Россияне к концу года выбыли из топ-3 покупателей недвижимости в Дубае. Значит ли это, что пик покупок гражданами нашей страны дубайского жилья миновал?
Почему россияне стали меньше покупать недвижимость в Дубае
По итогам третьего квартала 2023 года россияне выбыли из тройки главных покупателей недвижимости в Дубае и сместились на пятое место. Примечательно, что жители самих ОАЭ в списке активных покупателей недвижимости Дубая оказались лишь на седьмом месте.
Среди очевидных причин — значительное падение курса рубля, которое повлияло на доступность недвижимости, и как следствие — на спрос и возможности инвестиций. Но есть и другие факторы.
У многих покупателей и инвесторов мало опыта инвестиций в зарубежную недвижимость — или его вообще нет, отмечает партнёр Nikoliers Андрей Косарев. Такие покупатели "по инерции" сравнивают рынок Дубая с российским, в том числе по тому, сколько стоит квартира в Дубае и в России, — хотя это некорректно.
“
"Однако россияне не перестали инвестировать в недвижимость Дубая, — сказал Косарев "Деловому Петербургу". — Они по-прежнему заинтересованы и продолжают покупать, просто стали более избирательны, тщательнее изучают рынок, менее охотно гонятся за двузначным ростом цен".
Пик покупок дубайской недвижимости не прошёл, согласна партнёр NF Group Middle East Марина Шалаева.
"Сейчас наиболее горячий период, когда достаточно часто проводятся off-market-сделки, в рамках которых реализуются объекты, которые нигде не рекламируются. Они с довольно высоким чеком, однако спрос на них находится на стабильно высоком уровне", — полагает эксперт.
Эмираты, в частности Дубай, являются ключевой локацией на мировой арене для инвестиций. Для этого есть целый ряд причин, считает Косарев.
Почему недвижимость ОАЭ так популярна
- Возможность получения вида "золотой визы" на 10 лет при инвестициях на сумму от 2 млн AED (около $545 тыс.), на 2 года при инвестициях на сумму от 750 тыс. AED (около $204 тыс.) — получение резидентской визы.
- Идеально подходит для сезонного проживания.
- Входит в рейтинги самых безопасных стран мира.
- Комфортное налогообложение.
- Возможность получения положительного инвестиционного дохода.
- Благоприятная правовая база для приобретения недвижимости.
Объединённые Арабские Эмираты — одна из самых интернациональных локаций, в которую инвестируют состоятельные люди со всего мира: не только россияне, но и жители Швейцарии, Германии, Англии, отмечает Марина Шалаева.
“
"Популярность недвижимости в ОАЭ обусловлена несколькими ключевыми факторами: это лояльная налоговая политика, благоприятный климат для проживания и работы, хорошее отношение к нерезидентам. Существенное влияние на спрос со стороны наших сограждан оказал и тот факт, что число стран, куда россияне могут вложить деньги, ограничено", — уточнила партнёр NF Group "Деловому Петербургу".
Жильё в Дубае: главный плюс
Однако, помимо перечисленных выше факторов, главным преимуществом недвижимости в ОАЭ является стабильный рост рынка. Рынок строящихся (off-plan) апартаментов в Дубае демонстрирует стабильный среднегодовой прирост в пределах 10% в течение последних 4 лет, с некоторыми естественными коррекциями, характерными для любого рынка.
Как отмечает Андрей Косарев, в таком случае риски значительных колебаний цен снижаются, а вслед за ними уменьшается вероятность финансовых потерь. К тому же в регионе по-прежнему растут население, туристический поток и привлекательность эмирата в целом.
Арабские Эмираты: Дубай — лидер рынка
Дубай и Абу-Даби в 2023 году привлекли наибольший объём инвестиций, ранее сообщала компания Foreman Fiefdom Real Estate Адиль Ахтар. Причём особое внимание привлёк значительный подъём сектора элитной недвижимости.
К примеру, в районе Аль Барари число сделок выросло на 400%, и заключали их в основном сверхбогатые покупатели. В секторе строящегося жилья в Абу-Даби и Дубае с начала года наблюдался рост спроса на 94,1% и 43,3% соответственно.
Квартиры в ОАЭ: удобство и безопасность
Отдельный вопрос — насколько дубайская недвижимость безопасна и удобна россиянам для инвестиций с точки зрения закона и возможностей. Тем более Банк России запланировал работу над интеграцией Системы быстрых платежей, а также расчётов в цифровых валютах с ОАЭ.
В течение 2024 года будут отработаны детали интеграции СБП и CBDC (цифровых валют центральных банков).
С точки зрения законодательства в Дубае всё прозрачно, что делает процесс инвестиций в недвижимость понятным и безопасным, подчёркивает Андрей Косарев. Кроме того, практически все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на разных условиях.
Возможности для инвестиций есть, так как рынок растёт и развивается, главное — учитывать ключевые факторы, такие как фактор рынка, девелопер и район.
Дубай: сложный рынок для нерезидентов?
С точки зрения закона и возможностей ОАЭ — одна из самых лояльных локаций, где можно открыть счёт, получить Emirates ID (он же вид на жительство), создать компанию, найти ликвидные объекты, реализовать различные инвестиционные концепции, заработать на рынке недвижимости.
Там же нерезидентам предоставляется возможность развиваться в других сферах бизнеса, например в ресторанном, чему способствует лояльное налогообложение.
При этом, конечно, рынок сложный с точки зрения поиска ликвидных объектов для покупки, полагает Марина Шалаева. Очень часто ожидания инвесторов не соответствуют реальности. Это касается ценообразования, скорости принятия решений, многие качественные объекты быстро уходят с рынка. Одновременно на нём представлено достаточно много неликвидных объектов недвижимости.
В связи с этим важно уделять особое внимание due diligence объекта, изучению документов и качественной оценке недвижимости. Инвесторы также обращают внимание на консервативные инструменты: готовый арендный бизнес, офисы с арендаторами.
На открытом рынке рентабельные объекты найти довольно сложно.
“
"Поскольку Дубай — это уже мировая столица, она предоставляет удобные условия для нерезидентов, однако важно быть осведомлённым и учитывать правовые, финансовые аспекты рынка, культурные и языковые особенности, чтобы принимать осознанные и обдуманные решения", — рекомендует партнёр Nikoliers Андрей Косарев.
Как выгодно купить недвижимость в Дубае
Не вся недвижимость Дубая обладает равной инвестиционной привлекательностью. Самое главное, что отличает наиболее востребованные лоты, — это локация. Инвесторы обычно заинтересованы в приобретении объектов в востребованных и благоприятных районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и близостью к ключевым объектам эмирата.
Отдельное внимание привлекают перспективные районы с высоким потенциалом роста стоимости недвижимости. Это всё повышает ликвидность объекта.
Девелопер проекта — ещё один фактор ликвидности, говорит Андрей Косарев. Проекты от известных и надёжных застройщиков считаются более ликвидными, так как именно с ними предпочитают работать инвесторы, опираясь на их успешные кейсы и хорошую репутацию на рынке.
“
"Объекты, находящиеся на стадии строительства, обычно наиболее инвестиционно привлекательны, так как позволяют инвестору рассчитывать на гарантированный рост стоимости недвижимости к моменту завершения строительства. Готовые объекты также подходят для инвестиций, позволяя быстрее получать доход, но требуют более тщательного выбора и учёта ряда факторов", — говорит Андрей Косарев.
Наконец, роль играет эксклюзивность проекта. Коллаборация застройщика с мировым люксовым брендом, использование инновационных дизайнерских решений, современных технологий в проекте повышают ликвидность недвижимости.
Квартира в Дубае: цена — качество
Важно смотреть на соотношение "цена — качество", потому что сейчас многие объекты предлагаются по завышенным ценам при отсутствии инвестиционного потенциала, либо доходность по ним низкая, рекомендует Марина Шалаева.
“
"В таких условиях необходимо балансировать между осознанностью и активностью на этом рынке, потому что дубайский рынок — это всё ещё "рынок продавца", то есть качественные объекты, новостройки, готовая недвижимость продолжают быстро распродаваться", — добавляет эксперт.
Где лучше всего купить квартиру в Дубае
В ОАЭ довольно широк спектр предложений по аренде жилья, включая лоты в Дубае и Шардже от недорогих до роскошных. По данным сервиса Property Finder и портала Khalejee Times, к добротным бюджетным районам в новом Дубае относятся Al Furjan, Discovery Gardens, Dubai Investment Park, Dubai Land, Dubai Silicon Oasis, Jumeirah Village Circle и Dubai Sports City.
В число экологически чистых и более дорогих районов Дубая входят Greens, Jumeirah Golf Estates, Al Barari, Mirdif и Damac Hills.
На побережье в Дубае недвижимость особенно дорогая, при этом популярность её растёт. Особо востребованы районы Al Sufouh, Jumeirah, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina и Palm Jumeirah.
Если говорить о жилой недвижимости, то наиболее востребованными локациями остаются туристические зоны: Dubai Marina и Palm Jumeirah и все прибрежные локации, бизнес-локации: Downtown, Business Bay. Пользуются популярностью "закрытые комьюнити", которые представляют собой проекты с виллами, готовой инфраструктурой, в окружении зелени.
Готовая недвижимость тоже представляет интерес, особенно с точки зрения покупки объектов под редевелопмент. Многие предпочитают купить готовый объект недвижимости, чем ждать окончания строительства от застройщика. Такие проекты привлекательны с точки зрения короткого цикла реализации, то есть такой проект можно сделать за 14-16 месяцев максимум.
Самыми популярными по итогам года у россиян стали районы Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Beach Residences. Кстати, у китайцев предпочтения немного иные: Jumeirah Golf Estates, Downtown Dubai и The Springs.
А брокерская компания Betterhomes (ОАЭ) зафиксировала заметный рост интереса у российских инвесторов к покупке участков земли для дальнейшей постройки роскошных особняков.
Цены в Дубае разогрели российские деньги?
Востребованность премиальной недвижимости среди инвесторов из России привела к экспоненциальному росту рынка недвижимости в ОАЭ, сказали ранее представители отрасли порталу Arabian Business.
По мнению Андрея Косарева, некорректно утверждать, что ажиотаж на дубайском рынке жилья вызвали российские деньги, так как изначально основной спрос на жилую недвижимость формировался со стороны граждан Индии и Великобритании. Они проявляли более высокую активность в сравнении с россиянами, к тому же приобретая дорогие лоты.
Даже сейчас, когда россияне не входят в топ-3 покупателей, интерес иностранцев к рынку недвижимости в Дубае не уменьшается: люди по-прежнему приобретают жильё, проявляя заинтересованность в лотах в самых востребованных проектах и локациях, что поддерживает высокий спрос.
Более того, добавляет Марина Шалаева, высокий спрос на дубайскую недвижимость наблюдался со стороны инвесторов со всего мира ещё до пандемии. Безусловно, спрос со стороны россиян подогрел этот рынок в прошлом году, но активность началась ещё в период COVID-19, когда появился тренд на покупку курортной недвижимости.
Сейчас в Дубае наблюдается интерес со стороны европейцев и китайцев из-за лояльного налогообложения. Российские инвесторы лишь подогревают спрос, но не являются его основными двигателями на этом рынке.
Сколько в Дубае будет стоить жильё
Россияне покупают недвижимость как для личного проживания, так и для инвестиций, говорят эксперты. По данным за прошлый год, в процентном соотношении спрос распределился примерно 50/50. Сейчас, говорит Марина Шалаева, среди целей преобладают инвестиции, потому что для себя недвижимость уже многие купили.
Цены на большинство жилых объектов выросли, теперь люди хотят инвестировать и зарабатывать на этом рынке, уверена аналитик. Инвесторы ищут эксклюзивные возможности для вложения средств и для того, чтобы приумножить свой капитал.
Рынок недвижимости Дубая ожидает "существенный рост цен" в следующие 5 лет, так как жильё в этом городе продолжает быть "очень дешёвым" в сравнении с другими мировыми мегаполисами, также считают западные аналитики. Цены на элитную недвижимость в Дубае ниже более чем на 50%, чем в других крупных городах планеты, что ожидаемо притягивает инвесторов.
За третий квартал цены на жилую недвижимость поднялись на 5%, общий рост цен составил 30% с первого квартала 2020 года. И при этом цены продолжают быть на 7% ниже пиковых значений 2014 года. В годовом выражении стоимость поднялась на 19%.
Спрос россиян на дубайскую недвижимость сохранится на фоне стабильного, планомерно развивающего рынка, прогнозирует Андрей Косарев.
Эксперт поясняет: до 2026 года планируется ввести порядка 105 тыс. юнитов (сопоставимо с объёмом ввода в 2021-2023 годах), а спрос активно растёт (в третьем квартале 2023 года спрос на апартаменты вырос на 51,2%, на виллы — на 1,3% по сравнению с третьим кварталом 2022-го).
Учитывая эти характеристики рынка, можно сделать вывод, что предложение будет ограничено, а, следовательно, цены будут устойчиво расти.
