Если в Москве за 5 лет средняя площадь квартиры сократилась на 27%, или 15 м2, то в Петербурге только на 6,8%. Впрочем, тенденции в двух городах одни и те же.
По данным исследования bnMAP.pro, средняя площадь квартир на первичном рынке Старой Москвы (в границах до расширения 2012 года) с января 2019–го по апрель 2024 года сократилась с 71,1 до 56,2 м2. Причём лидируют по сокращению средней площади студии. Согласно исследованию, с января 2019–го по апрель 2024 года этот показатель упал на 9,7%, с 27,6 до 25 м2.
"Средняя площадь однушек за тот же период сократилась на 5% (с 43,6 до 41,4 м2), двушек — на 4,3% (с 67,4 до 64,5 м2). Трёхкомнатные квартиры стали меньше на 3,8% — с 96,7 до 93 м2. А меньше всех пострадала площадь четырёхкомнатных квартир — она потеряла всего 0,4% и составляет в среднем 148,8 м2", — говорят аналитики bnMAP.pro.
В Петербурге, по данным Nikoliers, средний метраж жилья с января 2019–го по апрель 2024 года снизился всего на 6,8% — с 42,3 до 39,4 м2.
Схожие данные и у консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Если говорить о средней площади студии, то в предложении в Петербурге она составляет 24,8 м2, а в пригородной зоне — 26 м2. При этом есть, конечно, и “чемпионы” по минимальной площади — 18–19 м2 в Петербурге, причём от известных застройщиков, и от 16,8 м2 — в пригородной зоне в Ленобласти", — рассказывает директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
По её данным, самые популярные у покупателей всё же студии площадью 23–25 м2 без учёта балкона. "Если же рассматривать двухкомнатные квартиры, где площадь менее 44 м2, то таких не много, большинство всё же более 50 м2 и плюс ещё площадь балкона. Средняя площадь двухкомнатной квартиры в Петербурге составляет 62 м2, а в пригородах — 58 м2", — говорит Ольга Трошева.
На рынке жилой недвижимости Петербурга тенденция сокращения средней площади лота затронула и бизнес, и массовый сегмент. "Так, за последние 5 лет средняя площадь экспонируемого лота в новостройках бизнес–класса сократилась на 20% — c 85 м2 в I квартале 2019 года до 69 м2 в I квартале 2024 года. В новостройках массового спроса — на 8% (с 49 до 45 м2)", — подсчитала аналитик–консультант департамента консалтинга и аналитики NF Group Ксения Федорова.
Большую площадь московских квартир эксперты связывают с более высокой долей элитного жилья в столице.
Новые форматы жилья
Снижение произошло в том числе за счёт планомерного ухода застройщиков от планировок классического формата в сторону "евро". "В свою очередь это было вызвано увеличением стоимости “метра” и общим снижением покупательной способности на фоне увеличения ключевой ставки и в целом текущей экономической ситуацией. С приходом планировок евроформата за счёт улучшения эргономики помещения за ту же сумму сейчас можно приобрести больше функциональной площади", — говорит генеральный директор Element Development Виталий Коробов.
С ним согласен коммерческий директор GloraX Егор Федоров. "Снижение площади квартир во многом обусловлено стремлением уменьшить бюджет покупки на фоне постепенного падения реальных доходов населения, а также роста числа домохозяйств, состоящих из одного человека. Девелоперы вынуждены корректировать квартирографию под текущие запросы клиентов и закладывать в линейку предложения малогабаритные лоты", — говорит он.
Сокращать площадь квартир также можно за счёт выноса части функций за её пределы. "Мы продумываем сценарии жизни в каждой квартире, создаём зоны для хранения вещей, работы и отдыха. За счёт этого каждый метр становится функциональным. Также, согласно концепции, мы даём жителям возможность приобрести сити–бокс — кладовую на “минус первом” этаже. Вы можете не хранить коляску дома, для этого есть колясочные. Это выгоднее и удобнее, чем занимать под хранение больших или сезонных вещей ценные метры своей квартиры", — рассказывает коммерческий директор группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.
В современных домах всё чаще появляются зоны, которые позволяют жильцам проводить время вне квартиры, например лобби для встреч, площадки и ландшафтные дворы. И чем выше класс, тем больше создаётся общественных пространств для жителей дома, в том числе таких, как тренажёрные залы и массажные кабинеты.
"Застройщики уменьшают среднюю площадь квартир без потери функциональности, сокращают количество балконов, лоджий и дополнительных мест для хранения. Кладовые переносятся на первые этажи или в подземный паркинг. В общественных пространствах ЖК появляется больше полезных сервисов для жителей — коворкинги, комьюнити–центры, общие гостиные, места для занятий спортом, постирочные, а также другие опции, которые позволяют получить необходимый комфорт за пределами квартиры", — говорит директор жилых проектов "Кронфорт" Сергей Сергеев.
Меньше уже не будет
При этом большинство опрошенных "ДП" экспертов полагают, что меньше квартиры уже становиться не будут.
"Тренд на планомерное снижение средней площади квартир сохраняется, но с учётом последних инициатив регуляторов такая возможность в дальнейшем будет ограничена", — уверена Наталия Коротаевская.
По мнению Егора Федорова, в настоящее время в России уже достигнут определённый предел по минимальной площади и в дальнейшем формат микроквартир вряд ли получит широкое распространение в нашей стране.
"Но в этом нельзя быть уверенным, так как, например, в азиатских странах, где при высокой плотности населения объём участков под строительство сильно ограничен, востребованы даже капсульные варианты квартир с площадью 10–15 м2. Мы надеемся, что с учётом нашей ментальности подобные варианты останутся скорее штучным исключением на рынке недвижимости, нежели чем войдут в широкий обиход", — полагает он.
“
Ситуация на рынке вынуждает застройщиков регулярно пересматривать подход к формированию квартирографии новых проектов и находить способы оптимизации и уменьшения площадей квартир. Поначалу площади квартир сокращались за счёт коридоров. Эта итерация благотворно сказалась на планировочных решениях, квартиры стали намного интереснее и перестали иметь типовые решения, каждый застройщик находил свой подход. В текущий момент площади квартир сокращаются за счёт устранения вспомогательных кладовых помещений, уменьшения размера комнат, сокращения количества санузлов, зонирования и поиска эргономичных решений для различных функциональных сценариев использования каждого метра в квартире. К сожалению, в ближайшей перспективе иного сценария не предвидится.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
“
Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройках агломерации составляет 34 м2, а двухкомнатных — около 53 м2. Конечно, девелоперы стараются создать разные диапазоны площадей квартир одного типа — у нас, например, двухкомнатные квартиры варьируются от 48 до 57 м2. При этом даже самый компактный вариант спроектирован так, что там есть две изолированные комнаты, комфортная по площади кухня и санузел. Планировки квартир становятся более эффективными в основном за счёт сокращения малофункциональных площадей коридоров, появляется больше ниш для хранения, балконы становятся летними комнатами, где можно, например, устроить рабочий кабинет, если позволяет их ширина.
Булат Мирзаханов
руководитель направления разработки продукта ГК "А101" в Санкт–Петербурге
“
Снижение площади происходит за счёт множества факторов. Во–первых, большую роль играет покупательский спрос. Сейчас по льготной программе с господдержкой клиенту доступна максимальная сумма кредита в размере всего 6 млн рублей. Безусловно, это очень мало для Петербурга, именно поэтому покупатель выбирает преимущественно однокомнатные квартиры. Также не нужно забывать, что сейчас общая площадь квартиры равна сумме площадей всех комнат (в том числе вспомогательного использования), но туда не входит площадь балконов, лоджий и террас. А раньше площади балконов, лоджий и террас входили в эту сумму с коэффициентом 0,3, 0,5 и 0,3 соответственно.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
