По данным "Яндекс Аренды", в августе медианная ставка на долгосрочную аренду квартир в Петербурге выросла на 22%, до 51,8 тыс. рублей по сравнению с июлем. "Деловой Петербург" выяснил, что повлияло на ставки, кого они не отпугнули, и когда ждать снижения цен.
Если сравнивать год к году, то, по данным сервиса "ЦИАН. Аналитика", однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Петербурге в сентябре сдаются дороже в среднем на 29%. Ключевым фактором роста стало совмещение высокого спроса со стороны "несостоявшихся покупателей", то есть тех, кто вынужден выйти на рынок аренды из-за ухудшения ипотечных условий на рынках продажи недвижимости, и традиционной сезонной активностью перед началом учебного года и бизнес-сезона.
Руководитель сервиса "Яндекс Аренда" Роман Жуков отмечает, что в условиях повышенной активности арендаторов квартиры, особенно бюджетные, находят своих жильцов очень быстро. Следовательно, в экспозиции остаются более дорогие варианты, из-за чего увеличивается медианная ставка.
“
"Вторая причина роста медианных ставок долгосрочной аренды в городе связана с тем, что на рынок аренды переходят "вчерашние" новостройки с ремонтом, мебелью, а зачастую и техникой, а значит, это достаточно дорогие квартиры. Такие предложения с более высокой стоимостью, попадая на рынок, влияют и на медианную ставку долгосрочной аренды в Петербурге в целом", — добавляет эксперт.
Сильнее всего выросла медианная ставка долгосрочной аренды в Кировском районе (+27,7% за месяц), медианная ставка около 38,1 тыс. рублей, подсчитали аналитики "Яндекс Аренды". В Кировском за месяц арендаторы заняли много недорогих квартир. На втором месте по росту ставки оказался и без того дорогой Адмиралтейский район (+19,2%, ставка в 66,2 тыс. рублей), арендодатели в августе выводили на рынок более дорогие объекты. В расположенном рядом с туристическими и историческими объектами Пушкинском районе сезонная активность арендаторов привела к сокращению числа бюджетных квартир, ставка выросла на 12,1% и составила 28,8 тыс. рублей.
"Аренда жилья в Петербурге растёт по многим причинам, включая экономические, социальные и инфраструктурные факторы. Центральный банк России регулярно повышает процентную ставку, что делает ипотечные кредиты менее доступными. Это также влияет на потребительское поведение: лица, рассматривавшие покупку жилья, теперь могут отложить её или вообще отказаться. Высокие платежи по базовым ставкам, ограничения по семейной и ИТ-ипотеке привели к тому, что больше людей выбирают аренду, что, в свою очередь, увеличивает спрос на арендуемое жильё и, как следствие, повышает ставки аренды", — резюмирует преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.
Влияние туристов и краткосрочной аренды
В разговоре с "Деловым Петербургом" эксперты предположили, что часть предложений квартир летом переходила на рынок краткосрочной аренды квартир. Некоторые туристы желали сэкономить и путешествовали компаниями — выбирали квартиры подешевле. Другие путешественники были готовы потратить большую сумму на красивый отпуск, поэтому снимали дорогие апартаменты в центре города. С завершением высокого туристического сезона часть предложений, в том числе дорогие как в Адмиралтейском районе, вернулись на рынок долгосрочной аренды.
"Не забудем и о том, что Петербург всегда популярен как туристическое направление. Значительное увеличение внутреннего туристического потока привело к увеличению востребованности краткосрочной аренды апартаментов, которые, таким образом, ушли из рынка долгосрочной аренды: многие собственники теперь предпочитают сдавать собственность посуточно", — основатель сервиса бронирования отелей и квартир ТВИЛ.РУ Алексей Черепахин.
С ним согласна кандидат социологических наук, доцент Президентской академии в Санкт-Петербурге Юлия Байер. По мнению эксперта, среди туристов в Петербурге востребованы и дорогие, и дешёвые варианты.
“
"В период, когда большинство россиян не могут позволить себе путешествовать за границу, Петербург становится туристической Меккой. Внутренние туристы ищут доступные варианты размещения, и краткосрочная аренда — удобный вариант остановиться в городе на пару недель или месяц. Хотя в зависимости от цели поездки туристы могли выбирать и более дорогие варианты. Например, красивые апартаменты в центре города", — отмечает Юлия Байер.
Новые станции метро и цены на квартиры
"Шаговая доступность от метро " для арендной квартиры серьёзное достоинство, а для хозяина — повод поднять стоимость. Стоимость аренды квартир около уже действующих станций стабильна. Зато строящиеся станции могут увеличить ставку.
По срокам ближе всего введение в эксплуатацию "Горного института", её всё ещё обещают построить до конца сентября. К моменту написания статьи станция ещё не открыта, но это не мешает арендодателям указывать станцию как преимущество.
Сейчас однокомнатные квартиры в 20-минутной пешей доступности от “Василеостровской” предлагают на сайте cian.ru минимум за 40 тыс. рублей в месяц, в среднем — за 65 тыс. рублей. Ставки в однокомнатных рядом со строящейся станцией “Горный институт” на сайте начинаются с 35 тыс. рублей в месяц, а в среднем составляют 60 тыс. рублей. По предположению экспертов "Циан. Аналитики", после открытия станции цены могут подняться примерно на 10%.
“
"Новая станция строится на юге Васильевского острова. С одной стороны, она расположена не слишком далеко от действующей “Василеостровский”, с другой стороны, благодаря её открытию повысится транспортная доступность всей юго-западной части острова, где ранее метро не было. Если цены на рынке купли-продажи рядом со строящейся станцией метро начинают повышать ещё до её открытия, то в случае с арендой это не имеет смысла, поэтому эффект от запуска можно будет увидеть уже после начала её функционирования", — говорит эксперт "Циан.Аналитики" Елена Лапшина.
Объявлений о сдаче квартир с упоминанием "Путиловской" и "Юго-Западной" найти не удалось.
"Открытие новых станций метро в Санкт-Петербурге всегда влияет на рынок аренды. Как правило, квартиры в непосредственной близости от новых станций начинают дорожать, в среднем на 10–20% в зависимости от места расположения и уровня инфраструктуры", — предупреждает Екатерина Подольская.
Портрет арендатора
С началом "рабочего" сезона отдыхающих туристов в Петербурге сменили те, кто приехал в город учиться, строить карьеру и просто жить.
"Чаще всего снимают квартиры вдвоём молодые пары, которые ещё не задумывались о покупке квартиры, либо семейные пары с ребёнком. Наиболее популярными объектами для сдачи по-прежнему остаются однокомнатные квартиры или "евродвушки", — сообщает агент по недвижимости Петербурга и Ленобласти Павел Шамаев.
Снимать одну квартиру на несколько человек — формат, который используется в Петербурге десятилетиями. В каждую комнату заселяется один человек или пара, а всю квартиру компания снимает в складчину. Одиночки без компаний ищут соседей в группах "ВКонтакте". Судя по объявлениям, чаще ищут соседей в двухкомнатные квартиры. А среди обычных условий: отсутствие вечеринок, любовь к чистоте и дружелюбие.
“
"Коливинг — это скорее студенческая история, которая позволяет оптимизировать расходы и обеспечить безопасность. Например, родители из другого города отправляют в Петербург дочерей. Им проще и дешевле снять одну квартиру и поселить подруг в ней вдвоём. Студенты делят аренду, могут учиться без внешних помех, какие были бы в общежитии или коммунальной квартире. Родителям спокойнее, чем если бы они отправили ребёнка одного в квартиру в большом городе", — объясняет Юлия Байер.
Ещё один тип современного арендатора — трудовые мигранты. Они предпочитают занимать недорогие квартиры неподалёку от соотечественников. А попытки поселиться в коммунальных квартирах, приводят к серьёзным конфликтам с соседями.
"Мы должны учитывать, что Петербург является привлекательным для трудовых мигрантов, и это тоже повышает спрос на жильё. В городе много предложений на рынке труда, в том числе и предполагающих физический труд, от которых обычно отказываются коренные петербуржцы. Эти вакансии занимают трудовые мигранты, а в качестве жилья снимают недорогие однокомнатные квартиры в спальных районах. Соответственно, предложения на рынке тоже растут в цене", — рассказывает доцент Президентской академии Юлия Байер.
Эксперт добавляет, что коммунальные комнаты сдаются тяжелее, чем небольшие квартиры на окраинах города. Потому что у коммунальных квартир свои особенности и сложившийся психологический климат, в который может вписаться не каждый приезжий. Особенно сложно адаптироваться трудовым мигрантам из других стран: они часто плохо говорят на русском языке, не понимают культуру. Это приводит к дополнительной психологической нагрузке и осложняет адаптацию. Однокомнатные квартиры в новых районах Петербурга лишены этих недостатков и доступны финансово.
Когда снизятся цены
По данным "Циан. Аналитики", с середины сентября ставки аренды в "однушках" перешли к снижению (–2% за месяц), ставки на двухкомнатные квартиры пока продолжают медленно расти.
"Прогнозирование точного времени снижения цен на аренду квартир в Петербурге крайне сложно. Если в стране произойдёт стабилизация экономической ситуации и снижение инфляции, а вслед за этим снижение ключевой ставки и ставок по ипотекам, что сделает ипотеку более доступной — это может привести к постепенному снижению цен на аренду. Исходя из текущих тенденций, можно ожидать, что существенных изменений в ценах на аренду в ближайшие 6–12 месяцев не произойдёт", — предупреждает преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.
