14:3715 февраля 202514:37
93просмотров
14:3715 февраля 2025
Одной из главных тем Сибирской строительной недели, которая прошла в Новосибирске, стало комплексное развитие территорий (КРТ). Основная дискуссия развернулась вокруг темы идеального механизма КРТ.
Директор «Брусники» в Челябинске и Перми Дмитрий Ступин уверен, что ключевой момент в принятии решения о комплексном развитии — баланс:
“
Грамотно структурированный проект КРТ должен быть нацелен на повышение качества и ценности конкретного участка и одновременно не накладывать на инвестора непосильных социальных обязательств. Перегруженность договора обычно приводит к двум последствиям. Либо на аукцион никто не заявляется, либо его выигрывает участник, компетенции которого не позволили верно оценить затраты. И в итоге проект «зависнет». Недозагруженность же КРТ выливается в многократный рост стоимости земли на торгах. Городской бюджет в моменте от этого выигрывает: средства можно отправить на латание «дыр». Оборотная сторона такого подхода — слабая обеспеченность реновируемой территории инфраструктурой и высокая финансовая нагрузка на девелопера. Сотни миллионов, а иногда миллиарды, которые инвестор отдаёт в общий бюджетный котёл и тратит на обслуживание банковского долга, могли бы пойти на обеспечение участка школой, детским садом, спортивными учреждениями, качественными общественными пространствами.
Примером грамотно структурированного решения о КРТ в «Бруснике» считают опыт «Тихого Компроса» в Перми. Во–первых, он был взвешенно загружен соцобязательствами. Они предполагают расселение и выкуп более 550 помещений. Во–вторых, на аукционе разыгрывали не один, а три несмежных участка. Два из них расположены не в центре, свободны от любых обременений. На них можно начинать строить, пока идёт расселение на основной площадке. Показатель сбалансированности подхода пермских властей — минимальный рост стоимости земли на торгах с 5 до 7 млн рублей.
В Новосибирске обсудили и ещё один проблемный вопрос КРТ — срок. Сегодня в России немало проектов, предполагающих реновацию территории в течение 12–18 лет. Этот период выходит за все горизонты планирования. Самые прогрессивные компании в стране имеют стратегию на 5–7 лет. К этой рамке необходимо приблизить и КРТ. По мнению Дмитрия Ступина, сделать это можно двумя способами. Первый — сформировать в муниципалитете компетенцию мастер–девелопера. В этом случае представители администрации будут готовить граддокументацию на большие территории, бить их на лоты, разыгрывать и следить за тем, чтобы победители торгов не нарушали концепцию.
Второй способ — победитель торгов привлекает партнёра–застройщика. Инвестцикл таким образом сокращается, а ценность и цена территории растёт быстрее.
