Рынок загородной недвижимости, получивший глобальный импульс спроса в пандемию, продолжает расширяться и укрупняться
Сейчас, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на первичном загородном рынке продажи открыты в 329 посёлках всех форматов, которые занимают более 10 тыс. га земель в Ленинградской области.
Всего же, по оценкам экспертов, коттеджные посёлки в области, построенные с начала нулевых, занимают более 45 тыс. га. Если же брать проекты с заделом, то под СНТ, ИЖС, ДНП и т. д. в области переведено более 100 тыс. га, то есть как площадь Гонконга.
Как говорит Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty, основная причина такого роста в том, что в 2018 году правительство Ленобласти реализовало программу постановки сельскохозяйственных земель на государственный кадастровый учёт. "Новые собственники этих земельных участков стали переводить их назначение под размещение коттеджных посёлков или малоэтажную застройку. Моратория на такие действия со стороны руководства региона не было. В совокупности с дачной амнистией, которая давала возможность собственникам прописаться на этих землях, встал острый вопрос обеспечения данных территорий социальной и иной инфраструктурой. Регион не мог справиться с такой проблемой, и в 2021 году был наложен мораторий на перевод сельскохозяйственных земель в иную категорию, который действует и сегодня", — рассказывает она.
Если раньше большую часть рынка составляли небольшие игроки с одним, двумя, тремя посёлками, то теперь основной рост приходится на крупные девелоперские компании, которые возводят по десятку проектов. Это в первую очередь связано с увеличением платы за вход. 10–15 лет назад достаточно было просто купить (арендовать) поле, сделать сайт и поставить вагончик с отделом продаж, а остальное уже решать потом. Любимая схема при реализации таких проектов: сельхозземля нарезалась на кусочки и продавалась с отдельным договором подряда на строительство дома и отдельным договором на подключение инженерных сетей. В итоге, если вдруг что–то пошло не так и проект схлопывался, покупатель оставался с построенным домов на непереведённой в ИЖС земле и без воды, электричества, газа. А девелопер не нёс никакой ответственности (максимум, что грозило, — возврат денег за непостроенные сети). Теперь покупатель стал юридически подкованным, требует всего и сразу и покупать без полного комплекта документов не хочет.
В 2023 году ситуация изменилась. "Если речь о проекте комфорт–класса — в среднем его площадь должна составлять 20–30 га, при этом площадь участков — порядка 8–9 соток. Два–три года назад самый высокий спрос был на 10–12 соток. Для клиента чаще интересны проекты более приватные, а вот чтобы это было интересно и застройщику, и в дальнейшем компании, которая будет осуществлять эксплуатацию, проект должен быть на 200+ домовладений", — описывает стандартный посёлок директор по продажам компании ФАКТ Сергей Балуев.
Сейчас, по словам эксперта, качественный посёлок должен быть с дорогами с современной системой водоотведения. "Электричество, предоставляемое по прямым договорам от ресурсоснабжающей организации. Далее по важности идут водопровод и газопровод. Широта запроса клиента будет зависеть от типа проживания и класса проекта, размера дома. Например, для дома до 80 м2 газ будет не так актуален, как для объекта большей площади. Чем больше в коттеджном посёлке коммуникаций, объектов инфраструктуры, тем дороже будут участки и дальнейшее обслуживание. Для постоянной жизни необходимо всего максимально и желательно от централизованных источников", — говорит директор по продажам компании ФАКТ.
С ним согласна Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма". "Покупателей загородного жилья сейчас всё больше волнует инфраструктура посёлка, инженерная и — тенденция последнего времени — социальная. С пандемийных времён многие всерьёз задумались о переезде из города, но предложения, обеспеченного медицинскими, образовательными услугами, теми атрибутами городского качества жизни, к которому все привыкли в мегаполисе, за городом практически нет. Я жду многого от инструмента под названием “комплексное развитие территорий” на ИЖС. Он может предоставить доступ к финансовым инструментам, которыми пользуются покупатели и застройщики на первичном рынке многоквартирного жилья. И к инфраструктурному меню. Строительство малоэтажных ЖК в рамках проектов КРТ может резко изменить диспозицию на загородном рынке, удовлетворив наконец спрос на городское качество жизни", — уверена она.
Более того, в последнее время растёт спрос на покупку уже готовых домов в коттеджных посёлках, чтобы въехать и жить.
“
"Продажа земельных участков без подряда находится на уровне прошлого года. Тогда как спрос на домовладения как комплексный продукт в нынешнем году увеличивается. В наших посёлках рост продаж домовладений по сравнению с прошлым годом составил 100%", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
По его мнению, на увеличение спроса повлияли специальные ипотечные программы для приобретения загородной недвижимости.
"Сейчас около 70–80% сделок в зависимости от времени года приходится на ипотечное кредитование, которое становится даже более привлекательным, чем ипотека для городской недвижимости. И это важный фактор роста загородного рынка. Сейчас на рынке наиболее востребованы IT–ипотека и другие государственные программы, включая специализированные под конкретные категории специалистов", — рассказывает Игорь Карцев.
