Главный мировой тренд в сфере комплексного освоения территорий – концепция 15-минутного города, когда до любой необходимой инфраструктуры можно добраться за четверть часа. Жилищное строительство Ленинградской области развивается по этой модели.
Идея 15–минутного города принадлежит урбанисту Карлосу Морено. "Есть шесть вещей, которые делают горожанина счастливым. Достойное проживание, работа в надлежащих условиях, возможность получать продукты, благополучие, образование и досуг. Чтобы улучшить качество жизни, необходимо уменьшить радиус доступа к этим функциям", — рассказывал Карлос Морена в интервью для Liberation.
Основные принципы
— Улица станет безопасной, только если у неё будут наблюдатели в виде соседей, торговцев и т. д. и т. п. На улице в идеале должен располагаться мелкий бизнес, который ведут местные жители, — на хороших улицах эти коммерсанты выполняют также и роль охранителей порядка.
— Разнообразие — район должен быть живым и полным людей в разное время суток, для этого должен существовать микс функций. То есть это антизонирование в чистом виде — никаких "только спальных районов" или "только бизнес–центров".
— Город разделён на кварталы или зоны, и местным жителям практически не нужно выезжать за его пределы, при необходимости такие поездки можно совершать на общественном транспорте или по кольцевым дорогам, сводя вредные выбросы к минимуму.
"15–минутный город" — это идеал, к которому так или иначе нужно стремиться. В проектах комплексного освоения удаётся продвинуться даже дальше и укладываться в 5–10 минут. Это время, которое нужно затратить, чтобы добраться до всех объектов инфраструктуры: от детского сада и кабинета врача до магазинов, кафе и парикмахерских. Проекты, в которых доступ к таким бытовым и социальным услугам невозможен в рамках обозначенного времени, будут откровенно проигрывать. По большому счёту в Петербурге сейчас новые проекты жилого строительства по умолчанию предлагают такую концепцию. Где–то в большей степени, где–то в меньшей, но везде эта идея находит своё отражение", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Петербургские девелоперы начали применять эту концепцию с середины 2010–х годов. "В Петербурге тогда не было реализованного проекта, чтобы в приближении к дому было всё нужное в шаговой доступности. А мы прекрасно понимали, создавая большой квартал на 6,6 тыс. квартир, что всем этим жителям нужно где–то гулять с детьми, покупать всё необходимое, парковаться, приятно проводить время. Потому мы предусмотрели достаточное количество коммерческой встройки — все первые этажи 13 жилых корпусов отдали под 136 коммерческих помещений (4% от жилья). Они — свободного назначения, подходят под объединение, чтобы там открывались не только маленькие кофейни и мини–маркеты, но и салоны красоты, полноценные сетевые и интерьерные магазины, медицинские центры, места для досуга", — рассказывает Александр Брега, генеральный директор "Мегалит — Охта Групп".
Образ жизни решает
В последнее время требования к жилью у покупателей в Санкт–Петербурге существенно изменились: если раньше было достаточно создать проект с низкой стоимостью квадратного метра, то сейчас на первое место выходит качество жилой среды, а также наличие необходимой инфраструктуры: социальной, торговой, транспортной, спортивной и т. д. Один из трендов на девелоперском рынке — создание в рамках проекта рекреационных зон, благоустройство дворовой территории и набережных.
"Покупатели давно выбирают не просто квартиру, а жилой комплекс, который должен обеспечивать максимально комфортную жизнь. По факту они выбирают образ жизни. Именно поэтому становится важным наличие различных досуговых и сервисных точек рядом с домом: кружки для детей, фитнес–клубы, салоны красоты, кафе и прочее — всё должно быть под рукой. Таким образом, мы так или иначе реализуем идею Карлоса Морено о 15–минутном городе, в котором всё необходимое для комфортной и полноценной жизни находится на расстоянии не более 15 минут ходьбы", — считает Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы "Аквилон" в Санкт–Петербурге и ЛО.
"Самая большая сложность на сегодня — как в таком большом квартале из 13 жилых корпусов с общеобразовательными учреждениями внутри создать двор без машин, чтобы сделать придомовую территорию максимально комфортной и безопасной. Приходится учитывать родителей, которые привозят детей на занятия и приезжают в гости; такси и службы доставки, разгрузку товаров и мебели. Двор без машин — это правильная тенденция: автомобили должны стоять в специальном месте, чтобы дети спокойно гуляли и катались на велосипедах, а пешеходы и автомобилисты не мешали друг другу. Мы к этому стремимся", — говорит Александр Брега.
При этом в отличие от социальных обязательств, которые ложатся на себестоимость строительства и делают её дороже, строительство коммерческих площадей, которые позволяют реализовать необходимые сервисы, на себестоимость квадратного метра не влияет. Это инвестиции бизнеса, который разворачивает свою деятельность на территории того или иного строящегося жилого комплекса или квартала.
Сложностей с продажей коммерческих помещений не возникает. Услуги шаговой доступности всегда востребованы не только в районах новой застройки, но и внутри уже сложившихся районов.
"Хотя лотов в проходных зонах, выходящих на проспекты, у нас не много, предприниматели охотно занимают и помещения внутри квартала, понимая, что они будут очень востребованы. И этот расчёт оказался успешным — почти вся коммерция в корпусах продавалась до их ввода в эксплуатацию. Сейчас, когда в квартале заселено ¾ жилья и завершаются последние три дома, у нас работают более 60 объектов инфраструктуры для жителей: сетевые супермаркеты, аптеки, языковая школа, центры красоты и косметологии, мебельные и зоомагазины, множество кафе, соседский центр", — рассказывает генеральный директор "Мегалит — Охта Групп".
Город в городе
Кварталы проектируются так, чтобы жить в них и перемещаться было комфортно и безопасно. "Закрытые дворовые пространства оснащены системой видеонаблюдения. Дворы выполняют сразу несколько функций — это место отдыха всей семьи. Площадки делятся по интересам: зоны для прогулок, игровые площадки, workout–площадки, подходящие для уличной гимнастики и игр. Запланированы общественные и парковые пространства, которые должны стать центром притяжения для местных жителей. Здесь они будут собираться по интересам и увлечениям, находить новых друзей", — рассказывает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург".
Концепцию "15 минут" сейчас стремятся реализовать многие девелоперы, к примеру — при реализации проектов комплексного освоения территории на периферии.
"Особенно это актуально за пределами КАД, где всё чаще создаются мультиформатные проекты КОТ. Такие проекты включают в себя корпуса среднеэтажной и малоэтажной застройки, зоны с блокированной застройкой (к примеру, таунхаусы, дуплексы и т. д.) и зоны индивидуальных жилых домов. Инфраструктура представлена не только социальными объектами, но и коммерцией: в рамках таких проектов могут создаваться локальные торговые центры и деловые площади", — уверена Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Подобные проекты реализуют преимущественно федеральные девелоперы, обладающие большими строительными мощностями, в основном застройщики из Москвы и Петербурга, работающие в массовом сегменте и осваивающие масштабные территории, застройка которых растягивается на пять и более лет.
"Действительно, целесообразно предусматривать создание объектов, позволяющих обеспечить людей рабочими местами, чтобы снизить маятниковую миграцию и двигаться в сторону создания комфортной среды. Девелоперы как раз идут в этом направлении — сейчас на первых этажах большинства домов в современных проектах запроектированы помещения под торговую и деловую инфраструктуру. Есть примеры реализации таких объектов и в виде отдельно стоящих зданий. Для Петербургской агломерации это особенно актуально, учитывая плотную застройку города и ограниченное количество транспортных связей центра с периферийными районами", — рассказывает управляющий партнёр и гендиректор "Самолет Страна" Александр Прыгунков.
Как считает эксперт, и в Петербурге, и в Ленобласти создание рабочих мест возможно при реализации комплексных проектов. "Например, таких, которые мы делаем в Новосаратовке, Лаголово. Это проекты формата “город в городе”, полностью обеспеченные всей необходимой инфраструктурой", — говорит он.
