Продажи апартаментов выросли в полтора раза на фоне ужесточения условий льготной ипотеки. А после её отмены участники рынка ждут бума продаж.
Отмена в прошлом году возможности брать два и более льготных кредита, а также ужесточение условий по ним, по оценкам Nikoliers, вызвали рост количества сделок с апартаментами в Петербурге в первом полугодии на 52% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. Схожие данные и у консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "За первые 6 месяцев 2024 года совокупный объём продаж на рынке апартаментов Санкт–Петербурга составил 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года", — оценила заместитель директора центра Светлана Московченко.
"Полная отмена льготной ипотеки ещё больше оживит спрос на апарт–сегмент, аккумулировав дополнительный спрос со стороны инвесторов, ранее рассматривавших исключительно квартирный формат недвижимости", — уверена директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
Апартаменты vs квартиры
Несмотря на 12 лет активного развития, рынок апартаментов в Петербурге продолжает оставаться лишь "пасынком" рынка строящейся недвижимости. По данным "Петербургской недвижимости" (входит в Setl Group), на конец июня 2024 года в городе продаётся 79 комплексов апартаментов общей площадью 271,4 тыс. м2, или 7,3 тыс. юнитов. Для сравнения: объём рынка строящегося жилья в Северной столице составляет 6,4 млн м2 — это 403 дома на 149,9 тыс. квартир.
До последнего времени, несмотря на все усилия девелоперов апарт–проектов, большинство мелких инвесторов предпочитали вкладываться именно в квартиры. В зависимости от года их доля на рынке составляла от 5 до 15%. Таким образом, они приобретали от 250 тыс. до 500 тыс. "квадратов" инвестквартир каждый год, вкладывая в них от 60 млрд до 90 млрд рублей.
"Стоит отметить, что текущий объём сделок апартаментов занимает сравнительно малую долю (около 2%) в структуре первичных продаж региона — в среднем около 160 ДДУ в месяц. В оптимистичном сценарии объём реализации апарт–сегмента Санкт–Петербурга к IV кварталу 2024 года достигнет суммарного уровня 250 ДДУ в месяц", — считает Елизавета Конвей.
Рынок строящегося жилья более понятен и более защищён, объясняют эксперты. Кроме того, последние несколько лет на квартиры давалась льготная ипотека. "Рынок же апартаментов низкими ставками по кредитам своих клиентов никогда не радовал. В итоге большинство продолжало инвестировать в “пенсионные студии”", — объясняет руководитель проекта PartApart Евгений Чемодуров.
Но сейчас наступает звёздный час апартаментов, уверена руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина. "Раньше за счёт льготной ипотеки жилая недвижимость перетягивала на себя в том числе и долю частных инвесторов, — говорит она. — Ежемесячный платёж был комфортным, и выбор падал туда. Важно отметить, что помимо завершения льготной ипотеки ужесточились условия получения семейной и IT–ипотеки. Рынок апартаментов жил 4 года и уже приспособился к ситуации, когда приходилось конкурировать с жильём и льготными ставками. За это время заработали программы рассрочки".
С ней согласен директор по маркетингу группы компаний VALO Евгений Тихоненко. "Продвинутые частные инвесторы уже давно переходят с рынка жилья на рынок апартаментов, потому что сервисные апартаменты как инвестиционный инструмент намного эффективнее обычных квартир. У них выше капитализация, выше операционная доходность и короче срок окупаемости. Единственный фактор, который до недавнего времени играл в пользу жилья и против рынка апартаментов, —это льготная ипотека. Теперь его нет", — констатирует он.
Ещё одна причина роста популярности апартаментов — рост цен на жилую недвижимость. "Покупатели выбирают более доступные лоты на рынке, а практика показывает, что разница в цене между апартаментами и квартирой может составлять 15–20% при схожих качественных характеристиках объектов. Сервисные апартаменты являются отличным инструментом для инвестирования с небольшим порогом входа, стабильным пассивным доходом и минимальной вовлечённостью инвестора", — говорит директор департамента аналитики и ценообразования GloraX Сергей Гусев.
Наконец, многие девелоперы предлагают при покупке юнитов в апарт–отелях гарантированную доходность — это также привлекает инвесторов, особенно в условиях роста туристического потока. "Для многих частных инвесторов апарты “с гарантом” — это бизнес куда более понятный, нежели перепродажа квартир–малометражек", — считают в ELEMENT.
Цена вопроса
По оценкам Nikoliers, сейчас средневзвешенная цена апартаментов составляет 296 тыс. рублей за 1 м2. "Цена квадратного метра экспозиции с начала года снизилась на 6%, что преимущественно связано с завершением реализации по ряду премиальных проектов", — говорят аналитики.
В "Петербургской недвижимости" называют среднюю цену "квадрата" на начало июля в размере 304 тыс. рублей. Данный показатель вырос на 5% по сравнению с итогами 2023 года и на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорят в компании.
Предложение на рынке сокращается. "В первом полугодии 2024 года в продажу вышло шесть новых объектов общей площадью 22 тыс. м2, или 0,6 тыс. юнитов. Количество вышедших апартаментов снизилось на 41% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. Основу нового предложения составили проекты, расположенные в Курортном районе и историческом центре, — по два объекта в каждой локации", — подчеркнула Светлана Московченко.
Доля сервисных апартаментов продолжает лидировать на рынке и занимает 67% в объёме предложения (4,9 тыс. юнитов), что связано с выходом в продажу таких проектов, как Avenue Apart Pulkovo (DVA Group) и "Пространство by Avenue–Apart" (СК "Союз") — оба в Московском районе, Gler ("Петрополь") на Васильевском острове и "Омега–Апарт" (ГК "Бестъ") в Петроградском районе.
“
Инвестор всегда приобретает недвижимость с целью получения прибыли. Сегмент сервисных апартаментов чувствует себя хорошо и весьма перспективен. Об этом красноречиво свидетельствуют качественные показатели загрузки действующих апарт–отелей вне зависимости от сезона. Мы считаем, что рынок ещё не насыщен, более того, всё активнее идёт запрос на создание таких проектов в регионах — причиной тому и рост внутреннего туризма, и давно назревшая потребность в обновлении туристической инфраструктуры.
Денис Розанов
руководитель отдела продаж апарт–отеля Well
“
Формат апарт–отелей достаточно молодой, именно поэтому у ряда инвесторов на период становления сегмента он вызывал недоверие. Но в последние годы это мнение кардинально поменялось, а инвестиционная привлекательность данного формата в сравнении с классическим жильём ни у кого уже не вызывает сомнений. Во–первых, с развитием внутреннего туризма только по нашим объектам мы наблюдаем рекордную загрузку апарт–отелей, достигшую в текущем году 97% в сегменте долгосрочной аренды. Второе — это высокая доходность апартаментов от сдачи в аренду в действующих проектах, которая в прошлом году варьировалась в пределах 10–12% годовых, и это без учёта капитализации, роста стоимости самой недвижимости
Антон Агапов
директор по развитию сети апарт–отелей YE’S
“
Однородного рынка апартаментов не существует, и выбор стоит не между апартаментами и квартирами, а между качественными проектами и менее ликвидными. Сейчас на рынке наблюдается тенденция перекладывания ресурсов инвесторов в гостиничную недвижимость в силу лидирующих позиций Санкт–Петербурга на туристической карте России. Сдача квартир посуточно — это неплохой, но требующий усилий бизнес. Когда в портфеле больше двух объектов, приходится задумываться о пассивном доходе. А высокий пассивный доход может обеспечить только профессионально управляемая гостиничная недвижимость, грамотно спроектированная и качественно построенная.
Игорь Карцев
генеральный директор "Максимум лайф девелопмент"
