Банк России вводит ипотечный стандарт, которому должны следовать и заёмщики, и банки.
Банк России назвал стандарт "перспективным форматом мягкого регулирования". Варианты действий на случай, если какой–то из банков не захочет следовать стандарту, будут рассмотрены до конца ноября.
Основная же часть требований ипотечного стандарта вступает в силу уже 1 января 2025 года.
Добровольно–принудительная норма
О том, что в недрах ЦБ РФ разрабатывается некий документ, который затронет ипотечное кредитование, заговорили ещё в 2021 году. Тогда в федеральный закон "О банках и банковской деятельности" была включена ст. 24.1. Она закрепила норму, что отношения между кредитными организациями, а также отношения между банками и их клиентами могут регулироваться не только федеральными законами и нормативными актами Банка России, но дополнительно ещё и стандартами деятельности.
Читайте также:
Ипотека
Ставкам по ипотеке разрешили взлёт
К маю 2024–го регулятор совместно с Минфином России согласовал положение о комитете по стандартам деятельности кредитных организаций. Именно этот орган будет издавать регламенты защиты прав получателей банковских услуг, совершения операций на финансовом рынке и в сфере корпоративного управления.
Ипотечный стандарт стал первой коллегиальной работой комитета. Состав этого органа публичен: из 18 членов 11 — представители банков, остальные — сотрудники Банка России, члены двух ассоциаций, специалисты ФАС РФ и Минфина.
Принципы ипотечного кредитования для всех кредитных организаций (по данным регулятора, таких в стране на сегодня 245 из 365 действующих) разработали сотрудники Альфа–Банка, ВТБ, Газпромбанка, "Дом.РФ", Новикомбанка, Сбербанка, Совкомбанка, Т–банка, Челиндбанка, "Центр–Инвеста" и Экспобанка.
По оценкам того же "Дом.РФ", лидером рынка по объёму ипотечного портфеля на 1 сентября 2024 года является Сбербанк (55%). На остальных перечисленных приходится ещё 34%. При этом в топ–20 входят также Россельхозбанк (доля 3%), Промсвязьбанк (2%), приобретённый Т–банком Росбанк (2%), "Ак Барс" (0,9%), "Санкт–Петербург" (0,7%) и ряд других — совокупно на них приходится 11% рынка. Они не входят в состав комитета, не принимали участие в разработке стандартов и, видимо, будут вынуждены безропотно согласиться с нововведениями, придуманными доминирующими игроками.
Часть опрошенных "ДП" банкиров категорически отказалась комментировать предстоящие изменения. Основная причина — до вступления ипотечных стандартов в силу давать какие–либо оценки невозможно. Тем более что меры наказания за неисполнение так и не озвучены.
Исключительно ипотекой ЦБ РФ ограничиваться не намерен: впереди будет работа над другими стандартами, которые затронут и потребительский сегмент. Вероятно, и BNPL (покупка в рассрочку), занявшего более 5% рынка и пока никакими инструкциями или нормативными актами не регулируемого.
Что шокирует в ипотечном стандарте
В публичном поле и банки, и агентства недвижимости, и застройщики давно отмечали, что рынку нужна универсальная инструкция или единый свод правил. Слишком многие в ипотеке использовали неконкурентные меры борьбы, в том числе "балуясь" десятыми долями ставок. Это было незаметно, когда они были низкие, но сегодня, когда рыночные достигают 22% годовых, заёмщик почему–то выбирает условные 21,75%, не понимая, что дополнительные платежи и комиссии могут довести фактическую до 23% и выше, чем у более честного предполагаемого конкурента.
Стандарты вводятся для защиты заёмщика. Традиционно ЦБ РФ при разработке нормативных актов ссылается на защиту интересов граждан — чтобы исключить так называемые порочные практики, когда заёмщика обманным путём, скрытыми комиссиями и ненужными и навязанными услугами заставляют переплачивать.
Притом что сам ЦБ РФ недавно отрапортовал о новых принципах работы с жалобами, в результате чего их число упало на 9%. И всё благодаря тому, что жалобы теперь должен рассматривать только тот, на кого жалуются, то есть сам кредитор.
Опубликованный на минувшей неделе текст ипотечного стандарта содержит в себе сразу несколько ярких моментов. Первый из них — размер первоначального взноса по всем ипотечным программам теперь будет 20% и более. Требование носит, безусловно, рекомендательный характер, однако банкам проще согласиться на такие условия, чтобы не привлекать к себе излишнего внимания.
Получит ли данная норма повсеместную практику, предугадать сложно. Формально регулятор пытается предостеречь заёмщика от потенциальных потерь. Если цены на недвижимость будут сильно колебаться, а ипотека взята с минимальным или нулевым первоначальным взносом, то при вынужденной продаже такого жилья клиент рискует остаться должен банку (когда квартира продаётся по цене ниже суммы кредита).
Второй момент — за оставшиеся 2 месяца банкам придётся переписать все свои документы и переделать входные группы в офисы. Так можно истолковать пункт в стандартах, который обязывает размещать при входе всю информацию об ипотеке, написанную доступным для обывателя языком. К такой разработчики стандарта отнесли в том числе и разницу между ценами на квартиру при покупке её в ипотеку или за наличный расчёт, затраты при продаже жилья из–под ипотеки или процесс наложения взыскания — то есть изъятия при неплатежах.
Собеседники "ДП" выразили негласное недоумение, почему отдельным пунктом в стандарте оказались выделены необходимость проведения консультаций и предоставление полных и доскональных ответов на любые вопросы потенциального заёмщика. А также необходимость проставления "собственноручной подписи" клиента на бумагах, в которых прописаны все риски и последствия ипотечного кредитования. Норма буквально скопирована со страховых компаний, где покупателям полисов сперва предлагают ознакомиться с "ключевым информационным документом" — в табличной и сжатой форме.
Эксперты "ДП" отметили, что появление стандарта удивительным образом совпало с ситуацией, когда ипотека превратилась в штучный товар, доступный для избранных. В 2023 году в Петербурге в среднем в месяц выдавалось 6,4 тыс. ипотек, в 2024–м — 4,9 тыс. (по данным на август).
Поэтому с внедрением стандарта трудностей возникнуть не должно: сейчас каждый клиент, посещающий отделения банка, воспринимается как дорогой гость.
