Компании, привыкшие строить лишь один–два жилых комплекса, вероятно, со временем вынуждены будут покинуть петербургский рынок.
Отмена субсидированной ипотеки, затягивание сроков принятия основных градостроительных документов (новый генплан утверждали 3 года, а Правила землепользования и застройки непонятно когда появятся), дефицит земельных участков — всё это порождает негативные сценарии развития рынка новостроек Северной столицы, считают участники рынка недвижимости.
На Domclick Digital Day Сбербанка в Петербурге спрогнозировали, что через 2 года в Северной столице останется лишь 10 крупных застройщиков, которые совместными усилиями будут возводить 1,5 млн м2 жилья в год. Остальные уйдут с рынка.
"Сокращается объём строительства, сокращается предложение, цены продолжают расти. А почему это происходит? За 4 года город выдал всего разрешения на строительство 4,5 млн м2. Когда–то столько мы продавали за год. Соответственно, рынок сейчас поглощает весь тот запас, который был. В ближайший год нам продавать станет нечего", — сетует финансовый директор группы Legenda Алексей Лукьянов.
По его мнению, одна из причин — политика городских властей.
“
"Три года город занимался внесением изменений в генеральный план. И теперь больше года будет вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Соответственно, все проекты, которые куплены за бриджи по дорогой ставке, 2–3 года лежат под сукном и ждут разрешительной документации. Нас ожидает сокращение количества девелоперов, даже очень серьёзное. Те, кто сейчас строит один–два объекта, с рынка уйдут после последнего ближайшего своего цикла. Решать вопросы, связанные с обеспечением социальной инфраструктурой, привлекать нормальное финансирование, работать с банками по всем ипотечным программам и другим инструментам маленькому девелоперу невозможно", — заявил Лукьянов на конференции.
Какие именно компании останутся на рынке, он прогнозировать не стал. Напомним, что по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), Legenda находится на 15 месте по вводу нового жилья.
Замещение одних другими
Как отмечают эксперты, за 4 года число девелоперов в Петербурге действительно сократилось на 20% — со 146 до 117, общая возводимая ими площадь — на 44% (с 11,9 млн до 6,6 млн м2). Как говорят в ГК "ПСК", сейчас на первую десятку застройщиков, работающих в Петербурге, приходится 4,6 млн м2 жилого строительства. На вторую десятку — ещё 1,3 млн м2.
Пять лет назад первая десятка строила 9,5 млн "квадратов", вторая — 2,1 млн. И в топ–20 не было ни одной компании, у которой в работе находился бы только один объект. Сейчас такие есть.
Впрочем, свято место пусто не бывает, и на петербургском рынке усиливается присутствие иногородних и федеральных игроков. Если в январе 2020 года они возводили лишь 10,8% общего объёма жилья в городе, то в январе 2024–го — уже 15,3%. Видимо, эта доля будет расти и дальше.
В прошлом году на рынок Северной столицы сразу с двумя проектами — во Всеволожском и в Ломоносовском районах Ленинградской области — вышел девелопер "А101". А такие компании, как "Самолет", ПИК, ФСК, увеличили своё присутствие за счёт вывода новых очередей в уже реализуемых проектах жилых комплексов, а также за счёт сделок по приобретению земельных наделов.
"Происходит глобализация рынка, замещение местных локальных строительных компаний, работающих в одном–двух регионах, крупными федеральными", — говорит коммерческий директор группы "Аквилон" в Санкт–Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.
Слишком высокая ключевая ставка
Впрочем, большинство опрошенных "ДП" застройщиков с рынка уходить не собираются. "Вероятно, стресс оказывает давление на экспертные мнения. Для Петербурга, на наш взгляд, нормальный объём поглощения на первичном рынке составляет 3 млн м2 в год. Сейчас как раз такие объёмы и есть. Даже если экономическая активность сместится на восток страны, интерес к Москве и Петербургу останется высоким", — говорит начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.
С ней согласна руководитель отдела рекламы и связей с общественностью СК "Дальпитерстрой" Анна Боченкова. "Прогнозы на то и прогнозы, что они могут сбываться, а могут и нет. Не думаю, что через 2 года рынок сократится до 10 застройщиков. В этом водоёме пока есть условия для рыб разного размера. Хотя процесс укрупнения, конечно, идёт: 10 лет назад строительных компаний было раза в два больше, чем сейчас, а 20 лет назад — ещё больше", — говорит она.
По мнению экспертов, с рынка уходят "однодневки", а сильным и надёжным компаниям ничего не угрожает. "Уход и появление новых игроков — нормальная ситуация. Но в кризисные времена, когда финансовые инструменты становятся менее доступными, не все готовы рисковать своими активами. На смену некоторым игрокам придут новые, но, скорее всего, через паузу, так как сейчас для небольших девелоперов проектное финансирование при нынешней ключевой ставке ЦБ малоподъёмно", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопемент" Игорь Карцев.
Крупные проекты переедут в Ленобласть
По мнению вице–президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, рынок действительно ждут изменения. "Из–за дифференциации девелоперского бизнеса, новых вызовов и возможностей (редевелопмент малых участков и объектов, загородный сегмент, актуальность бутиковых форматов) средние девелоперы чувствуют подъём. Думаю, что за 2 года они не исчезнут. С тезисом, что 10 застройщиков будут возводить 1,5 млн м2, согласна. Просто будут ещё и другие квадратные метры, и другие застройщики", — полагает она.
Действительно, сокращение количества жилья может быть вызвано повышением его класса.
"Есть чёткая закономерность, что чем выше классность объектов у застройщика, тем меньше он их строит. Следовательно, общий объём строительства снижается", — объясняет директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
А те компании, которые специализируются на массовом сегменте и крупных проектах, будут перемещаться в Ленинградскую область.
"При этом в области активно развивается транспортная инфраструктура, благодаря чему агломерационные процессы в нашем регионе выражены даже ярче, чем в Москве и Подмосковье. Планы по развитию транспортной системы — Восточный диаметр, КАД–2, тактовые электрички, дорожные развязки — всё это даёт работать на перспективу и создавать объекты, квартиры в которых со временем будут только расти в цене, что интересно с точки зрения инвесторов", — считает директор по продажам ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
“
На рынке происходят разнонаправленные процессы — какие–то компании уходят, появляются новые, приходят девелоперы из Москвы и регионов. Сценарий стремительного сокращения числа активных застройщиков и объёмов строительства за достаточно короткий срок может быть реализован при одновременном продолжительном воздействии внешних и внутренних факторов — высоких ставок по кредитам и проектному финансированию, минимизации или полной отмены льготных ипотечных программ, существенном снижении общего спроса на жильё. Но реализация такого сценария за 2 года маловероятна.
Игорь Кокорев
операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers
“
С одной стороны, тренд очевиден. Компании уходят, поскольку не выдерживают конкуренции в условиях сложных финансовых моделей и проектного финансирования. Сократился земельный банк, выросла себестоимость строительства, снизилась покупательская активность. Выросла конкуренция, и развитие продукта требует инвестиций, которые можно найти только при объёмных продажах. Но даже с этой динамикой сложно предположить, что через 2 года количество девелоперских компаний уменьшится втрое, а общие объёмы строительства сократятся в 4 раза. Грубо говоря, это означало бы заморозить все новые проекты и только достраивать имеющиеся. В любом случае нишевые компании, специализирующиеся на отдельных сегментах рынка (бизнес, премиум, элит, апартаменты), останутся.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
