По данным на конец 2023 года, в Кировском районе работало 22 тыс. предприятий и индивидуальных предпринимателей. Имея славу промышленного, в последние годы он становится комфортнее для жизни. Однако новостроек здесь немного. Эти и другие факторы разгоняют спрос на размещение в объектах аренды. А заодно интерес инвесторов к локации.
"По состоянию на начало сентября 2024 года в реализации в Кировском районе находится всего три небольших объекта реконструкции продаваемой площадью до 2 тыс. м2. Два из них предлагают к реализации апартаменты, один — квартиры. В экспозиции представлено всего около 100 лотов", — комментирует текущую ситуацию с новым предложением директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
В оценках средневзвешенной цены предложения на сентябрь 2024 года эксперты немного расходятся и называют цифры от 230,9 тыс. до 298 тыс. рублей за 1 м2. Однако в NF Group подсчитали, что по итогам первого полугодия 2024-го прирост ценника на жилую недвижимость в Кировском районе составил 17% год к году. При этом последний раз рынок пополнялся здесь новым предложением в 2023-м, уточняет аналитик-консультант NF Group Ксения Фёдорова. В связи с этим в локации определённо присутствует накопленный отложенный спрос, замечает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. "Средняя площадь в продаже — всего 22 м2, объекты преимущественно нацелены на инвестиционный спрос", — замечает эксперт.
архив "ДП"
"Своё" не всем подходит
Елизавета Конвей добавляет, что с точки зрения сдачи в аренду квартира или апартаменты в Кировском районе являются ликвидным активом, но предпосылки для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду по ставке значительно выше среднегородского уровня отсутствуют. Вблизи присутствует сравнительно малый объём качественных бизнес-центров, в районе отсутствуют приоритетные туристические достопримечательности, говорит она.
"Инвестиционную привлекательность имеют прежде всего объекты вблизи промышленных кластеров, именно из-за обилия спроса у работающих на этих предприятиях людей, — уверена консультант по долевому строительству ГК "Адвекс. Недвижимость" Ольга Дубасова. — Дефицитом новостроек объясняется и популярность апарт-комплексов. Около Кировского завода расположен комплекс Putilov Avenir, около станции метро "Автово" — Kirovsky Avenir. Инвестиционная привлекательность высокая, загрузка отелей достигает 80% в сезон".
И даже больше, говорится в отчётности PSK Invest (входит в ГК "ПСК"), созданной для управления сетью Avenir, за первое полугодие 2024 года. Средняя загрузка апарт-отелей превысила 87%, максимальная в моменте зафиксирована на показателе 99%. Рост спроса на размещение за этот период составил 15%. Также повысилась доходность апартаментов, находящихся в управлении: в Putilov Avenir она достигла значения 54,5 тыс. рублей, в Kirovsky Avenir — 57,3 тыс. рублей.
"По опыту эксплуатации апарт-отелей в Кировском районе мы наблюдаем определённый вакуум спроса, который физически не удовлетворяется имеющимся фондом", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Как следствие, в локации отмечается повышение ставок аренды. Как уже писал "ДП" со ссылкой на исследование "Петербургской недвижимости", в августе 2024 года средняя стоимость аренды студии была порядка 26 тыс. рублей (что на 24% выше, чем в августе 2023-го), однушки — 30 тыс. рублей (+15%). При этом в августе 2024-го на первое место в городе по росту ставок аренды трёхкомнатных квартир вышел именно Кировский район, выяснили аналитики BN.ru. Средняя стоимость составила 60 тыс. (+33,8% по сравнению с июлем).
“
Стоимость аренды растёт по всему городу, в том числе и по Кировскому району. На этот тренд оказывает влияние несколько обстоятельств. Первое — высокая ипотечная ставка: люди уходят в аренду от покупки. Второе — небольшой выбор объектов по аренде в Кировском районе. Кроме того, значительное количество потенциальных клиентов — командировочные и сотрудники предприятий", — комментирует Ольга Дубасова.
Нарастить мощности для размещения этой категории клиентов, а также туристов и частных арендаторов в районе станции метро "Кировский завод" позволило открытие в 2022 году первого апарт-отеля сети — Putilov Avenir. Компания оценила потенциал локации — и 25 сентября 2024 года объявила старт продаж в новом объекте: Industrial Avenir. "Наше предложение — это сочетание опыта работы собственной УК в этой локации, концепции проекта, растущего спроса в данном районе и стоимости юнитов", — даёт в пресс-релизе пояснение Сергей Софронов.
Игроки рынка позитивно оценивают перспективы проекта и работы всех трёх апарт-комплексов сети Avenir в Кировском районе. "Близость метро и доступность достопримечательностей исторического центра в пределах 35-45 минут на общественном транспорте являются преимуществом локации Кировский завод — Автово для приобретения апартаментов с инвестиционным мотивом для посуточной сдачи в аренду", — считает Ольга Трошева.
Тем более в районе нацелены на повышение его привлекательности.
Большими и маленькими шагами
В июне 2024 года в рамках недели Кировского района на выставке "Мой Петербург" глава районной администрации сообщил, что за последние годы местный бюджет вырос до 16,7 млрд рублей. Кроме того, изысканы возможности для строительства семи соцобъектов, а также благоустраиваются рекреационные зоны, говорится в сюжете телеканала "Санкт-Петербург", посвящённом мероприятию.
“
Районная инфраструктура достаточно развита — жилая застройка исторически хорошо обеспечена социальными объектами, на первых этажах зданий представлен широкий выбор street retail объектов, вблизи станций метро расположены торговые центры (преимущественно малого формата), — перечисляет Елизавета Конвей. — Транспортная инфраструктура также на высоте — в районе несколько станций метро, выезд на ЗСД и КАД. Однако в связи с близостью более густонаселённого Красносельского района в часы пик фиксируются значительные пробки".
Эксперт считает, что стимулировать развитие Кировского района может частичный редевелопмент промзон, грамотная реализация программы КРТ, общее благоустройство, а также развитие локальной торговой и офисной недвижимости.
"Одним из драйверов развития локации может стать запуск шестой линии Петербургского метрополитена и, в частности, открытие станции метро "Путиловская". Это может значительно улучшить доступность района, связав его с другими частями города", — добавляет Ксения Фёдорова. По сведениям на август 2024-го, открытие "Путиловской" запланировано на 2025 год.
И новый апарт-отель от ГК "ПСК" строится как раз неподалёку от будущей станции — в трёх минутах пешком, так же как и от станции метро "Кировский завод". По мнению компании, это делает ценовое предложение в апарт-комплексе уникальным для Петербурга: большая часть лотов представлена в "вилке" от 4 млн до 5 млн рублей. Проектом предусмотрено 739 юнитов площадью от 17,1 до 78,4 м2, лобби с выставочной зоной — на 160 м2, общественное пространство на последнем этаже здания, коммерческие и офисные помещения, а также подземный паркинг. Что касается программы доходности, инвесторам будет предложен вариант сочетания кратко- и долгосрочной аренды. Industrial Avenir станет первым апарт-отелем сети, где PSK Invest предложит собственникам управление офисными помещениями. При этом в УК ждут, что по уровню спроса будет расти не только корпоративный сегмент.
На фото: Industrial Avenir
"Выбор туристами места, где остановиться в Санкт-Петербурге, всё чаще происходит не сугубо по расположению, а по совокупности. Концептуальный дизайн, цена, удобство логистики к центральным и загородным объектам, свободные номера на дату", — говорит коммерческий директор PSK Invest Елена Ехлакова.
Таким образом, в Кировском районе, кроме всего прочего, появляются новые возможности и для инвестиций, и для развития бизнеса, и для выбора объектов размещения.
