По всей стране активно строятся складские комплексы. Но их всё равно не хватает.
Порядка 5,6 млн м2 складов будет построено в России в 2024 году, следует из прогнозов консультантов. Если эти планы реализуют хотя бы частично, общий объём предложения качественных складских площадей в России к концу года превысит отметку 50 млн м2.
Распределение объектов географически на начало 2023-го: 54% приходится на Московский регион, 11% — на Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% — на остальные регионы (данные NF Group).
Серьёзные объёмы ввода в Москве и Петербурге менее удивляют, чем высокая активность на региональных рынках. Так, по информации NF Group, в 2023 году на рынке качественной складской недвижимости регионов России введено в эксплуатацию 1,6 млн м 2 , что на 64% превышает аналогичный показатель 2022 года и является рекордом за всю историю наблюдений.
"Наиболее активно строительство ведётся в Московской области, Петербурге и Ленинградской области, Ростовской области, Краснодарском крае, Екатеринбурге и Свердловской области, Новосибирске и Новосибирской области. Это объясняется высоким спросом на логистические услуги в этих регионах, а также наличием развитой транспортной инфраструктуры", — рассказывает основатель российско-китайской транспортной компании RusTransChina Александр Стрельников.
Всё равно не хватает
В топе по вводу новых складских мощностей оказались традиционные логистические города-хабы (Новосибирск, Екатеринбург, Казань и т. д.), но активизировались и развивающиеся пока логистические центры, комментирует управляющий партнёр IBC Global Станислав Ахмедзянов.
Например, Оренбург, где планируется построить порядка 50 тыс. м2 складов, Ярославль, где заявлен к реализации склад на 100 тыс. м2, Чита, Хабаровск, где строится хаб на 35 тыс. м2 , Пенза, Кемерово, Челябинск и т. д. "Мы видим, как зарождается рынок современных складов в Чите (в этом году будет введён первый и единственный современный склад класса В на 60 тыс. м2 ), Южно-Сахалинске (там в 2024 году стартовало строительство первой очереди логистического хаба "Сахалинский" на 100 тыс. м2)", — перечисляет он.
"Девелоперы идут сейчас дальше в регионы к городам с миллионным населением. Так, "Яндекс.Маркет" анонсировал строительство нового фулфилмент-центра в индустриальном парке "Дружба" в Татарстане. Инвестиции в строительство составят 5 млрд рублей, запуск первой очереди состоится в декабре 2024 года. Общая площадь нового объекта — 70 тыс. м2 . Крупный логистический центр "Солманский" площадью 40 тыс. м2 планируют построить в Череповецком районе Вологодской области", — рассказывает директор по развитию бизнеса SOTA Logistic Игорь Чернышёв.
Руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артём Хомышин к развивающимся в контексте складской недвижимости регионам также относит Калининград, Смоленск, Тверь, Рязань, Калугу, Тулу, Воронеж, Новороссийск, Волгоград, Нижний Новгород, Саратов, Ульяновск, Уфу, Ижевск, Пермь, Тюмень, Омск, Красноярск и др. "Сейчас можно уверенно говорить о рекордном спросе на складские площади. В прошлом году он превысил 6 млн м2 . При этом доля развивающихся логистических регионов в общем объёме спроса составила 20%", — резюмирует Артём Хомышин.
Парадокс в том, что на сегодняшний день в большинстве регионов присутствует дефицит качественных складских площадей, говорит заместитель генерального директора по развитию ГК "Деловые Линии" Дмитрий Хрущалёв. Дефицит вакантных площадей сохранится надолго, несмотря на то что объём ввода новых площадей в 2024-м станет максимальным за всю историю рынка, а региональные показатели впервые должны превысить показатели Москвы и Московской области, отмечает исполнительный вице-президент по складской логистике NOYTECH Supply Chain Solutions Евгений Макаров.
Пока значительного роста объёмов строительства спекулятивных складов, то есть складов, построенных не под конкретный заказ, не наблюдается нигде, добавляет Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry. "В настоящее время есть ряд площадок, которые строятся как спекулятивные, например в Татарстане, но их число не покрывает потребности рынка, так как сейчас строительство складов без конкретного заказчика — очень затратное мероприятие из–за высокой ключевой ставки. Однако, если у компании есть финансовые средства и план на долгосрочную аренду, никаких проблем не наблюдается: в этом случае она просто заказывает строительство склада под свои нужды в формате built-to-suit", — подчеркнул он.
Склады для магазинов
Основным драйвером развития складского сегмента традиционно называют бурно растущий e-commerce. Девелоперы идут вслед за ретейлерами и логистическими компаниями, которые начинают проявлять интерес к городам-полумиллионникам и менее населённым территориям, поясняет Станислав Ахмедзянов. Выходя в отдалённые части страны или двигаясь по пути новых цепочек поставок, бизнес нуждается в качественной складской инфраструктуре (где-то её недостаточно, а где-то нет вовсе), и текущие обстоятельства, интерес со стороны девелоперов, арендаторов и инвесторов могут стать отличным драйвером для развития.
Совокупно онлайн-торговля и многоканальный ретейл, а также компании, работающие с продуктами питания, занимали около 90% складских площадей в 2023 году, приводит данные Евгений Макаров. Тенденция сохраняется и на данный момент, так как это — одни из самых быстрорастущих секторов рынка.
Региональные сложности
"Основной проблемой в регионах является выделение подходящего для проекта земельного участка правильной конфигурации и достаточной площади рядом с городом. Как правило, на местах это уже распределённые в ходе разработки градостроительного плана участки меньшей площади с частными собственниками вдоль вылетных магистралей", — заявил Игорь Чернышёв.
При строительстве складов в различных регионах России могут возникать специфические проблемы, связанные с климатическими условиями, особенностями грунтов, наличием инженерной инфраструктуры и другими факторами, говорит Александр Стрельников. Например, в северных регионах строительство осложняется низкими температурами и высоким уровнем влажности, что требует использования специальных строительных материалов и технологий. В центральных регионах часто встречаются проблемы с грунтами, что может потребовать дополнительных работ по их укреплению. В восточных регионах России недостаточно развита инженерная инфраструктура, что также может осложнить строительство складов. Наиболее заметны эти проблемы в отдалённых и малонаселённых регионах страны.
"Наиболее непростая ситуация по строительству — это традиционно арктические регионы страны — Чукотка, Якутия, Ненецкий автономный округ и т. д., что подтверждает правило: чем суровее погода, тем сложнее строительство, однако, подходя к делу с умом, можно создать вполне хорошие условия для работы", — рассуждает операционный директор логистического оператора GLP Данил Сальников.
"Среди основных сложностей, с которыми сталкивается бизнес, — высокая стоимость кредитования, повышение стоимости строительства, — считает Наталья Терешина, директор по складской и индустриальной недвижимости концерна "РУСИЧ". — В столичном регионе и в Петербурге к вышеперечисленному добавляется дефицит перспективных земельных участков, их высокая стоимость".
