После отмены льготной ипотеки в городе резко возросло количество сделок на вторичном рынке. Риелторы бьют тревогу: до 38% сделок затем оспаривается, люди теряют деньги и жильё. Все спорные сделки совершались в простой письменной форме и оформлялись дистанционно или в МФЦ.
В январе–июле 2024 года Росреестр по Петербургу зарегистрировал 50,7 тыс. сделок с недвижимостью на вторичном рынке, на 25% больше, чем на первичном. И если при покупке строящегося жилья покупатель рискует только сорванными сроками строительства, то на вторичном рынке неприятностей множество.
Самыми опасными являются неочевидные: продажа жилья по доверенности, отказ прежних жильцов от участия в приватизации, недавно полученная квартира в наследство или частая смена собственников менее чем за пять последних лет. Среди покупателей распространён стереотип, что ипотечная сделка является самой безопасной. Побудительной мотивацией выступает скидка к процентной ставке.
В ряде случаев банки могут убеждать оплатить услугу так называемой юридической проверки продавца. Но ни одна кредитная организация не может гарантировать 100% защиту от потери жилья: об этом говорят статистика судебных дел, возросшее число публичных торгов и рост неплатежей по ипотеке. В лучшем случае страховая компания возместит убытки, если своевременно было оформлено титульное страхование, в худшем — покупатель остаётся с ипотекой и без квартиры.
Доступ к сведениям по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) имеет только её собственник. Банки не всегда проверяют наличие обременений или ареста на квартиру, не оценивают потенциальное нарушение прав участников сделки, особенно в случае, когда среди них есть несовершеннолетние или люди, признанные судом недееспособными. Кроме того, часто кредиторы не удосуживаются проверкой наличия данных в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах. Ведь человек, находящийся в процессе банкротства, не имеет права продавать своё имущество. Плюс банки просто не уполномочены проверять добровольность сделки и дееспособность продавца, что впоследствии может привести к оспариванию и отмене сделки.
Исключением на общем фоне выглядят сделки, удостоверенные нотариально. Законодательные акты обязывают отдельные виды сделок с недвижимостью проводить через нотариуса: продажа долей в квартирах или паркингах, совершение сделок собственниками, если они несовершеннолетние, договоры ренты и некоторые другие. В остальных случаях посещение нотариуса необязательно. Но, как показывает опыт, крайне желательно.
"На мой взгляд, присутствие нотариуса в сделке является дополнительным фильтром для снижения рисков, связанных с мошенничеством. Потому что для любого мошенника, чем меньше свидетелей, тем лучше, — рассуждает президент Союза "Национальная палата недвижимости" Дмитрий Щегельский. — В 99,9% случаев нечистоплотный продавец или покупатель не пойдёт с вами к нотариусу, он лучше найдёт себе другого, которого уговорит на простую письменную форму".
Оспаривание сделок чаще всего происходит из-за того, что одна из сторон банально не исполняет свои обязательства: не оплачивает сумму, не снимает себя и членов семьи с регистрационного учёта, скрыл какой-либо существенный дефект.
“
У нотариального договора купли-продажи основная гарантия в том, что оспорить его практически нереально. Потому что у него особая доказательная сила: ведь удостоверяя договор, нотариус все изложенные в нём факты многократно переспрашивает и перепроверяет, — поясняет президент Нотариальной палаты Петербурга Мария Терехова. — К тому же нотариально удостоверенный договор купли-продажи предоставляет возможность использовать исполнительную надпись нотариуса, что даёт право взыскать с недобросовестного покупателя деньги, избежав длительных судебных разбирательств".
Специалисты настаивают: при сделках с недвижимостью нельзя спешить и пытаться сэкономить. Так, среди риелторов ходят грустные анекдоты, когда стороны совершают сделку в МФЦ на основе договора, скачанного из интернета. Ни у специалиста многофункционального центра, ни у Росреестра нет ни полномочий, ни практических возможностей проверять изложенные в договоре факты.
"При наступлении часа икс, неблагоприятного для покупателя, когда сделка может быть каким-то образом оспорена, суд будет рассматривать покупателя с точки зрения его добросовестности, — резюмирует Дмитрий Щегельский. — А добросовестность — это использование всех доступных средств для потенциального выявления угрозы". Соответственно, если сделка оформлена у нотариуса, даже если она не требовала обязательного удостоверения, то, скорее всего, с очень высокой долей вероятности, суд признает покупателя действительно добросовестным приобретателем.
