В Москве объём инвестиций в коммерческую недвижимость увеличился со 119 млрд рублей в прошлом году до 240 млрд в 2023–м, в Петербурге — с 35 млрд до 71 млрд рублей, рассказал "ДП" директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Фёдоров.
“
"Большая часть сделок была совершена с активами, оказавшимися на рынке вынужденно, — это имущество уходящих иностранных компаний и результат банкротных торгов", — уточнил он.
Прошлогодние показатели были рекордными в новейшей истории.
Половина от общего объёма инвестиций — 156 млрд рублей — пришлась на сделки с иностранными активами. Наиболее крупные из них состоялись в сегменте ретейла: продажа сети ТЦ "Мега", "Метрополис", "Невский центр".
"Наименее востребованными активами стали гостиницы и здания под реконструкцию. В то же время в случае с сегментом гостиниц неправильно было бы говорить о низком интересе инвесторов, скорее причиной малого количества сделок является нежелание собственников продавать объекты по текущим рыночным ценам", — говорится в исследовании Bright Rich | CORFAC International.
По оценкам аналитиков компании, сниженные цены таких сделок обеспечили инвесторам доходность в среднем около 13,5%, в то время как по обычным сделкам средняя доходность составила 9%. "В ближайшие кварталы иностранные активы ещё порадуют отдельных удачливых инвесторов, но в целом эта золотая жила уже истощилась", — говорит Алексей Фёдоров.
На активной стадии сейчас несколько крупных сделок в офисном сегменте, напоминает управляющий партнёр IPG Россия Иван Починщиков. "Это и пакетные сделки, включающие несколько заполненных объектов, и готовые офисные здания без арендаторов, — говорит он. — Также высока вероятность по закрытию сделок по продаже нескольких крупных промышленных объектов".
Впрочем, отмечает эксперт, все эти сделки должны быть согласованы в ФАС и правительственной комиссии. "И закроются они до конца года или нет — будет зависеть от действий госорганов", — делает вывод Иван Починщиков.
Скорее всего, те сделки, которые были начаты ранее и находятся сейчас на завершающей стадии, будут закрыты, считает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
"Резко возросшая ключевая ставка ЦБ РФ ограничит объём новых сделок. В условиях, когда банковское финансирование будет оставаться дорогим, спросом будут пользоваться небольшие по размеру лоты, которые инвесторы смогут приобретать за счёт собственного капитала", — говорит он.
Не все эксперты согласны с тем, что всё интересное уже распродано. Так, партнёр NF Group Станислав Бибик надеется, что в 2024 году динамика инвестирования сохранится. "Однако итоговый результат, вероятнее всего, окажется ниже текущего — крупнейшие иностранные владельцы недвижимости в России уже в основном реализовали свои ключевые активы, в том числе в рамках крупных портфельных сделок", — говорит он.
Ставки капитализации по фактическим сделкам находятся в диапазоне от 7,8 до 14,6%. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., до конца этого года и в начале следующего наибольшее количество сделок будет проведено в офисном и складском сегментах. Тем не менее своего покупателя найдут только объекты с ценой, позволяющей приблизиться к ожиданиям инвесторов по доходности, то есть с ориентировочной ставкой капитализации от 12%.
