Застройщики больше не смогут сдавать квартиры с отделкой низкого качества, а дольщики будут знать, чего требовать.
С 1 марта 2025 года в России вступает в силу новый стандарт отделки жилья в новостройках, разработанный Минстроем. Этот документ станет первым единым перечнем норм, которые застройщики обязаны соблюдать, если предлагают квартиры с чистовой отделкой.
До настоящего момента требования к отделке квартир в новостройках регулировались различными техническими регламентами, разбросанными по разным нормативным документам. Для покупателей это создавало сложности: разобраться в тонкостях приёмки жилья без профессионального сопровождения было практически невозможно. Этим активно пользовались юридические компании, специализирующиеся на защите прав дольщиков, что привело к распространению так называемого "потребительского терроризма", когда нанятые дольщиками эксперты выискивали недостатки и требовали за них огромные компенсации.
Минстрой неоднократно указывал, что значительная часть исков к застройщикам необоснованно завышена. В последние годы были приняты законодательные меры, направленные на защиту девелоперов: строительные дефекты разделены на существенные и несущественные, штрафы за некачественную отделку ограничены 3% от стоимости жилья, а срок гарантийных обязательств на отделку для новых договоров ДДУ сокращён до 1 года.
Теперь вместо технических регламентов квартиры будут отделываться по стандартам, разработанным девелопером, но основой для их формирования станет приказ Минстроя. Эти стандарты могут быть улучшены застройщиками, но не ухудшены. При этом никто не заставляет дольщика покупать квартиру с отделкой. Если он считает, что сможет сделать лучше и дешевле, может купить квартиру без отделки и сделать ремонт самостоятельно.
Требования приказа Минстроя будут применяться к договорам долевого участия (ДДУ), заключённым после 1 марта. Таким образом, большая часть дольщиков будет принимать объекты по старым правилам, а часть — уже по новым. Аналогично обстоит ситуация со сроком гарантийных обязательств: по ранее заключённым договорам он составляет 3 года, а для ДДУ, заключённых с начала 2024 года, — 1 год.
Каким будет стандарт отделки
Приказ Минстроя содержит перечень минимальных требований к отделочным работам. Например, допускаются отклонения стен по вертикали до 8 мм при высоте потолков до 3 м, а дефекты малярных работ — полосы, пятна, брызги, подтёки — считаются допустимыми, если их не видно с расстояния 2 метров. Требования также распространяются на напольные покрытия, облицовку стен, потолки (включая натяжные), но не охватывают окна, двери и радиаторы отопления.
Некоторые требования стандарта ужесточают действующие требования. Например, если согласно СП 71.13330.2017 предельное отклонение оштукатуренных стен на всю высоту составляет 10 мм, то теперь оно будет 8 мм при высоте помещений до 3 м и 12 мм при высоте помещений от 3 до 6 м. Учитывая, что высота жилых помещений, как правило, не превышает 3 м, можно считать, что требования стали строже.
Застройщики считают новый стандарт отделки положительной мерой для уравнивания требований к ремонту. "У каждого застройщика разный уровень отделки, при этом есть определённые нормативы, которым необходимо соответствовать. Новый стандарт, на мой взгляд, защищает больше застройщиков", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. "Сегодня практически каждый дольщик приходит на приёмку с профессиональным экспертом, который фиксирует любые отклонения. Новый стандарт существенно смягчает требования к качеству, защищая девелоперов в первую очередь от неоправданных претензий", — добавляет она.
"Мы руководствуемся действующими нормативными документами, СНиПами. Снижать качество отделки и использовать более дешёвые материалы мы не планируем, поскольку это одно из наших конкурентных преимуществ. Если где–то указаны более либеральные допуски по отделке, это не означает, что мы откажемся от наших стандартов", — заявляет коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Как много квартир сдаётся с отделкой
Если в 2023 году более 70% строящихся квартир в сегменте массового жилья сдавались с отделкой, то к концу 2024 года этот показатель, по данным "ДП", снизился до 55%. В премиальном и бизнес–сегментах доля готовой отделки в новых проектах сократилась с 30–40% до 20–25%.
"Если говорить о строительном рынке, то наиболее частая причина отказа от отделки — удорожание стоимости кредита. Когда действовала ипотека с господдержкой, можно было включить стоимость отделки в ипотеку и сохранить комфортный платёж. Сейчас такой возможности у значительной доли покупателей попросту нет", — говорит коммерческий директор группы "Аквилон" Алексей Бушуев.
Тем не менее некоторые компании уже возвращают формат квартир без отделки. Так, ГК "КВС" открыла продажи таких лотов в одном из корпусов ЖК "Ясно.Янино". "Этот эксперимент направлен на покупателей с ограниченным бюджетом, которые хотят распределить затраты на ремонт", — комментирует генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева. Однако пока спрос на такие квартиры неясен и окончательные выводы можно будет сделать только через несколько месяцев, говорит она
"В своих проектах мы не планируем сокращать количество квартир с чистовой отделкой. Она востребована, и для многих покупателей это удобное решение: более быстрый переезд и экономия. Отделка у застройщика при прочих равных обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт", — уверен Сергей Софронов.
“
Осенью мы провели исследование предпочтений людей, готовых покупать недвижимость в ближайший год. Выборка составила 1300 человек. По мнению респондентов, разумная стоимость чистовой отделки — 29 тыс. рублей за квадратный метр. Итоговая сумма составляет около 15% от стоимости жилья. При самостоятельном ремонте она увеличится более чем в 2 раза — в среднем до 30%. Важно отметить, что в условиях снижения покупательной способности у людей часто отсутствуют накопления на ремонт, а брать потребительский кредит на эти цели, когда ставка по нему составляет 37%, очень дорого. Кроме того, выбрав отделку от застройщика, покупатель перекладывает на него сложности поиска добросовестных подрядчиков и работы с ними. Также с середины 2024 года, после отмены льготной государственной ипотеки, мы заметили повышение спроса на квартиры с меблировкой и решением под ключ. Важно, что затраты на отделку, мебель и технику можно включить в состав ипотечного кредита на квартиру.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге
“
Мы не сокращаем количество квартир с отделкой, поскольку спрос на них остаётся высоким. Так, например, в проекте "Полис Приморский 2" мы продаём 70% квартир с отделкой. В "Полис Лаврики" продажи распределены 50 / 50 между квартирами с отделкой и без неё. В "Новоселье" цифры будут схожими. Мы ориентируемся на покупателей, поэтому оставляем возможность дозаказа отделки, а также заранее закладываем несколько секций с отделкой.
Яна Вирченко
коммерческий директор ГК "Полис"
“
В Петербурге наличие отделки — один из ключевых факторов выбора квартиры в массовом сегменте. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на квартиры с чистовой отделкой в сегменте массмаркет последние 3 года держится на уровне около 70%. Средняя цена квадратного метра в жилых комплексах с чистовой отделкой на январь 2025 года зафиксирована на уровне 243 тыс. рублей в Петербурге и 169 тыс. рублей в Ленобласти. В ответ на запрос покупателей крупные застройщики давно разрабатывают собственные стандарты отделки. В частности, такой стандарт уже несколько лет использует и совершенствует Setl Group. Установленные Минстроем новые требования к отделке квартир не повлекут пересмотр текущего норматива отделки для компании, поскольку в работе используются решения сверх нормы.
Ольга Трошева
директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group)
