Объёмы индивидуального строительства ежегодно растут по всей России, Петербург и Ленобласть — не исключение. Перспективы развития рынка ИЖС в контексте принятого недавно федерального закона 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" обсудили на круглом столе "Делового Петербурга".
Больше половины построенного по итогам 2023 года жилья в стране приходится на ИЖС — 59 млн м2 из 110,4 млн м2, или 431 тыс. индивидуальных домов. По итогам первых 7 месяцев 2024 года в России построено 314 тыс. домов (43,6 млн м2). Это на 26% больше показателей аналогичного периода прошлого года, привёл данные Росреестра председатель совета директоров ООО "1-я Академия недвижимости" Дмитрий Новосельцев.
"Если такая динамика сохранится, то в 2024 году можно ожидать ввода больше 0,5 млн домов общей площадью 75 млн м2. Это внушительные цифры, которые говорят о том, что неслучайно правительство РФ сейчас уделяет этому рынку особое внимание", — отметил он, напомнив, что в июле этого года принят 186-ФЗ, по которому с марта следующего года строительство жилых домов по договорам подряда будет осуществляться с использованием эскроу. Приняты и меры поддержки отрасли, например для строительства ИЖС можно воспользоваться средствами материнского капитала, а застройщики, работающие с эскроу, освобождаются от уплаты НДС. По планам Минстроя, в 2025 году с использованием эскроу будет построено 3 тыс. индивидуальных жилых домов, а в 2026-м — 52 тыс., то есть около 10% от общего объёма.
Количество подрядчиков, которые хотят и готовы работать с эскроу, постоянно растёт, рассказал директор розничных продаж Северо-Западного регионального центра банка "ДОМ.РФ" Игорь Медведев.
"С момента изменения параметров семейной ипотеки с введением условия использования счетов эскроу мы получили порядка 50 заявок от подрядчиков, ожидаем увеличения объёмов кредитования в перспективе ближайших лет. Полный переход на эскроу позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения. Нововведение обеспечивает дополнительную финансовую защиту для покупателей и способствует росту доверия к строительным компаниям. Это особенно важно в условиях расширения спроса на загородный формат со стороны населения, сейчас интерес к ИЖС растёт во всех возрастных категориях. Когда рынок ипотеки в сегменте загородного строительства только начинал развиваться, структура спроса не была настолько широкой, кредиты на ИЖС оформляли клиенты в возрасте от 28 до 44 лет. Сейчас возрастной диапазон в сегменте составляет от 21 до 65 лет, увеличившись более чем в 2,5 раза", — сообщил Медведев.
"Навести порядок в качестве строительства, в культуре строительства ИЖС и во всех других аспектах необходимо, потому что рынок достаточно хаотичен. Но от лица Федерации ИЖС хочется обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, это ограниченность лимитов в 50 млн рублей. Во-вторых, требования заёмщику и строителю кредитоваться в одном банке. И, конечно, мы видим огромный риск со всем тем, что связано с потребительским терроризмом. Сегодня нет никакого инструмента для того, чтобы регулировать процесс сдачи индивидуального дома. Нужен орган, который будет регулировать это так же, как это происходит с многоквартирными домами", — выступила управляющий партнёр агентства недвижимости Puzzle Realty Мария Федорова.
Игорь Медведев добавил, что со временем можно ожидать увеличения лимитов — сейчас банки по сути только начинают "прощупывать" этот сегмент. "Чем больше добросовестных подрядчиков будут реализовывать свои объекты, чем быстрее будет оборачиваться стройка, тем лучше всё это будет работать", — уверен он. При этом "ДОМ.РФ" уже готов кредитовать на суммы более 50 млн. "Требование по кредитованию покупателей и строителей в одном банке связано с попытками банка себя обезопасить. Кредит — дешёвый, зарабатывая на кредитовании заёмщиков, физических лиц, можно компенсировать возможные убытки от кредитования застройщика", — пояснил Медведев.
Эскроу — безусловно, нужный инструмент, но работать с ним в существующих реалиях практически невозможно, считает генеральный директор ООО "ПАЗЛ ПРОПТЕХ", разработчика цифровых сервисов для ИЖС PUZZLE DOM Алексей Горулёв. При обсуждении соответствующего закона участники рынка ожидали, что по нему будет действовать некий переходный период, но фактически все льготные программы сразу переключили на эскроу. По программе семейной ипотеки для строительства ИЖС эскроу-счета уже требуются и все средства замораживаются до окончания строительства. А это значит, что подрядчику необходимо искать иной способ финансирования стройки, например проектный кредит.
"Чтобы обеспечить хотя бы половину заявленного на 2026 год объёма строительства ИЖС с эскроу нужно примерно 8 тыс. подрядчиков по всей стране. Это 8 тыс. организаций, обладающих признаками кредитоспособности и способных работать со всем этим документооборотом, и 8 тыс. возобновляемых кредитных линий. При этом 93% объектов сегодня строит микро- и нанобизнес. Они не в состоянии собрать пакет документов на возобновляемую кредитную линию, но даже если мы получим 8 тыс. подрядчиков, их нужно будет провести через кредитные комитеты, выдать им кредит, следить за целевым использованием кредитных средств. Мне кажется, это в принципе невозможно и нереально без цифровизации этого процесса и автоматизации выделения таких кредитных линий. Подрядчикам нужен инструмент, а не запретительная норма", — полагает Горулёв. Он также добавил, что целесообразнее было бы выдавать кредиты владельцам объектов, а не подрядчикам.
Сооснователь и генеральный директор строительной компании "Русский Север" Андрей Шаронов рассказал, что его компания уже получила кредит в "ДОМ.РФ". "Ощутимых проблем с получением не было. Мы — однозначно за введение эскроу, лично нам это сильно упростит работу. Однако текущая версия закона и тот формат, в котором банки уже практикуют использование эскроу-счетов для льготной ипотеки, требуют серьёзных доработок, особенно в части гарантий подрядчиков. Также это будет крайне полезно для рынка в целом — сегодня на нём работает множество недобросовестных компаний и частных бригад, плачевные результаты их работы мы как подрядчики наблюдаем регулярно. Так строить просто нельзя. Закон об эскроу усложнит им работу: в игре смогут остаться только те, кто соответствует всем требованиям банков и ведёт прозрачную документацию. Если игроки, не выдерживающие минимальный уровень требований, уйдут — всем будет только лучше. Конечно, хотелось бы увеличить лимит, потому что при объёме 10-15 сделок в месяц работать с лимитом 50 млн рублей достаточно тяжело", — говорит Шаронов.
По его мнению, поддержать рынок можно также развитием обычных ипотечных продуктов, которые даже с текущей ставкой интересны платёжеспособным потребителям с учётом возможности рефинансировать кредит в будущем.
Сегодня на депозитах у россиян лежат огромные суммы, платёжеспособных клиентов на рынке очень много, согласен Дмитрий Новосельцев. Он привёл данные ЦБ, по которым задолженность по ипотеке жителей Петербурга сегодня составляет 1,9 трлн рублей, а количество денег на вкладах и депозитах петербуржцев — 3,7 трлн рублей. Цифры по Ленобласти — 562 млрд и 320 млрд рублей соответственно.
"Мы видим, что у людей большой запас денег, участки покупают достаточно активно. Если в прошлом году в каких-то локациях они стоили 1 млн за сотку, то в этом — уже 1,5-2 млн. С учётом денег на стройку предела у рынка, получается, нет, прогнозирует генеральный директор группы компаний "СтройСинтез" Виктор Лукин. Сейчас эта организация рассматривает возможность оформить в "ДОМ.РФ" эскроу-ипотеку на бизнес-дома под 1% как для согласованного подрядчика, уточнил Лукин. По его словам, компании обещана поддержка в этом на самом высоком уровне.
По данным Росреестра, по итогам 7 месяцев в Ленобласти продано 59 732 участка, что на 7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (было 55 828). Ввод жилых домов в Ленобласти за 7 месяцев 2024 года вырос примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (15 460 и 11 940).
"По нашим оценкам, общий объём рынка строительства индивидуальных домов в России — примерно 5 трлн рублей в год. Проникновение ипотеки на сегодняшний день — 10% максимум. То есть ежегодно в России тратится на стройку домов 4,5 трлн рублей наличными", — дополнил Алексей Горулёв. По его мнению, сегодня клиентами могут быть востребованы и обычные потребительские кредиты.
"Для каждого сегмента индивидуального жилого строительства (ИЖС) необходимо обсуждать специфические инструменты привлечения, так как речь идёт о различных группах покупателей. Важно отметить, что на рынке действуют не только крупные, но и микрокомпании, и сокращение числа подрядчиков является негативным фактором. Увеличение числа участников в любом секторе способствует улучшению условий покупки для конечного потребителя. В международной практике небольшие компании занимают значительную долю рынка. При этом на зарубежных рынках существует чёткий регламент оказания услуг на каждом этапе строительства, включая подключение мощностей, газификацию, системы пожарной безопасности и другие коммуникации. Такой регламент, к сожалению, отсутствует у нас.
Что касается нововведений, то текущие инструменты не способствуют популяризации ИЖС. Хотелось бы увидеть активное участие администрации, включая разработку планов по развитию территорий и привлечение инвесторов к созданию объектов социального назначения в Ленобласти. Я уверена, что, несмотря на положительные показатели последних лет, включая первое полугодие 2024 года, во втором полугодии мы можем столкнуться с проблемами, так как рынок фактически остался без ипотечных программ", — отметила собственник и основатель клубного посёлка Chalet De Luxe Toksovo Екатерина Лапина.
Работать с эскроу преимущественно станут крупные компании, резюмировал Дмитрий Новосельцев. Во-первых, им проще взаимодействовать с банками. Во-вторых, крупные компании будут реализовывать стандартизованные проекты, застраивая большие территории. "Благодаря этому мы увидим новый этап развития рынка — ИЖС версия 2.0. Если такие компании действительно получат освобождение от НДС, то их предложение, безусловно, будет очень конкурентоспособным. Они смогут позволить себе строить дома как в сегменте экономкласса, так и комфорт-класса в комплексных проектах, в составе которых будет и вся необходимая социальная инфраструктура — её от застройщиков потребуют строить власти", — сказал он.
Как складывается ситуация на рынке частного строительства со стороны покупателя, прокомментировал эксперт Северо-Западного банка Сбербанка:
“
В третьем квартале текущего года мы наблюдаем определённое снижение спроса после июньского ажиотажа, обусловленного окончанием господдержки и изменением условий по семейной ипотеке. Такой спад — временное явление в связи с текущей конъюнктурой рынка. Если же сравнивать объёмы выданных кредитов в июле этого года с прошлым, то динамика положительная, прирост составил 20% по Петербургу и 30% – по СЗФО. По итогам семи месяцев 2024 года в Петербурге востребованность кредитных средств на рынке индивидуального жилищного строительства выросла почти в два раза — на 94%. С января по июль 2024 года жители Северной столицы взяли в Сбере 16,5 млрд рублей на покупку и строительство собственных домовладений. В целом тренд на частное строительство остаётся актуальным для петербуржцев. С начала года ежемесячно в Петербурге оформляют в среднем до 400 кредитов на эти цели. Отдельные факторы, которые будут продолжать стимулировать спрос, — это выгодные условия, которые предлагаем мы, включая выдачу ипотеки на ИЖС с открытием эскроу-счетов, гарантирующих покупателям защиту от недобросовестных подрядчиков. Мы видим востребованность таких сделок. Также смягчающими условиями стали снижение с 21 до 18 лет минимального возраста для оформления ипотеки на индивидуальное строительство, возможность воспользоваться семейной ипотекой (от 6%) семьям с детьми, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. Кроме того, петербуржцы могут взять в Сбере по этой программе до 30 млн рублей с условием, что в той части кредита, которая выше установленного госпрограммой лимита, будет действовать рыночная процентная ставка. Таким образом средневзвешенная ставка по семейной ипотеке с расширенным лимитом составит от 8,4% до 13,8%.
Алексей Ушенин
управляющий отделением Сбербанка по Санкт–Петербургу
