Проклятый старый дом: сколько аварийного жилья осталось в Петербурге

В 2022 году успешно завершился первый этап программы и действительно был начат новый. Расселению подверглись 19 аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми с 1 января 2017 до 1 января 2022 года.

В июле 2024 года Госдума приняла закон, корректирующий механизм комплексного освоения территории (КРТ). Теперь органы власти получили полномочия выдавать разрешения на строительство и предоставлять земельные участки с учётом предусмотренных законодательством особенностей на момент заключения договоров по программе развития застроенных территорий (РЗТ) и иных договоров, которые преобразованы в единый механизм КРТ.

Однако очередным законопроектом проблема не была решена: федеральные и региональные законы не синхронизированы, нет и единой финансовой политики в реализации множества жилищных программ, что особенно актуально для Петербурга с его сложной исторической застройкой.

Более того, ситуация с аварийным фондом в историческом центре города разнится от района к району. Так, например, проблему с ямой во дворе дома №18/1 на Боровой улице в Центральном районе 3 года решить не может даже туристический потенциал этой локации — в этом доме жил и умер лидер рок-группы "Зоопарк" Майк Науменко. Территория, где сейчас находится яма, раньше была частью подвесного двора, ныне находящегося в аварийном состоянии. Ремонт участка невозможен, пока он не станет общим имуществом дома. Но даже после выполнения условий к реставрации так и не приступили.

Сколько в Петербурге аварийных домов

Летом текущего года Петербург оказался одним из лидеров по росту аварийных домов в России. Площадь таких жилых объектов выросла почти в 40 раз.

Информация из открытых источников о количестве непригодного жилья в Петербурге разнится. Число объектов варьируется от 31 до 74.

По данным сервиса Дом.МинЖКХ, в Петербурге насчитывается 31 аварийный дом общей площадью около 70,6 тыс. м2. Самый старый из них был построен в 1823 году. Общее количество квартир — 834. Больше всего непригодных для жилья домов расположилось на Васильевском острове и территории Большой Каменки.

Однако на сайте DomReestr.ru можно увидеть другую информацию: здесь количество зданий увеличилось до 74 и многие из них были построены в 1917 году.

Самое большое число адресов представлено на сайте ГосЖКХ . Здесь количество объектов достигает 262. По информации сайта, в них зарегистрировано более 2045 человек.

Что называют аварийным жильём

В соответствии с постановлением правительства РФ от 28 января 2006 года аварийным признаётся здание, у которого деформированы стены, фундамент, несущие конструкции. В случае значительных повреждений и опасности для здоровья жильцов дом подвергается сносу или реставрации.

Главной причиной признания дома аварийным часто называют естественный износ.

Однако это не всегда так. Юрист-градозащитник Павел Шапчиц объясняет: "резкое усиление эксплуатации здания или отдельных его частей (постоянные ремонты, протечки), да ещё и сопряжённое с ослаблением несущих конструкций, может быть основным источником проблем".

По словам специалиста по восстановлению исторических зданий Яна Бобрышева, аварийных домов в собственности города почти не осталось.

Часть объектов, отражённых в списке, уже прошли капремонт и реконструкцию, но информация не обновилась. Иногда на сайты попадают дома, отремонтированные несколько лет назад.

Полностью непригодных для проживания домов в Северной столице действительно не так много, однако повреждения отдельных конструкций достаточно распространены. Частичная аварийность" рискует превратиться в полную, так как дефекты кровли, фундаментов, отмостки, эркеров, балконов, подвесных дворов могут создавать "эффект домино".

Результаты исследований количества аварийного жилья могут отличаться и в зависимости от целей осмотров. Часто формально число непригодных для проживания зданий повышается, а процент износа резко увеличивается.

Это происходит при желании компаний получить финансирование из федерального бюджета.

Как спасти исторический дом

Проблема обрушений, несмотря на небольшое количество ветхих зданий, всё ещё остаётся актуальной в последнее время. В прошлом году в Петербурге обрушился дореволюционный дом на Гороховой улице. Тогда в местах проведения ремонта на наружной стене здания появилась трещина, а внутренняя часть конструкции обвалилась.

В том же году части сносимого исторического дома на Обводном канале рухнули на рабочих. На фоне протестов активистов застройщик начал демонтаж дома, приобретённого на торгах весной 2023 года. Местные жители даже просили остановить строительство через суд, однако дело было проиграно.

Чтобы в дальнейшем избежать подобных ситуаций, по словам Павла Шапчица, существуют три основные меры, благодаря которым борьба с аварийностью станет проще.

Первой из них является запрет "малых" реконструкций многоквартирных домов без расселения. Такой ремонт предусматривает пробивки фундаментов и несущих стен для обустройства новых входов и лестниц, а также объединение помещений, углубление подвалов и надстройку мансард.

Ещё одна распространённая проблема, которую необходимо исключить, — это деление квартир на студии.

Определённые требования к разделению квартир есть и сейчас: это порядок согласования перепланировок в районных межведомственных комиссий (МВК). Однако в данном случае также можно столкнуться с рядом проблем: МВК не имеет достаточно полномочий на проведение проверок. Для этого необходимо решение суда, а процесс может длиться от полугода.

Третьей мерой является ужесточение контроля за текущим состоянием несущих конструкций. Например, реализация ежегодного контроля состояния и санация отмосток фундаментов. Это поможет исключить подмывание фундаментов и их неравномерную осадку.

Ветхое жильё в Петербурге: КРТ и РЗТ

С 2020 года государство активно предпринимает ещё одну меру для обеспечения граждан комфортным жильем — замену ветхих домов на новостройки. Однако Федеральный закон № 494-ФЗ, дополнивший Градостроительный кодекс главой 10 о комплексном развитии территорий (КРТ) не повторяет московский опыт реновации, где расселение проводится за счёт бюджетных средств. Федеральная норма предлагает расселение аварийного жилья преимущественно за счёт средств застройщиков, а также за счёт средств федерального и регионального бюджетов.

Парламент Петербурга принял закон о КРТ в июне 2022 года, его поддержали 36 депутатов, против проголосовали 11 парламентариев. Под снос подпадали панельные дома 1957-1970 годов постройки. Закон вызвал массовые протесты горожан из-за условий переселения и критериев износа.

В итоге власти в Петербурге были вынуждены заморозить действие закона, а осенью 2023 года продлить приостановку. Но для жильцов действительно старый дом может стать проклятым, если власти не придумают приемлемых условий расселения. Подробнее о том, почему закон о КРТ в Петербурге так и не стал московской реновацией, читайте в материале "Делового Петербурга".

По программе развития застроенной территории (РЗТ) в Петербурге, например, планируют расселить 22 квартала по проекту "СПб Реновации" (ГК "Самолет"), который застройщик начал ещё в 2009 году.

Работы начались в Колпино, Сосновой Поляне, на Малой Охте, в Ржевке, Усть-Славянке, Песочном, на Лиговском проспекте. Всего "СПб Реновация" построила более 1,5 млн м2 жилья, строятся ещё 242 тыс. м2, по данным ЕИСЖС на весну 2023 года. Как уточнили "ДП" в компании, с начала 2024 года ещё 108 петербургских семей улучшили свои жилищные условия, переехав из ветхих кварталов в новые многоквартирные дома.

Всего за годы реализации программы (она действует с 2008 года) свои жилищные условия улучшили более тысячи петербургских семей. Согласно условиям, она проводится на территории 40 кварталов, но под снос или реконструкцию попадают только те жилые дома, которые признаны аварийными, являются первыми домами массовых серий, построенными в период с 1958 по 1970 год, относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года, а также имеют высокую степень физического износа.

Неудачным примером реновации, в частности, стала застройка территорий в кварталах 2А и 2Г района Ульянка, которую проводила компания "Воин-В". Здесь построили новое многоэтажное жилье, но старое так и не снесли. В результате жители домов, не попавших под программу реновации, на много лет оказались посреди строительной площадки, а после возведения зданий — в "уплотнённом" дворе, не отличающемся комфортными условиями.

Имея в собственности полноценный земельный участок, жители смогли бы самостоятельно решать вопросы ремонта, надстройки или сноса здания и строительства нового. На деле отсутствие в собственности участка не позволяет эксплуатировать дом или комфортно жить в нём, если неподалеку начинается строительство. В ситуации КРТ, по сравнению с РЗТ, сформированный участок может быть даже изъят.

Каким историческим домам Петербурга угрожает снос

Демонтаж зданий в Петербурге часто сопровождается конфликтом собственников, жильцов, властей и застройщиков с привлечением силовых структур и затяжными судебными процессами. Подобных прецедентов в новейшей истории Петербурга десятки, а знаковых для истории города построек, которые снесли или готовят им демонтаж, — сотни. Проклятым старым домом в этом случае историческое здание становится уже для застройщика.

Так, в 2023 году градозащитники выступали против сноса доходного дома Басевича и приспособления здания под общежитие для артистов Академического театра Бориса Эйфмана. Некоторые из противников демонтажа были задержаны за мелкое хулиганство. В итоге суд после многолетних споров признал законным отказ включить дом Басевича в список памятников архитектуры.

В феврале 2024 под застройку начали сносить дом Шрёдера. Здание перестали считать историческим ещё в 2019 году, хотя в списке объектов культурного наследия оно было ещё с 2011-го. Нетронутыми остаются лишь формирующие уличный фасад стены.

Споры о списках под снос возобновились весной 2024 года с инициативой Смольного по "несредовым" объектам. Список кандидатов в "несредовые" здания, которым грозит снос, в центре Петербурга может сократиться на 14%. Впрочем, вопрос о статусе части построек не решён окончательно.

Строительство Большого Смоленского моста также столкнулось с критикой профильного сообщества и активистов. В частности, в списке домов на снос помимо широко обсуждаемого демонтажа школы Ольги Берггольц оказались восемь зданий XIX-XX веков на проспекте Обуховской Обороны. Альтернативный проект активистов, исключающий снос, был отклонён, и в этом году началось решение вопроса о расселении домов.