Что может быть проще: купил участок земли, построил многоквартирный дом, продал квартиры, получил прибыль и так до бесконечности. Всех, у кого меньше миллиарда, можешь посылать есть галстук.
Лет десять–пятнадцать назад девелопмент был именно таким. Простым как "три копейки". Достаточно было воткнуть в удачном месте, желательно рядом с метро, очередную коробку–человейник с приемлемой ценой, и квартиры в ней разлетались как пирожки в базарный день. Если локация была не очень хороша, то рецепт такой же, только надо поставить низкую цену. И вуаля — продажи обеспечены.
Именно так на карте города появились уродливые панельки Каменки из ещё в советское время устаревшего завода Войсковицы, крепостные кварталы, в которых хорошо обороняться от зомби, бюджетные спальники на окраинах, главная маркетинговая фишка которых — разноцветная раскраска, где город активно закупал и закупает квартиры для очередников. "Дёшево, хоть и сердито" — главный принцип девелопмента 2000–2010–х годов с ценой по 45–70 тыс. рублей за 1 м2. До сих пор в памяти "прекрасный" совместный дом от ЮИТа и "Ленстройтреста" на углу Хошимина и Композиторов, в котором двор–колодец представлял собой сплошную парковку без кусочка зелени.
Но рынок порешал. И бетонные коробки уже не востребованы. А пользуются спросом комфортная среда, удобные квартиры, красивые дворы.
Привязка к местности
Очевидно, что любой проект начинается с выбора локации. "Девелопер смотрит, насколько жильё будет востребовано, какие дома ещё строятся рядом. Оценивается доступность подключения инженерных сетей", — говорит Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК "Полис".
"Прежде чем принимается решение о приобретении того или иного земельного участка, проводится всесторонний анализ, в котором принимают участие сотрудники различных служб. Определяются основные параметры проекта, его классность, объёмы", — поясняет Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга "РСТИ". Делается оценка рисков, SWOT–анализ, анализ цен и темпов продаж конкурентов, анализ себестоимости, в результате которых составляется финансовая модель.
"Стоимость земельных участков зависит от количества квадратных метров, которые можно на них реализовать. Но это очень условная цифра: наличие или отсутствие градостроительных ограничений может как увеличить, так и уменьшить потенциальную рентабельность, — рассказывает Елена Костицына, директор проекта ЖК "Экография" ("Охта Групп").
При этом стоимость участка может быть от 5 тыс. до 100 тыс. рублей за "квадрат" будущих улучшений. Чем лучше локация, чем выше готовность градостроительной документации, тем больше цена. К примеру, Element development Виталия Коробова летом купил последний участок 2,2 га на Петровском острове, на Ремесленной улице, 17, почти за 6 млрд рублей, или 65 тыс. рублей за 1 м2 улучшений. Для "Группы ЛСР" (специализируется на строительстве жилья), которая продала пятно, это долгожданная прибыль. Компания получила разрешение на строительство проекта ещё в 2017 году и, как говорят участники рынка, никак не могла решить, что с ним делать, апартаменты — непрофильный бизнес девелопера.
Решение о покупке участка, как правило, принимает заказчик — главное лицо (группа лиц), которое определяет политику и стратегию компании, рассказывает Сергей Тирских, заместитель директора СК "Дальпитерстрой" по проектированию: "Заказчик ставит задачу, исходя из которой готовится исходная документация, получается на руки градостроительный план участка, определяются параметры строительства (площадь, этажность и так далее), делается нормативное обеспечение. Дальше заказчик определяется с типом жилья, который в основном зависит от локации".
Где талию делать будем
После того как земельный участок куплен, проводятся более глубокие исследования. "Когда новая площадка приобретена, на основании собранных данных формируется ряд технических заданий (ТЗ). Одним из таких ТЗ является маркетинговое задание", — рассказывает Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы "Самолет". В маркетинговом задании отображена идеология проекта: для кого этот проект и что в нём должно быть, формируются USP проекта.
Главная задача - определить, каким будет проект, с какой квартирографией, какого технического наполнения. По сути, разрабатывается то, что будет продаваться только через несколько лет, а значит, нужно уметь анализировать, предугадывать, развивать продукт.
К примеру, когда "Балтийская жемчужина" начинала застраивать свой участок в Красносельском районе, мало кто верил, что там может получиться проект комфорт– и бизнес–класса, — слишком далеко от центра. Единственный плюс — вид на Финский залив. Но в итоге получилось. Сейчас район достаточно престижен. Хотя и здесь не обошлось без выкрутасов — так, в одном из первых корпусов на верхних этажах решили сделать квартиры с террасами. В итоге нарисовали квартиру 40 "квадратов", а терраса — 70. Что делать на этой террасе зимой и кому она нужна, не подумали. Продавалась такая недвижимость долго.
Одновременно креативная группа разрабатывает философию проекта, его бренд и нейминг — эти параметры повлияют на архитектуру и будут отражены во внешнем виде проекта, его благоустройстве.
"Маркетинговое подразделение проводит анализ продуктового и ценового предложения в рассматриваемой локации, оценивает объём и актуальные потребности потенциальной целевой аудитории и формирует маркетинговое задание для первичной разработки ОПР (объёмно–планировочного решения)", — дополняет Андрей Кириллов, представитель "Мегалит — Охта Групп".
Безусловно, класс и наполнение проекта в первую очередь зависят от места, а также от конкурентного окружения и градостроительных ограничений. "А дальше всё зависит от политики компании. Мы создаём штучные продукты, детально продумываем их со всех сторон, они все разные. В любом проекте, в любой локации надо искать изюминку, которая будет отличать его от других. Например, наш новый проект “Экография” — единственный строящийся комплекс в непосредственной близости от Петергофа. Плюс мы выбрали концепцию малоэтажного жилья. Загородное жильё, но в ближайшей доступности к городу и инфраструктуре — привлекательная перспектива. Интересное место, качественная архитектура, разнообразная квартирография и многочисленные фишки уже на старте оказались очень востребованным и успешным форматом", — говорит Елена Костицына.
Как придумать дом?
После утверждения состава продукта все ТЗ и стандарты компании передаются архитектурным бюро для создания концепции проекта. "Выбор архитектора также зависит от предпочтений заказчика. Либо он устраивает конкурс, желая получить разные варианты, либо приглашает на проект конкретное лицо или команду", — объясняет Сергей Тирских. Но, как правило, компании всё же проводят конкурсы с участием нескольких архитектурных мастерских. "Бюро выбираются на основании тендера, они могут быть как новые, так и те, с которыми уже сотрудничали ранее. Создание полной концепции проекта разбито на несколько этапов, каждый из которых длится от 1 месяца и более", — говорит Леон Пряжников.
Чаще всего при проектировании жилых комплексов архитекторы и дизайнеры отталкиваются от окружающего пространства, считает Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы "Аквилон" в Санкт–Петербурге и ЛО. "В центральных районах города наши специалисты воплощают характерную для Северной столицы элегантность. Мы очень внимательно относимся к архитектурному наследию города. В комплексах класса бизнес–лайт и выше мы привлекаем дизайнеров в том числе и для разработки входных групп, лобби и др. Всё должно соответствовать классу проекта. В этом и заключается наше стремление всегда дать клиентам чуть больше, чем определено нормативами. Ведя строительство своих проектов за пределами центра города, мы стараемся максимально гармонично вписать их в окружающую среду, при этом сделав заметными, уникальными. Окружающий ландшафт учитывается даже при выборе цветовой гаммы для облицовки фасадов", — рассказывает она.
На первой стадии проектирования создаётся внешний облик объекта и его пространственная ориентация — АГО (архитектурно–градостроительный облик объекта), который согласовывается с главным архитектором Петербурга, поясняет Елена Костицына. "Если идея уже определена и архитектору даётся прицельное техзадание, то эта стадия проектирования занимает 3–4 месяца. Стоимость АГО составляет приблизительно 10–15% от всей стоимости проектирования. Стоимость проектирования, в свою очередь, зависит от площади, класса объекта, имиджа студии и обходится в среднем от 2 тыс. до 5 тыс. рублей за 1 м2 жилой площади дома", — конкретизирует она.
Стадия разработки проектной документации длится в среднем от 3 до 9 месяцев, в зависимости от масштаба и сложности проектного решения. "Параллельно с этим идёт получение всех разрешений и согласований от органов власти, получение технических условий присоединения инженерных сетей. Сейчас к этому процессу добавилось согласование проекта на Градостроительной комиссии", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". Когда всё сведено вместе, проект отправляется на экспертизу, которая будет оценивать качество и безопасность решений. Если всё хорошо, то следующий этап — Госстройнадзор и получение разрешения на строительство.
Ну а дальше остается только воплотить.
