Новый генеральный план, по которому развивается Петербург с 2024 года, сократил общую площадь территорий, предназначенных под жилую застройку, в пользу объектов инфраструктуры и рекреационного назначения.
По мнению разработчиков документа, генплан получился сбалансированным, то есть в нём учтены все аспекты развития мегаполиса. В частности, пытались не допустить повторения ситуаций, когда в городе формировались жилые "гетто", не обеспеченные социальной инфраструктурой, дорогами, местами для отдыха и приложения труда. Соответственно, в генплане пришлось умерить аппетиты застройщиков.
Не место для жизни
По данным НИИ Генплана Петербурга, площадь территории перспективной жилой застройки скорректирована с 23 до 20%. Это произошло, в частности, за счёт увеличения зоны транспортной инфраструктуры, появления садоводческих зон, а также возврата части территорий в промышленную зону. Так, например, территорию бывшего завода ПТМЗ на Чугунной ул., 2, площадью 19 га сначала перевели в жилую зону, а при принятии нового генплана — в зону транспортной инфраструктуры.
Городские власти собираются построить там электродепо для метро. Кроме того, комитет по промышленной политике, инновациям и торговле сразу заявил, что будет блокировать любые попытки перевода территорий из промышленных зон в иные. Это намерение было исполнено на 99%, поделился позже глава комитета Кирилл Соловейчик. В результате была заблокирована реализация нескольких крупных проектов. Например, проект застройки 7,9 га на Кубинской ул., 84 (собственник — ООО "Тандем–Истейт"). "Группа ЛСР" и "Охта групп" намеревались застроить жильём более 129 га в районе Пискарёвского пр., 150. Но и там в итоге сохранена промышленная зона. Компания "РСТИ" не смогла добиться перевода в жилую зону 13 га на ул. Оптиков, 4. Также не удалось согласовать перевод под жильё 2 га на ул. Жукова, 18.
Впрочем, власти ограничили жилищное строительство не только на промышленных территориях. Около 163 га сельскохозяйственных земель в центральной части Шушар решено оставить в текущем статусе либо перевести в зоны отдыха, а также транспортной и инженерной инфраструктуры. Виды на их застройку имели структуры, аффилированные с компанией "Дальпитерстрой". Seven Suns Development лишилась возможности застроить почти 14 га Шуваловского леса — территорию перевели в рекреационную зону.
Наконец, генплан серьёзно осложнил будущие проекты реновации хрущёвок. Ряд кварталов, застроенных такими домами, перевели в зону среднеэтажной застройки (5–8 этажей). По мнению экспертов, приемлемая рентабельность таких проектов возможна только в случае многоэтажной застройки территорий.
Где построят новые дома
Новое жилищное строительство генплан, конечно, предусматривает. Согласно документу, к 2040 году (срок действия генплана) в городе будет построено 67 млн м2 жилья. Около 66% этого объёма планируется возвести на свободных участках, 12% — в зонах преобразования застроенных территорий, 22% — в зонах преобразования нежилых территорий. Самое масштабное жилищное строительство должно развернуться в Пушкинском районе города (23% от всего запланированного объёма). Ещё 13% построят в Приморском районе, 10% — в Московском и т. д.
Что касается свободных территорий, то здесь больших перемен по сравнению с прежним документом не произошло — самые крупные из них всё так же расположены в Каменке, Шушарах, Кондакопшино (будущий город–спутник Южный). Но кроме них всё же отдали под жилую застройку и часть старых промзон. Например — порядка 4 га в Гавани Васильевского острова, где ранее работал НИИ "Навигатор". Участок приобрёл московский девелопер "ПИК". Эта же компания намерена застроить почти 20 га на ул. Салова, 34. Это территория бывшего предприятия "Красный нефтяник".
По мнению участников рынка, в генплане есть потенциал и для последующего увеличения (в случае необходимости) территорий для жилищного строительства. В частности, многие ожидают дальнейшего перевода фактически неиспользуемых по своему назначению сельскохозяйственных земель в другие категории, разрешающие различные виды застройки.
