Смольный выставит на торги здание в Калининском районе, переданное ему в залог. Владелец постройки накопил долги по аренде и не смог расплатиться.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти по иску городского комитета имущественных отношений (КИО) обратил взыскание на двухэтажное здание площадью 547,2 м2, расположенное на ул. Жукова, 17, корп. 2, стр. 1. Оно построено в 2017 году, его кадастровая стоимость составляет 35,6 млн рублей. На этот шаг КИО подтолкнули действия собственника здания ООО "Каурус инвест", несколько лет назад заключившего с комитетом мировые соглашения и передавшего ему эту постройку в залог, уточнили в КИО.
Как следует из материалов дела, в 2013 году компания заключила с КИО договор аренды земельного участка площадью 8,8 тыс. м2 на инвестиционных условиях, по которым обязалась построить бизнес–центр с оздоровительным центром и бассейном. Именно так здание проходит по документам сейчас. Данных о том, используется ли оно как–то в реальности, нет.
Но затем "Каурус инвест" накопил долги по аренде. В 2019–2022 годах компания заключила с КИО два мировых соглашения, по условиям которых признавала за собой долг перед городом на 43,3 млн рублей и передавала в залог здание. Однако график выплат, зафиксированный мировыми соглашениями, "Каурус инвест" не выдержал, поэтому чиновники обратились в суд с заявлением об обращении взыскания на здание.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти недавно удовлетворил это требование, решив, что недвижимость будет выставлена на публичные торги с начальной ценой 62,8 млн рублей. Эта коммерческая оценка, выполненная в 2021 году независимым оценщиком, была оговорена сторонами в мировых соглашениях.
С "Каурус инвест" "ДП" связаться не удалось.
Спор в очередной раз напоминает бизнесу о высоких рисках при вступлении в сделки, обеспеченные залогом объектов недвижимости (ипотекой), обращает внимание старший юрист адвокатского бюро "Пропозитум" Павел Григорьев. "Неисполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, быстро приводит к обращению взыскания на недвижимость, — говорит эксперт. — Бизнесу в подобных сделках следует также внимательно подходить к формулированию условий о залоговой стоимости недвижимости. Оптимально будет составлять условия так, чтобы в случае взыскания принималась во внимание именно текущая стоимость, а не та, которая была рассчитана несколько лет назад и уже могла утратить актуальность".
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" в Петербурге Елены Крестьянцевой, сложившаяся ситуация укладывается в практику как заключения мировых соглашений, так и обращения взыскания на залог. "По закону начальная продажная цена устанавливается по соглашению сторон, а при наличии спора — судом. Сторонами была проведена на момент достижения договорённостей рыночная оценка, которая, вероятно, учитывала также право аренды земельного участка под зданием. Права на земельный участок переходят к новому собственнику при приобретении здания", — поясняет эксперт. Притом, добавляет Елена Крестьянцева, при обращении взыскания спора по поводу цены здания как такового не было и суд руководствовался условиями ранее заключённого мирового соглашения.
Отметим, что в 2023 году арбитражные суды утвердили мировые заключения по 32,2 тыс. споров, что составило около 1,8% от всех рассмотренных судами дел, следует из статистических данных Судебного департамента при Верховном суде РФ. При этом, обращает внимание Елена Крестьянцева, не всегда бизнес знает, что публичные субъекты, представляемые различными государственными органами, также вправе заключать мировые соглашения.
