкой и современным оборудованием — это то, что пользуется большим спросом и быстрее уходит с рынка", — говорит она.
После ухода иностранных компаний их офисы стали занимать российские арендаторы, подтверждает Алёна Бердиган. "Частично это были и компании госсектора, которые ранее традиционно предпочитали кабинетную систему с глухими стенами, но перестройка произошла довольно быстро. Тем не менее случаются запросы “на комфорт”, когда директору необходима личная комната отдыха, санузел, душ. Но в нашей текущей практике такие запросы единичны", — отмечает она.
Работа для VIP
Среди отечественных компаний наличие VIP–зон для высшего руководства уже достаточно давно является распространённой практикой, рассказывает коммерческий директор компании Pridex Александр Алейников. Такие пространства могут включать в себя отдельный кабинет с санузлом, комнату отдыха, собственную переговорную зону — в отдельных случаях создаются целые VIP–этажи с полностью обособленной инфраструктурой. "На фоне ухода иностранного бизнеса тенденция стала более заметной в общей массе запросов, однако нельзя сказать, что это связано с намеренным отказом от зарубежных архитектурных решений — здесь я бы скорее выделил общее смещение спроса в сторону смешанных планировок, сочетающих в себе как кабинеты, так и open space", — комментирует он.
В целом же многие тренды, начатые западными компаниями, задали новое направление развития рынка и уже никуда не исчезнут, считают эксперты. Сюда относится разнообразие типологий пространств в офисе (тихие зоны, бизнес–лаунджи, зоны для отдыха и неформального общения, спортпойнты и др.) или различные решения для гибридной работы, такие как незакреплённые рабочие места, приводит примеры Александр Алейников.
По кабинетам
Спрос на кабинетную систему и отдельный кабинет директора никуда не исчезал и данная тенденция продолжается, считает руководитель направления офисной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Наталья Никитина. "Я бы сказала, что это основной запрос в данный момент. Даже в коворкингах спрос на отдельные кабинеты–офисы высокий ещё на этапе предброни", — отмечает она.
Для компаний из госсектора или активно с ним работающего такая кабинетная система до сих пор в приоритете, говорит генеральный директор бюро AIKIdesign Лариса Аниканова. "Но всё чаще приходят запросы от компаний, в том числе крупных, на более современные форматы, отвечающие актуальным трендам в офисном строительстве и дизайне", — добавляет она.
Архитектор Renaissance Development Олеся Файбушевич считает, что тенденции к кабинетным рассадкам нет. "Мы наблюдаем обратную тенденцию: руководители, наоборот, хотят быть рядом с сотрудниками и всё больше пересаживаются в open space", — говорит она.
Тенденции против
Очевидно, что запросы арендаторов во многом зависят от отрасли, в которой они работают. Наиболее демократичны в этом плане айтишники, которые в своё время и ввели моду на открытые планировки.
"Наши последние сделки проходили в основном с представителями IT–сектора. Они по–прежнему предпочитают современные офисы с открытыми планировками. От них поступают запросы на офисы, где помимо рабочих мест есть места для отдыха, использован актуальный стиль в оформлении интерьеров, спросом пользуются видовые помещения с развитой общественной инфраструктурой внутри зданий и в их окружении. Запросов на офис в стиле “дорого–богато” по нашим премиальным объектам мы не видим", — говорит генеральный директор УК инвестиционного фонда Jensen Group Дмитрий Абрамов.
"По нашим наблюдениям, арендаторы хотят не роскоши, а комфорта. Больше переговорок, больше мест для неформального общения, больше вариаций мест, где можно в целом сесть поработать, технологичные офисы, внедрение hot desking. Гибкость пространства, вариативность использования, человекоцентричный дизайн и оптимизация площадей — тенденции, которые наблюдаем мы", — говорит Олеся Файбушевич.
"Всё чаще от компаний поступает запрос на строительство офиса как коворкинга: с атмосферными местами общего пользования, выделенной открытой коворкинг–зоной с незакреплёнными рабочими местами и небольшими офисами для сотрудников, находящихся на полном или гибридном графике работы", — подтверждает Лариса Аниканова.
