Юристы по просьбе "Делового Петербурга" выбрали громкие дела ушедшего года, практика по которым в 2025 году будет влиять на бизнес, связанный с недвижимостью.
В конце прошлого года вступило в силу решение Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти по спору между горнолыжным курортом "Пухтолова гора" и Смольным. Оно является первой ласточкой разрешения вопроса о возможности выкупа земли без владения недвижимостью.
Популярное место отдыха горожан и жителей Ленобласти находится неподалёку от Зеленогорска. Кроме трасс для катания на лыжах, сноубордах и ватрушках курорт располагает коттеджами для проживания со стоимостью от 10,5 тыс. рублей, банным комплексом и кафе.
Прецедентный кейс
В конце 2023 года общественная организация "Спортивный клуб "Пухтолова гора" обратилась в городской комитет имущественных отношений (КИО) с заявлением о выкупе трёх участков земли (3,75 тыс. м2), на которых располагаются горнолыжные подъёмники.
Такое право у организации появилось после того, как правительство РФ в рамках противодействия санкциям в апреле 2022 года приняло постановление, предусматривающее выкуп участков, предоставленных для отдыха (рекреации). При этом выкуп возможен даже если на участке нет никаких объектов недвижимости. Правда, требуется соблюдение одного условия: не должно быть неустранённых нарушений при использовании земли. Однако чиновники отказались удовлетворить эту просьбу.
"Несмотря на то, что постановление правительства РФ сформировало очень простые требования для выкупа (наличие цели использования и отсутствие нарушений) КИО, как и многие другие аналогичные органы в других регионах, уклоняется от предоставления возможности выкупа таких участков и по известным нам сведениям всем выдаёт отказы", — говорит партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
В декабре прошлого года "Пухтолова гора" обжаловала отказ чиновников в Арбитражном суде Петербурга и Ленинградской области, который признал отказ Смольного незаконным и обязал чиновников в течение 30 дней со дня вступления в силу решения суда по этому спору заключить договоры купли-продажи земли с общественной организацией.
Впрочем, по стандартной практике власти обжаловали решение, вынесенное не в их пользу, но безуспешно.
“
"Данный спор имеет существенное значение для правоприменительной практики в регионе, — считает Дмитрий Некрестьянов, — так как это первое известное мне дело об оспаривании отказа КИО именно по этому постановлению правительства РФ, которое дошло до апелляции и было разрешено в пользу заявителя".
Профсоюзный дворец
Другим резонансным делом, связанным с недвижимостью, эксперты называют требование Генпрокуратуры о возврате государству комплекса зданий на площади Труда, принадлежащих Межрегиональному объединению организаций профсоюзов "Ленинградская федерация профсоюзов" (ЛФП).
В комплекс входят три здания. Это дворец великого князя Николая Николаевича, который известен также как Дворец труда, служебный корпус и корпус для прислуги, построенные в период 1856–1917 годов. Все они являются объектами культурного наследия федерального значения.
"В 2007 году между Российской Федерацией, Петербургом и ЛФП было заключено соглашение о разграничении прав собственности на недвижимое имущество, в которое попал и Дворец труда, — отметил партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. — Содержание этого соглашения мне неизвестно, однако, по версии ЛФП, в нём Российская Федерация признала, что Дворец труда находится в собственности профсоюзов".
Однако в 2024 году Генпрокуратура обратилась Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, прося его признать право собственности на эту недвижимость за государством и истребовать её из незаконного владения Ленинградской федерации профсоюзов.
"Позиция Генпрокуратуры строилась на том, что отсутствовали правовые основания для приобретения ЛФП в собственность Дворца труда, поскольку государством в разные исторические периоды не было принято какого-либо акта, позволяющего передать в собственность спорный объект", — пояснил партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.
В конце ноября 2024 года арбитраж признал право собственности за государством.
По мнению Екатерины Токаревой, в целом этот спор является продолжением политики государства, направленной на пересмотр ранее принятых актов, связанных с передачей имущества в собственность. Среди подобных дел эксперт приводит иски о возврате Ивановского завода тяжёлого танкостроения, Ростовского оптико-механического завода, порта Пермь и т.д.
“
"Все эти иски, грубо говоря, объединяет одно — имущество было получено текущими владельцами в начале 1990-х. И приобреталось оно на основании актов госорганов, которые впоследствии признавались судом незаконными/недействительными, общий срок исковой давности по таким делам пропущен. Иными словами, государство задним числом пересматривает свои собственные решения", — резюмирует Екатерина Токарева.
С позиции бизнеса спор важен для всех участников делового оборота, которые приобрели ценные объекты, и в цепочке предыдущих собственников (как действительных, так и потенциальных) значится государство, считает Алексей Агеев.
"На основании данного дела будет необходимо пересмотреть риски отъёма такого рода объектов, — резюмировал эксперт. — Когда решение по нему вступит в силу, станет окончательно ясно, распространилась ли на недвижимость практика последних лет из споров о принадлежности компаний, в приватизации либо ином приобретении которых государство увидело пороки. Дело ЛФП может окончательно разрешить этот вопрос".
Пока спор между Генпрокуратурой и ЛФП не завершён: профсоюзная организация подала апелляционную жалобу. Она пока не рассмотрена.
