Большая разница: рынок новостроек в Петербурге оказался на грани коллапса

07:4523 сентября 202407:45

14852просмотров

07:4523 сентября 2024

Евгений Петров, Александр Лобановский

Рынок нового жилья оказался на грани коллапса. У банков заканчиваются деньги на выдачу льготной ипотеки, по которой продаётся до 90% квартир. Из–за роста ключевой ставки бюджет вынужден доплачивать банкирам всё больше.

На минувшей неделе ТАСС со ссылкой на открытые данные оператора льготных ипотечных программ "Дом.РФ" распространил информацию о том, что лимиты субсидий по IT–ипотеке, предусмотренной федеральным бюджетом, исчерпаны на 96%, по семейной ипотеке — на 92%. Информации, будут ли они увеличены до конца года, нет.

Сбербанк и "Уралсиб" уже сообщили о прекращении приёма заявок на семейную ипотеку. В минувшую пятницу ВТБ заявил, что ради сохранения оставшихся у него лимитов ужесточает условия выдачи, повысив требования к первоначальному взносу с 30,1 до 50,1%.

“

"Об исчерпании лимитов сообщают не все банки, но все уведомляют о том, что лимиты заканчиваются. Например, так делал Сбербанк на площадке “Домклик”", — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК" Кирилл Кудрявцев.

Сейчас на Сбербанк приходится 49% от общего лимита по семейной ипотеке и 35% по программе для айтишников. Следующим по доле идёт ВТБ (по 24% на обе программы). На оставшихся участников приходится по 5% и менее — всего в программе субсидирования 69 кредитных организаций. Кто–то при этом давно приостановил выдачу, и именно от него лимиты и будут изъяты в пользу более активных конкурентов. Поэтому решение игроков, на которых приходится 75% от всех выдач, напугало застройщиков.

Как государство субсидирует ипотеку

Льготная ипотека выдаётся под 6% годовых. Рыночные ставки составляют сейчас около 20%. Разницу компенсирует государство.

Банк–кредитор ежемесячно получает от оператора льготных программ разницу между рыночной и базовой ставкой по программе. Под рыночной правительство РФ считает ключевую, увеличенную на надбавку. В июле текущего года размер последней был повышен с 1,5 процентного пункта (п. п.) до 2 п. п. По факту на сегодня банк–кредитор может рассчитывать на возмещение в виде 15% годовых.

Год назад, когда ключевая была на уровне 16% годовых, у распорядителей бюджета начало формироваться недовольство: поддержка коммерческих банков стала обходиться госказне слишком дорого. Тогда было принято решение снизить уровень надбавки. Ответ от банков последовал незамедлительно: они переложили свои недополученные доходы на застройщиков, став брать с них дополнительную комиссию. Последние, в свою очередь, дополнительную финансовую нагрузку переложили в стоимость квадратного метра. К весне ситуация нормализовалась — стороны договорились. Но лимит на компенсации в бюджете стал сокращаться ускоренными темпами. С 1 июля 2024 года льготная ипотека "для всех" была отменена, на рынке остались лишь целевые программы. При этом мало кто мог предполагать, что с августа ЦБ РФ начнёт ужесточение своей денежно–кредитной политики, повышая ключевую ставку.

Удар по рынку жилья

По данным "Дом.РФ", в январе–сентябре 2024 года банки выдали в Петербурге 14,8 тыс. ипотек по семейной программе. По оценке ЦБ РФ, за этот же период в городе было оформлено 35,9 тыс. ипотечных кредитов. Таким образом, почти 41% оформленных кредитов пришлось исключительно на одну — семейную — льготную программу. Стоит отметить, что "Дом.РФ" получает информацию от банкиров с задержкой по времени, поэтому фактическая доля программы должна быть существенно выше. С июля семейная ипотека осталась единственной льготной программой в Петербурге (IT–ипотека на город не распространяется). Опрошенные "ДП" застройщики заявили, что на неё приходится до 90% всех продаж.

"Программы с базовыми ставками фактически никем не используются", — говорит вице–президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

"Льготные ипотечные программы изменили рынок, сегодняшний покупатель обращает внимание не столько на стоимость понравившегося лота, сколько на размер первоначального взноса и ежемесячных платежей", — рассказывает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.

Драматичность ситуации подтверждают и данные Росреестра по регистрации договоров долевого участия в августе: в последний месяц лета орган зарегистрировал 3,4 тыс. договоров долевого участия, из которых по льготной программе оказалось 2,1 тыс., то есть 61%. За неполный сентябрь, как сообщает "Дом.РФ", по ней выдано уже 1 тыс. ипотек.

Оставшийся лимит на субсидии для банков из бюджета будет выбран в ближайшее время (по разным оценкам, это произойдёт не позднее середины октября).

Таким образом, продажи у девелоперов могут полностью остановиться. Или им придётся придумывать собственные программы рассрочек и скидок.

"Действующие программы рассрочек могут составить конкуренцию ипотечным программам, но на значительно более коротком временном отрезке. После ввода объекта в эксплуатацию многие клиенты, воспользовавшиеся рассрочкой на 1–2 года, берут ипотеку, чтобы внести за счёт заёмных средств финальный платёж", — говорит Татьяна Халилова.

Лента новостей

Только бизнес новости

12:59Первый водный экомаршрут пройдёт по Охте через Петербург и Ленобласть в 2025 году

12:24Такого ещё не было! Полные вёдра грибов выносят из лесов в Ленобласти за неделю до начала зимы

11:42Первая электричка в России: история петербургской линии Оранэла

11:33Замглавы псковского отделения партии "Яблоко" Шлосберга задержали в аэропорту

11:00Распылившим газ в трамвае на севере Петербурга оказался 15-летний уголовник

Тема недели

Заградительные ставки по ипотеке сыграли злую шутку с арендой жилья в Петербурге

Ажиотаж напоследок

Предвещая окончание выдач льготных ипотек, и банки, и застройщики помогают поддерживать спрос на рынке: на фоне роста ставок и постоянных разговоров, что совсем скоро льготные условия на рынке закончатся, даже не планировавшие покупку люди спешат оформить ипотеку на строящееся жильё.

"Увеличение спроса есть, но уже не в большом объёме, — говорит Кирилл Кудрявцев. — Эти новости стимулируют людей быстрее принимать решения о покупке. И в то же время вызывают недоумение, ведь во всех новостях летом говорили, что семейную ипотеку продлили до 2030–го. Не у всех есть возможность сейчас воспользоваться этой программой, но могут быть вполне конкретные планы на ближайшее время".

Стоит отметить, что ЦБ РФ, напротив, пытается не допустить роста дальнейшей кредитной нагрузки: в его идеальной модели заёмщик должен направлять на погашение кредитов не более половины ежемесячного дохода. И таких заёмщиков практически не осталось. Отсюда и постоянное повышение минимального первоначального взноса (по условиям программ не менее 30% собственных средств). С другой стороны, это позволяет в общем массиве отчитываться о всё ещё низкой средней сумме ипотечного кредита. По данным регулятора, в Петербурга в августе он составил 4,4 млн рублей.

“

В Петербурге просроченная задолженность на первичном рынке с начала года увеличилась на 33%, что чуть хуже, чем в целом по стране (30%), и кратно хуже, чем за весь 2023 год в нашем городе (18%). Большинство проблем решаемые, достаточно просто продать квартиру. Но срок экспозиции увеличился. Поэтому и просрочка постепенно растёт — люди ждут покупателя по своей цене. Несмотря на финансовые трудности, заёмщики понимают, что по ставке, по которой они оформили кредит в прошлом, сегодня новый они не возьмут. Поэтому считают, что нужно "держаться" за старый кредитный договор всеми силами. По всей видимости, много людей, которые сначала допустили просрочку, затем осознали тяжесть последствий, одумались и исправили ситуацию. Заметную поддержку оказывают и государственные программы кредитных каникул, и локальные программы реструктуризаций непосредственно банков–кредиторов. Просроченная задолженность в сегменте первичного рынка жилья будет расти, и темпы начинают ускоряться. Пока же это всё вершина айсберга: основной массив текущих неплатежей находится в процессе досудебного взыскания или в начале судебного взыскания. И завершение его будет уже на вторичном рынке, после окончания периода строительства и оформления собственности.

Денис Аксёнов

генеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант"

“

Объём лимитов по семейной ипотеке и IT–ипотеке сокращается. В данный момент этот факт дополнительно стимулирует покупателей принимать решение о покупке квартиры быстрее, чтобы успеть зафиксировать условия. В августе 2024 года в общем разрезе продаж "Петербургской недвижимости" доля семейной ипотеки достигла 80%, а в целом за 8 месяцев доля семейной составила 46%, IT–ипотеки — 10%. Банки–партнёры своевременно предоставляют нам всю информацию, необходимую для работы с клиентами. У нас широкая сеть сотрудничества, что позволяет быстро реагировать на изменения. Кроме того, в нашем портфеле представлено свыше 270 объектов от более чем 80 ведущих застройщиков, которые в том числе реализуют проекты в Ленинградской области, что даёт возможность по–прежнему предлагать покупателям использовать условия IT–ипотеки. Но в целом мы видим, что есть большой интерес не только к льготной ипотеке, но и к новым ипотечным программам от банков и застройщиков.

Ольга Кобякова

коммерческий директор "Петербургской недвижимости" (холдинг Setl Group)

“

Семейная ипотека — это, по сути, единственный ипотечный инструмент, оставшийся у застройщиков, которые строят и продают в Санкт–Петербурге, особенно если речь идёт о семейных жилых комплексах. По итогам июля–августа 75% квартир в наших проектах "Юнтолово" и "Северная долина" были куплены с её помощью. Безусловно, рынок понимал, что лимиты сильно ограничены и будут исчерпаны очень быстро. Со своей стороны банки также делали в коммуникации акцент на этом. Положительный момент для клиентов состоит в том, что мы всегда получаем одобрение в нескольких банках, что позволило нивелировать негативный новостной повод. В настоящий момент подать заявку на одобрение семейной ипотеки по–прежнему можно, но доля крупнейших банков, которые закрыли приём заявок или увеличили первоначальный взнос до 50%, составляет более 80%. Предполагаем, что тенденция к отказу банков от выдачи семейной ипотеки будет расти, поскольку разрыв между ключевой и льготной ставкой по семейной ипотеке очень серьёзный, что делает маржинальность этого продукта для банков низкой. Поэтому если решение о покупке по программе семейной ипотеки принято, лучше её не откладывать.

Ольга Кузнецова

заместитель генерального директора АН "Главстрой"

“

Об ограничении лимитов по льготным программам ряд банков уведомили нас по факту. При этом мы продолжаем сотрудничество с крупнейшими, среди которых ВТБ, Альфа–Банк, банк "Санкт–Петербург" и Совкомбанк. Отмечу, что доля продаж по семейной ипотеке всегда была самой высокой. Практически 90% сделок приходится именно на эту программу.