Накануне отмены программы льготной ипотеки ожидаемо наступил ажиотаж — покупатели стремятся "успеть в последний вагон" и купить квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях. Как будет жить рынок после 1 июля, ожидать ли роста цен и стоит ли так спешить, обсудили эксперты отрасли.
Действовавшая с начала пандемии программа льготной ипотеки, по которой можно приобрести жильё по субсидируемой государством ставке, прекращает своё действие 1 июля этого года. Две другие программы — семейная ипотека и IT–ипотека — продлены. Причём заявлено, что семейная ипотека будет работать до 2030 года. Но они трансформируются — условия и ставки по ним изменятся.
"Говорят, что ставка по семейной ипотеке будет зависеть от возраста детей. Для семей с детьми до 6 лет сохранятся прежние условия, для семей с детьми более старшего возраста ставка, возможно, будет совсем другая. Это привело рынок в движение, люди стремятся воспользоваться условиями льготной ипотеки, её низкой ставкой, у нас в ЖК “Огни залива” рекордный объём бронирования", — рассказала начальник отдела продаж компании "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.
Рост продаж начался в марте–апреле. В мае, несмотря на праздники, количество обращений выросло примерно на 20%, есть и рост сделок. "Такой ажиотаж стандартно наблюдается на рынке накануне каких–то изменений — покупатели хотят воспользоваться теми льготными условиями, которые ещё существуют. Что будет после 1 июля, пока неизвестно, но все ожидают ужесточения условий по ипотечным госпрограммам", — говорит генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева. Она обращает внимание, что покупателям не стоит откладывать решение о покупке до конца июня — можно не успеть к часу Х. Уже сейчас сделки требуют большего времени, в том числе в части договорённостей с банками. Сегодня ещё можно успеть оформить всё в срок, считает Анжелика Альшаева.
Разговоры о ставке
Сегодня льготная ипотека со ставкой до 8% — основная программа для рынка. "Но помимо семейной и IT–ипотеки есть и другие варианты. Для Петербурга и Ленобласти актуальны сельская ипотека и военная ипотека", — отмечает Наталья Прокопенко, директор по развитию ООО "Бизнес Ресурс". Также у государства есть такая мера поддержки, как субсидия на погашение ипотеки в размере 450 тыс. рублей при рождении в семье третьего и последующего ребёнка. В сделках по приобретению жилья можно использовать материнский капитал, напомнила Наталья Прокопенко. Планируется, что использовать его можно будет сразу после рождения ребёнка, такой законопроект уже внесён на рассмотрение.
Ожидать снижения ключевой ставки в расчёте на уменьшение платежей по кредиту не стоит, прогнозирует ипотечный брокер Светлана Казаринова. "Прогнозы по снижению ключевой ставки, которые давали на этот год, на данный момент не оправдались. Конечно, с учётом отмены госпрограммы и пересмотра условий по семейной ипотеке всем бы хотелось увидеть комфортную ставку по рыночной ипотеке. Но на последних заседаниях ЦБ в лучшем случае рассматривался вопрос о сохранении ключевой ставки, а не её снижение с текущего показателя 16%", — уточнила Светлана Казаринова.
Пока что речь идёт о том, что к концу 2024 года ставка снизится только до 14% — вместо ожидавшихся 12–13%. Снижение будет проходить поэтапно и, возможно, начнётся вместе с отменой госпрограммы. Текущая рыночная ставка является по сути заградительной, уверена Светлана Казаринова. После 1 июля на рынке появятся и усилятся другие инструменты продаж, добавила она. Например, более широко распространится траншевая ипотека. А когда ставка ЦБ снизится, покупатели смогут переоформить сделки путём рефинансирования кредита. По прогнозам Светланы Казариновой, до комфортного для массового покупателя уровня, как в прошлом году, ставка опустится в 2025–2026 годах.
Цены на новостройки не снизятся
Снижения цен на квартиры ожидать в этом контексте не приходится, особенно в Петербурге. "Предложение жилья постепенно снижается уже несколько лет — с начала пандемии общий объём предложения сократился в 1,7 раза. Затоваривания нет, рынок остаётся сбалансированным. При этом стоимость строительных материалов и строительства растёт", — обратила внимание Светлана Денисова. "Застройщики реализуют проекты за счёт банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков лежат на эскроу–счетах, а банки дают застройщикам деньги под проценты, которые тоже напрямую зависят от ключевой ставки", — напомнила Анжелика Альшаева. Получить проектное финансирование можно только под определённую финансовую модель — получить кредит невозможно, если в модели заложена возможность снижения цен ниже определённых показателей, тем более — ниже себестоимости.
Наталья Прокопенко заметила, что на рынке растёт спрос на малоэтажное и загородное жильё. "Люди захотели уехать из города в ближайшие пригороды с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Спрос предложения в этом сегменте мы тоже наблюдаем", — отмечает она. Спрос на такое жильё будет, под него уже есть определённые льготные программы и разрабатываются новые, говорит Светлана Казаринова. В то же время, по её мнению, это не сильно повлияет на реализацию проектов многоквартирных домов в Петербурге и ближайших пригородах. "Мы живём в городе–миллионнике, втором по населению в стране. Он никогда не был городом одноэтажной застройки, — напомнила Светлана Денисова. — Осознанно жить на окраине такого города, не получая всех его возможностей, — спорная позиция". Но для страны в целом, особенно в малых городах, стоит ожидать развития ИЖС.
"Мы как застройщики смотрим на проекты ИЖС, но их финансовая модель рассчитывается сложно. Нужно понимать, что по стоимости дом сегмента ИЖС примерно равен трёхкомнатной квартире в многоквартирном доме. Сейчас спрос на такие квартиры составляет порядка 12–15% от общего объёма продаж. Далеко не все могут позволить себе такое жильё, соответственно спрос на дома также ограничен", — резюмировала Анжелика Альшаева. Разумной альтернативой загородному жилью может стать малоэтажное строительство, рассуждает она. Например, множество таких проектов (высотой четыре–пять этажей) реализуется сейчас в административных границах Пушкинского и Петродворцового районов.
В завершение дискуссии Наталья Прокопенко напомнила, что покупатели жилья имеют право на получение от государства налогового вычета. Но, по её словам, получить его за квартиру, приобретённую по льготной ставке, не получится. Поэтому стоит выбрать более выгодную для конкретной ситуации модель.
