Участков под новое строительство в центре Петербурга нет, жалуются девелоперы и брокеры. Поэтому для тех, кто хочет работать в этой локации, из вариантов остаются реставрация, реконструкция и капитальный ремонт старого фонда.
Чем "центрее" объект, тем он сложнее для любого из этих вариантов. При этом строительная часть не самая обременительная в проектах девелоперов, решившихся на работу в культурной столице.
В домах на Невском проспекте, рядом с Летним садом и Эрмитажем или у Исаакиевского собора нет ничего такого, с чем бы не сталкивались строители ранее. Ведь речь идёт об относительно молодом городе — самому старому зданию (Домик Петра I) всего 321 год. Да, грунты здесь далеки от идеальных, но в таких и даже более сложных условиях работают и в других городах мира. К тому же все петербургские процессы настолько неспешны, что на решение любых сложностей у исполнителей есть достаточное время (хотя тот же Домик Петра I, по легенде, был построен всего за 3 дня). Аргументы о высокой плотности застройки также не могут быть сверхзначимыми и небанальными при анализе мирового опыта в области реставрации и ревитализации.
Зато юридических проблем — великое множество. Все старые дома в центре Петербурга имеют свой статус — исторические здания, вновь выявленные объекты культурного наследия, региональные памятники, федеральные памятники и немногочисленные новостройки. Регламенты у них разные. Нелогично, но зачастую сложности при работе с историческими зданиями (то есть теми, что в иерархии находятся ниже памятников) — существеннее, чем при работе с объектами культурного наследия. Процедуры по вновь выявленным памятникам — длиннее, чем по давно имеющим статус федеральных. Разобраться в этих хитросплетениях сложно, но можно.
Кстати, и в длительности местных процедур нет ничего особо уникального для общемировых практик, связанных с историческими центрами городов. Но по сравнению с Москвой или, например, Казанью правила игры действительно выглядят не совсем понятными или простыми.
В чём Петербург действительно уникален, так это в имеющей серьёзное влияние на девелопмент градозащитной практике. Петербургские градозащитники активны и беспощадны, хотя и не всегда конструктивны. Уже давно при оценке рисков работы именно этот риск, влияющий на сроки реализации проектов, затраты и возможность дойти в своих целях до долгожданного финала в целом, называется в числе первых.
У размаха влияния градозащитников есть своё основание — с начала 2000-х в Петербурге было допущено большое количество градостроительных ошибок, часть которых даже официально прописана в 820-м законе "О границах зон охраны…".
Совершены они были как минимум при попустительстве местных властей. Возможно, если бы напротив Владимирского собора не появилось явно диссонирующее здание бизнес-центра, на месте казарм Преображенского полка — жилой комплекс "Парадный квартал", то градозащитное движение в Петербурге не было бы столь широким и ожесточённым. Сегодня власти и девелоперы пытаются выйти на диалог с грозным сообществом, но пока что они находятся лишь в начале долгого пути. В помощь тем, кто хочет мирного сосуществования, — новые удачные примеры преобразования (как Новая Голландия). Однако зарождающаяся коммуникация постоянно проходит испытания новыми конфликтами, такими как снос манежа лейб-гвардии Финляндского полка на Васильевском острове ради строительства нового жилого комплекса.
Все эти технико–юридические нюансы в совокупности создают серьёзные проблемы для девелоперов.
Но самое главное — крупные инвесторы не видят возможности для реализации в Петербурге проектов с высокой доходностью. Дорогое, а тем более супердорогое жильё по-прежнему наиболее востребовано в Москве, где квартиры или апартаменты в центре всегда продаются быстрее и выгоднее. Возможно, когда Петербург начнёт догонять Москву в этом вопросе, заинтересованные застройщики обратят свое внимание на наш город и будут, не экономя, тратить деньги на современные технологии и качественные проекты, время — на согласования, и всё вместе — на взаимодействие с населением. Правда, надо понимать, что в этот момент город сильно изменится, а жильё, как и жизнь в центре Петербурга, станет ещё менее доступным для местных.
