Как минимум часть исторических зданий, которые КГИОП планирует снять с охраны, могут быть интересны девелоперам. Сам механизм деления таких объектов по степени их ценности чреват конфликтами.
К закону № 820–7 "О границах объединённых зон охраны…" по заданию комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) подготовили, пожалуй, самые существенные поправки с момента его принятия. Отныне исторические здания предлагается разделить по категориям, а также взять под защиту в охранных зонах центра и некоторые постройки сталинского периода. Документ проходит процедуры профессионального обсуждения.
Закрывая лазейки
Сама идея разделения застройки кварталов центра на более или менее значимую — давняя. Разуплотнение дворов–колодцев шло ещё во время советских капитальных ремонтов. В начале 2000–х пошёл обратный процесс — в сторону уплотнения. Чтобы как–то обуздать инвесторов, в 2009 году и был принят закон № 820–7. Он запретил сносить все здания в охранных зонах центра города, построенные до 1917 года, а в охранных зонах на периферии — ещё и дома сталинского периода.
Но в законе то и дело находили "дыры", кроме того, на правительство давил строительный бизнес, который считал, что городу не дают развиваться. "Мы постепенно наращивали и ужесточали законодательство в отношении сохранения исторических зданий, и сейчас, в общем, оно достаточно совершенное. Но столкнулись с тем, что застройщиков это не устраивает: они стали менять годы постройки зданий и искать другие лазейки", — сетовал зампредседателя КГИОП Алексей Михайлов. Полный запрет стали подавать как временную меру, которая будто бы сыграла свою роль, отжила своё.
Возможно, к пересмотру законодательства подтолкнула и программа реновации исторического центра, к которой пытались, но так и не смогли толком подступиться в 2010–е годы (хотя уже был проведён архитектурный конкурс на первые кварталы).
"Нужно инвентаризировать всю историческую застройку. И всё–таки сделать различные режимы для зданий, имеющих различную архитектурную и историческую ценность", — говорил "ДП" в 2018 году глава КГИОП Сергей Макаров. Примерно в то время по Петербургу прокатилась волна утрат витражей, ворот, козырьков, балясин лестниц и других ценных элементов исторических зданий. Под влиянием этих событий на заседаниях рабочих групп обсуждалось введение в 820–й закон двух списков. В первый собирались включить здания, в которых сохранились помещения общего пользования с ценными интерьерами. Но эта идея не сработала: в комитете говорили, что ввести подобный перечень помешали ограничения федерального закона "Об объектах культурного наследия", которые не позволяют устанавливать предмет охраны для исторических зданий. А кроме того, здания с интерьерами должны быть памятниками.
Во второй список предполагалось включить исторические здания, утратившие аутентичность. Вокруг этого перечня под реконструкцию сразу развернулась борьба. Член рабочей группы, на тот момент депутат Законодательного собрания Петербурга Алексей Ковалёв отмечал, что дифференциацию нужно вводить, но при безусловном сохранении исторической застройки. Градозащитники предлагали включить в список большие дома, утратившие в советское время исторические фасады, чтобы их можно было впоследствии восстановить (пример: дом №69 по Садовой ул.). Власти же склонялись к тому, чтобы заполнить список преимущественно небольшими зданиями — бывшими привратницкими, дворницкими, каретниками и конюшнями. Именно второй подход и возобладал в итоге.
В списках значатся
В 2022–м дирекция заказчика КГИОП заключила с ООО "Ниипи Спецреставрация" договор примерно на 12 млн рублей на подготовку проекта обоснования зон охраны с целью составления "итогового перечня исследуемых зданий ценной средовой застройки". В итоге в вынесенном на историко–культурную экспертизу законопроекте представлены три списка: ценных средовых объектов (909), просто средовых (6115) и несредовых (389). Первые и вторые сносить нельзя, но в отношении просто средовых разрешены некоторые перестройки — например, со стороны дворовых фасадов. Третью категорию зданий поправки снимают с охраны 820–го закона.
В несредовые попали и большие постройки (например, реконструированное здание на 6–й Красноармейской, 5–7), и малые. Часть из них стоят в лакунах, которые уже рассматривались как лакомые кусочки для инвесторов (наб. Крюкова канала, 28, лит. Б). В комитете говорят, что для этих построек будут действовать общие требования. То есть вероятна застройка по крайней мере некоторых лакун.
Эксперты рынка недвижимости называют и другие пятна с "несредовыми" домами, которые интересуют или могли бы заинтересовать девелоперов. Это, в частности, участок на Днепропетровской ул., который давно планируется под редевелопмент и где можно будет возвести 25–30 тыс. м2 современной недвижимости. Интересен участок на Большом Сампсониевском пр., 60, где можно было бы подвергнуть комплексному редевелопменту всю локацию, включая бизнес–центр "Инол" — стандартное здание советского НИИ. Есть и другие интересные объекты.
В "Живом городе" обратили внимание на несколько вызывающих вопросы решений. Так, в списке несредовых объектов оказался стоящий долгие годы заброшенным ДК им. 10–летия Октября на наб. Обводного канала, 62. На Серпуховской, 37, лит. Б, в не имеющие ценности объекты записали надстроенный большой мансардой исторический дом. А на Лиговском пр., 239, несредовым признали добротного вида флигель.
Ещё один важный аспект нового подхода заключается в том, что он фактически создаёт механизм изменения статуса исторических зданий. На этой неделе Алексей Михайлов говорил, что опубликованные списки — не окончательные и могут измениться в процессе экспертных обсуждений. Видимо, подвижки в списках будут происходить и далее — в рамках обычной процедуры внесения изменений в закон через Заксобрание (820–й закон стараются планово обновлять раз в 2–3 года).
