В прошлом году на петербургском рынке наметился тренд на сокращение доли квартир с отделкой. Покупатели экономят, а застройщики не хотят рисковать.
Если в 2023 году более 70% строящихся квартир в сегменте массового жилья сдавались с отделкой, то к концу 2024 года этот показатель, по данным "ДП", снизился до 55%. В премиальном и бизнес–сегментах доля готовой отделки в новых проектах сократилась с 30–40 до 20–25%.
Почему отделка стала невыгодной
Как говорят участники рынка, рост доли квартир с отделкой был во многом обусловлен "тучными" ипотечными годами. Когда ставка составляла 5–7%, разница в ежемесячном платеже (например, 40 тыс. или 42 тыс. рублей) не была принципиальной. Ситуация была выигрышной для всех: покупатели получали готовую квартиру (иногда даже с кухней), а застройщики — дополнительную прибыль.
С 2020 года доля спроса на квартиры с отделкой в Петербурге и Ленобласти выросла с 49 до 72%. "Покупатели всегда ценили возможность приобрести жильё, готовое к заселению, без необходимости проведения дополнительных работ", — отмечает начальник управления ценообразования и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов.
Однако ипотечные годы закончились, и теперь как покупатели, так и застройщики стали считать деньги. В результате отделка перестала быть бесспорным преимуществом.
"Если говорить о строительном рынке, то наиболее частая причина отказа от отделки — это удорожание стоимости кредита. Когда действовала ипотека с господдержкой, можно было включить стоимость отделки в ипотеку и сохранить комфортный платёж. Сейчас такой возможности у значительной доли покупателей попросту нет", — говорит коммерческий директор группы "Аквилон" Алексей Бушуев.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group), средняя стоимость дозаказа отделки варьируется в диапазоне 30–35 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от девелопера.
“
"Постепенное сокращение предложения с отделкой связано в первую очередь с высокой волатильностью стоимости отделочных материалов. Запуская проект со сроком реализации 3–4 года, гарантировать стоимость отделки в сегодняшних ценах невозможно. Сегодня рыночная стоимость чистовой отделки составляет в среднем 30 тыс. рублей за 1 м2, но за 3–4 года она может вырасти до 35–40 тыс. Такая неопределённость заставляет застройщиков отказываться от отделки на ранних этапах строительства, чтобы избежать риска перерасхода", — объясняет операционный директор Hansa Group Олег Дмитриев.
Эксперты отмечают, что только за прошлый год расходы на строительные материалы увеличились на 10–30%, что существенно влияет на себестоимость отделки.
По словам директора "Петербургской недвижимости" Ольги Трошевой, средняя цена 1 м2 в жилых комплексах с чистовой отделкой на конец 2024 года составила 239 тыс. рублей в Петербурге и 166 тыс. в Ленобласти. Квартиры без отделки могут быть дешевле на 3–5%.
"Да, мы видим, что некоторые застройщики начинают отказываться от отделки. Это происходит по разным причинам. Где–то меняется покупатель и отделка становится дорогой и невыгодной. Кто–то хочет снизить средний чек, чтобы привлечь новых клиентов. Кроме того, подорожала стоимость рабочей силы и мы наблюдаем дефицит профессионалов", — рассказывает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Под свой стандарт
В ближайшее время от отделки от застройщика могут начать отказываться и сами покупатели. С 1 марта 2025 года компании смогут прописывать собственные стандарты отделки в договорах с дольщиками при условии, что их требования будут не ниже минимальных, установленных Минстроем.
Кроме того, с 1 января 2025 года размер компенсации за несоответствие отделки не превысит 3% от цены договора, если иное не указано в контракте. Это ограничение касается недостатков отделки, установки оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. Дополнительно сокращён срок гарантии на отделку до одного года. Ранее минимальная гарантия составляла 5 лет, затем была уменьшена до 3 лет. Застройщики могут устанавливать более длительные гарантии, но только по собственному желанию.
"С одной стороны, эта инициатива позволяет бороться с юридическим беспределом, который в последнее время устраивали покупатели при приёмке квартиры. С другой — она действительно может сократить количество дольщиков, желающих получить отделку от застройщика, так как непонятно, что и какого качества они в итоге получат", — говорит один из представителей строительной отрасли.
Впрочем, остаётся альтернатива. "White Box — это идеальный компромисс. Такой формат позволяет сэкономить на подготовительных работах и оставляет покупателям свободу для индивидуализации интерьера", — убеждён Дмитрий Ефремов.
Себе дороже
Несмотря на популярность квартир с отделкой в массовом сегменте, в бизнес– и элитном классах спрос на эту опцию ниже.
"В элитных объектах отделка чаще всего отсутствует. Покупатели предпочитают реализовывать собственные дизайнерские проекты, что делает стандартные решения менее востребованными", — говорит генеральный директор City Solutions Василий Тимофеев.
С ним согласна директор департамента элитной недвижимости NF Group в Петербурге Алия Ханбекова. "Для рынка элитного жилья Санкт–Петербурга исторически было характерно преобладание лотов без отделки, эта тенденция сохраняется и сейчас. По итогам 2024 года на первичном рынке элитного жилья преобладали квартиры и апартаменты без отделки", — рассказывает она. По данным NF Group, доля таких квартир составила 72% от общего количества лотов в экспозиции. Доля лотов с предчистовой отделкой — 22%.
В бизнес–классе также преобладали квартиры и апартаменты без отделки (77%). На лоты с предчистовой отделкой пришлось 23%. За год эти доли практически не изменились, подсчитали в консалтинговой компании.
“
Да, действительно появилась тенденция на отказ от отделки застройщика. Например, в конце декабря ГК "КВС" открыла продажи квартир без отделки в квартале "Лес" жилого комплекса "Ясно.Янино". Для нас данный формат пока не носит массовый характер, скорее он лимитированный и экспериментальный — квартиры без отделки заняли только одну секцию в корпусе.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
“
Отделка квартир по–прежнему востребована, но всё чаще как дополнительная опция. Сегодня покупатели жилья стали более требовательными к дизайну квартиры, в результате чего типовые решения перестают быть актуальными. Поэтому мы в прошлом году запустили Конструктор отделки, позволяющий кастомизировать отделку под индивидуальные предпочтения клиентов. Чтобы реализовать эту идею, мы в базовом сценарии предлагаем предчистовую отделку White Box, избавляя резидентов от необходимости проведения грязных работ.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Такой тренд можно отследить среди тех застройщиков, которые продают отделку отдельно от ДДУ. Что касается нас, сейчас на реализации у нас два проекта с разной концепцией. В одном отделки нет и не планировалось изначально, так как это проект бизнес–класса, а в таких проектах отделка от застройщика не пользуется популярностью. Целевая аудитория более взыскательная и предпочитает собственные дизайн–проекты. Средняя цена по рынку за отделку составляет около 20–25 тыс. рублей за 1 м², застройщики, которые реализуют отделку по договору подряда, также находятся в этом ценовом коридоре.
Филипп Шраге
генеральный директор строительной компании "Кронунг Групп"
