Спрос на аренду офисов растёт. Свободных площадей в бизнес-центрах становится всё меньше. При этом на рынок выходят новые проекты.
По оценкам NF Group в Санкт-Петербурге, вакантность, достигнув пика, начала снижаться. Объём свободного предложения в среднем по рынку уже сократился ниже психологического порога 10% и достиг 9,3% к началу октября. Растёт количество бизнес-центров, которые заполнены на 100%. В конце 2022 года их было 277, а к началу октября 2023 года количество увеличилось до 311. С другой стороны, уменьшается количество действующих офисных центров (с 36 до 29), в которых можно найти офисы от 3 тыс. м2 в одном здании. Общее количество бизнес-центров класса А и B в Петербурге достигло 530 к концу III квартала 2023 года.
На этом фоне активизировались и девелоперы, которые выводят на рынок новые объекты. Так, по итогам 9 месяцев 2023 года рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 10 новыми объектами арендопригодной площадью 100 тыс. м2, что в 2 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
До конца 2023-го девелоперы планируют вывести на рынок ещё несколько объектов. Самая крупная премьера — бизнес-центр "К-37" в Выборгском районе Петербурга, у станции метро "Лесная". Общая площадь девятиэтажного офисного комплекса класса В+ составит 19,2 тыс. м2.
Тренд на гибкость
Новое здание — часть застройки делового квартала, ограниченного Кантемировской и Новолитовской улицами, Полюстровским проспектом и улицей Веры Грибалёвой. "Такое расположение обеспечивает отличную транспортную доступность бизнес-центра, гарантируя беспрепятственный подъезд с трёх самых востребованных направлений: северных (Выборгского, Калининского, Красногвардейского), а также южных и центральных районов Санкт-Петербурга", — говорят участники рынка. Плюс близость к центру города.
Автором архитектурной концепции здания бизнес-центра стала студия Intercolumnium Евгения Подгорнова, консультантом проекта выступает компания Nikoliers. Объём инвестиций в создание нового офисного объекта оценивается в 1,8 млрд рублей.
"Мы готовы предоставить любой формат площадей для будущих арендаторов. Допустим, придёт какой-нибудь профессиональный оператор и скажет: ребята, в этом месте нужен коворкинг. Пожалуйста, сделаем коворкинг. Придёт арендатор и скажет, что готов арендовать здание целиком, — тоже нет проблем. Любой формат, который будет пользоваться спросом", — объясняет генеральный директор City Solutions (девелопер проекта "К-37") Василий Тимофеев. "Ещё одно любимое мной преимущество — виды с последних этажей здания на центр города", — добавляет девелопер.
Арендная ставка будет определяться индивидуально. "Сейчас такое время, что нужно договариваться. Мы готовы садиться и разговаривать с арендаторами о том, что им нужно, что нужно менять под него, какую площадь он готов арендовать", — рассказывает директор City Solutions. Строительство завершено, сейчас идёт ввод комплекса в эксплуатацию.
"Одной из технологичных новинок, используемых в проекте бизнес-центра, станет современная система управления парковкой с функцией автоматического распознавания номеров автомашин. Её цель — обеспечить беспрепятственный въезд и выезд в часы пик с территорий всех деловых объектов, находящихся на территории застраиваемого квартала. "Умная" парковка — необходимая составляющая современного бизнес-центра, она позволит нашим арендаторам и посетителям в любое время беспрепятственно парковаться на удобном расстоянии до входа в нужное здание", — поясняет Василий Тимофеев. Всего парковка будет включать 800 машино-мест.
На фото: бизнес-центр "К-37"
Стремление к переезду
Как отмечают в NF Group, арендаторы стали более мобильны и активнее меняют хорошее на лучшее. При этом площади, которые освободились после ухода международных компаний, с отделкой и меблировкой, на 90% заняты новыми арендаторами (за исключением тех, которые выставлены на продажу).
"За 9 месяцев 2023 года общий объём сделок по аренде качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга превысил показатели аналогичного периода прошлого года на 33%. Основной спрос был ориентирован на здания класса В (69% арендованных площадей). Большая часть сделок связана с переездом для улучшения качества офиса или местоположения", — говорит Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости.
По объёму поглощения площадей лидируют российские компании из сферы IT, в том числе IT-подразделения организаций — на них пришлось 55% арендованных площадей. На втором месте — нефтегазовые структуры (20%), на третьем — производственные компании (6%).
Как говорит Виктор Заглумин, сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International, до конца года офисный рынок пополнится 102,7 тыс. м2 GLA. "При этом среди заявленных на IV квартал бизнес-центров есть такие, которые ждут якорного арендатора, поэтому их запуск может быть отложен. Наибольшим спросом традиционно пользуются блоки площадью 100 — 250 м2. Основной интерес к офисной недвижимости демонстрируют строительные компании, игроки IT-сферы, логисты", — комментирует эксперт.
При этом, как говорят участники рынка, всё чаще крупные компании арендуют здание целиком. «Это позволяет собрать всех работников в одном месте. Установить свои нормы безопасности, необходимые для работы. Кроме того, стоимость аренды будет ниже, что позволит уменьшить расходы либо арендовать офисное здание более высокого класса», — утверждают эксперты.
