Повышение ключевой ставки до 15% годовых может нанести тяжёлый удар по вторичному рынку жилья, на который не распространяются программы льготной ипотеки.
После повышения ключевой ставки в минувшую пятницу ряд экспертов предположили, что это решение "похоронит" ипотеку на вторичке, так как рыночные ставки превысят 15% как минимум на 1–3 процентных пункта. Спустя три рабочих дня после решения Банка России никакого массового пересмотра в этом сегменте не произошло. Но он кажется почти неизбежным.
В августе 2023 года ипотеку в России выдавали 249 банков из 324 (77%). Несмотря на видимое многообразие участников, в городе 76% рынка приходится на "большую тройку" — Сбербанк, ВТБ и "Санкт–Петербург". Из них пока только ВТБ публично заявил, что "не исключает пересмотра ставок по своим кредитным программам, в том числе по ипотеке". Вероятно, банкиры ждут, на какой уровень поднимут ставки лидеры рынка. По опыту прошлых лет, для этого потребуется ещё 2–3 недели.
С начала года средняя ипотечная ставка на вторичном рынке жилья закрепилась на уровне 11% годовых, но летом, после ужесточения риторики ЦБ РФ, она стала увеличиваться. По оценке "Дом.РФ", на конец минувшей недели средневзвешенная ставка у топ–20 банков по объёмам выдачи превысила 14,5%.
За последние 3 года, когда ЦБ РФ активно менял ключевую ставку, у кредиторов сложилась практика: за месяц до заседания совета директоров регулятора, если ожидается повышение ключевой, поднимать и ипотечные ставки. В последнее время Банк России спутал все карты, подняв ставку "вне очереди" в августе. В итоге между сентябрьским и октябрьским запланированным заседанием кредиторы постепенно и негласно стали доводить свои рыночные ставки до значения ключевой. Впрочем, банк может не повышать ставки, декларируя их низкий уровень, но по факту никому такой дешёвый кредит не одобрят.
Стоит также отметить, что банки должны выполнить требование ЦБ РФ сократить как минимум в 3,5 раза темпы наращивания ипотечных портфелей. В пятницу регулятор представил своё видение: по итогам 2023 года он ожидает прироста совокупной ипотечной задолженности в диапазоне 24–27% (при 18% за минувший год). А в 2024–м темп должен составить 7–12%. Это ещё ниже, чем прогнозировалось в июле, — тогда регулятор предполагал прирост на 10–15%.
Нервное ожидание
Опрошенные "ДП" риелторы тоже говорят, что пока на вторичном рынке какой–то явной реакции на повышение ставки не последовало. Однако некоторые тренды проявились заранее.
"На повышение ставки 27 октября рынок не успел отреагировать. Однако ещё с первой декады октября спрос на вторичное жильё постепенно снижался. Также появились продавцы, которые решили снизить цену, чтобы найти покупателей и закрыть сделку до конца года", — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский.
С ним согласен генеральный директор АН "Итака" Василий Павлов. "Пока полноценно ни покупатели, ни продавцы на новость о повышении ставки не отреагировали. Вторичный рынок более инертный, поэтому для появления реакции нужно время", — говорит Василий Павлов. При этом он отмечает снижение спроса, которое выражается в количестве звонков: их стало меньше на 13% в сентябре и ещё на столько же в октябре. Также, по данным "Итаки", количество сделок по сравнению с сентябрём, когда на вторичном рынке был пик продаж, незначительно уменьшилось.
Средние цены на вторичку в октябре практически не менялись, однако есть разница между заявленными ценами и фактическими. "Если средняя рекламная цена на вторичном рынке в районе 207 тыс. рублей за “квадрат”, то средняя цена по фактическим сделкам примерно на 20% ниже — 166 тыс.", — говорит Василий Павлов.
Большая разница
По мнению председателя комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетты Басиной, в ближайшие время спрос на вторичку может резко упасть, переориентировавшись на новое сданное жильё, под которое можно получить льготную ипотеку.
"Разница между 8% и 16% очень большая. Люди будут готовы брать ипотеку на длительный срок и предпочтут идти “на первичку”", — говорит эксперт.
А учитывая субсидированные ставки по договорам банков с застройщиками, разница ещё больше. "Сейчас мы фиксируем интерес и консультируем по программам со ставками от 0,01% в рамках семейной и IT–ипотеки. А также по ставками от 1,99% в рамках общей программы с господдержкой. Кроме того, есть большой интерес покупателей к программам со ставками от 0,99% до ввода дома в эксплуатацию и до 4–8% годовых после ввода, в зависимости от конкретной ипотечной программы. Пользуется спросом и ипотека траншами от “Сбера”", — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК" Кирилл Кудрявцев.
Поэтому в краткосрочной перспективе специалисты ожидают на вторичном рынке достаточно серьёзного провала, а также засилия обменных схем.
"Рост ипотечной ставки негативно отразится на продажах вторичной недвижимости, и в ближайшее время вторичная недвижимость будет не так востребована, как новостройки. Ведь разница в ставке почти двукратная. Мы ожидаем, что спрос вырастет на варианты в более доступных по стоимости локациях, таких как Новоселье: помимо стандартной льготной ипотеки там можно ещё получить субсидированную ставку от застройщика на период строительства", — уверена директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
"Существенного снижения ключевой ставки и ставки по ипотеке на 2024 год я не вижу, и ЦБ тоже об этом говорит. А вот повышение возможно", — констатирует директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Таким образом, по оценкам экспертов, можно ожидать, что цены на вторичное жильё снизятся, но не по всем объектам, а по тем, продажа которых жизненно необходима. "Кто–то досрочно гасит кредит, кто–то покупает новостройку. У кого–то всё ещё есть старое одобрение займа. Люди на разницу хотят улучшить жилищные условия, пока это возможно", — говорит директор "Первого ипотечного агентства" Максим Ельцов. Но это, подчёркивает эксперт, относительно небольшая прослойка людей, которым действительно надо продать здесь и сейчас.
Ждать же снижения цен на новостройки, пока действует льготная ипотека, не приходится. "Интерес был и будет всегда. Сейчас можем ждать повышенного спроса на готовые новостройки, в которые можно уже заезжать", — добавляет вице–президент ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.
“
Продавцы вторички сильно грустят, потому что заканчиваются те, кто идёт по одобренным ранее кредитам. Хотя и новые кредиты кто–то по инерции ещё оформляет. Но это скорее инерция, потому что ипотека под 16% — это не вариант. Если мы помним, такие ставки на вторичке были в 2005–2006 годах. Ипотеки тогда выдавалось совсем чуть–чуть. Но и тогда ей мало кто верил и её боялись. Сейчас этот сегмент раскручен гораздо сильнее, но ставка 16% — объективно запретительная. Всё, что больше 12–13%, уже фактически убивает весь смысл ипотечного кредитования. Разница в аннуитетном платеже между ипотечным кредитом на 10 лет и на 30 лет становится минимальна, меньше 5%. Понятно, что есть оптимисты, которые берут ипотеку с надеждой на рефинансирование через какое–то время. Если таких оптимистов будет много, это будет опасно. Да, найдутся люди, которые будут брать ипотеку на короткий срок, чтобы что–то купить, а потом спокойно продавать своё жильё. Эта схема работает давно и успешно. Но останутся и те, кто берёт ипотеку на размер доплаты за квартиру.
Сергей Бобашев
руководитель проекта LifeDeluxe
“
Кредитные организации ещё не отыграли повышение ставки Центральным банком, которое произошло в пятницу, 27 октября. Но ясно, что в ближайшие недели все начнут повышать ставки по ипотечным кредитам. Поэтому заёмщики с одобренными займами стараются завершить сделку по старой ставке, которую также нельзя назвать низкой. В среднем сейчас это 14,5%. В минувшие выходные мы увидели увеличение запросов от таких покупателей. Повышения цен со стороны продавцов у нас пока не было. Рынок всё же не слишком активный, и повышение цены приведёт к зависанию объекта в продаже.
Юрий Сергеев
генеральный директор АН "Динас"
“
Высокая доля ипотеки на первичном рынке сложилась из–за того, что по этим программам субсидируется ставка. Правда, есть несколько больших "но". Во–первых, ЦБ РФ стал ужесточать требования к кредиторам. Пока это не заградительные меры, но экономически они уже влияют на выдачи. Упрощённо говоря, банки стали платить больше "налог" за риск того, что выдают ипотеку с первоначальным взносом ниже 20%. Во–вторых, у покупателя строящегося жилья эти 20% должны откуда–то взяться. И, как правило, они формируются за счёт продажи вторички. Людей на рынке готового жилья с "живыми" деньгами крайне мало, и это могло бы застопорить рынок. Но кто–то вынужден продавать жильё, чтобы купить квартиру в новостройке, а кому–то приходится его продавать, чтобы расшириться или разъехаться. Поэтому заёмщики вынуждены прибегать к ипотеке и никто от заградительных ставок не пострадал. Сейчас рынок адаптировался к 13–14%, привыкнет и к большим значениям. Процесс цикличен: после периода повышения начнётся снижение. И тогда банки вновь вспомнят про рефинансирование, наращивая свои портфели, переманивая от конкурентов заёмщиков более низкими ставками.
Татьяна Хоботова
независимый эксперт по ипотеке
