Власти хотят ускорить процесс возвращения неиспользуемых участков в населённых пунктах в оборот. Пакет законов, регулирующих эту процедуру, вступает в силу в конце этой недели, с 1 марта 2025 года.
В субботу, 1 марта, вступают в силу законы, уточняющие вопросы изъятия земельных участков у собственников, не использующих их надлежащим образом, проще говоря — заброшенных земель.
Сама возможность изъятия давно закреплена в законодательстве, декларируемая цель нововведений — уточнить причины, по которым участок можно забрать. Действовавшие правила были слишком размытыми, и большое значение имели оценочные суждения сторон спора по изъятию участка. Уточнение оснований, по мнению законодателей и чиновников, должно сделать этот процесс более прозрачным и предсказуемым.
“
"С принятием Федерального закона №307–ФЗ (О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и статью 23 ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”. — Ред.) порядок выявления земельных участков, используемых не по целевому назначению, не изменится, они так же, как и ранее, будут выявляться в рамках проведения государственного и муниципального земельного контроля, — объясняет председатель Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом (Леноблимущество) Маринэ Тоноян. — Нововведение заключается в том, что правительство РФ установит признаки неиспользования земельных участков из состава земель населённых пунктов, а также садовых и огородных земельных участков".
По словам Тоноян, правительственный документ позволит уполномоченным органам при проведении контрольных мероприятий решать, осуществляется ли освоение земельного участка или нет, опираясь на нормативный правовой акт, который до этого отсутствовал. Кроме того, начнёт формироваться единая практика применения норм законодательства при проведении государственного и муниципального контроля в российских регионах.
Какие участки могут попасть под изъятие
Подзаконный акт — постановление правительства, в котором будут перечислены критерии отнесения участка к неиспользуемым, пока не принято. Между тем Росреестр ещё в прошлом году подготовил для правительства РФ два проекта постановления. Один уточняет критерии освоения (то есть подготовки участка к использованию) земельного участка, а другой — непосредственно его использования. Важно не путать эти термины: срок на освоение даётся только в том случае, если оно необходимо, исходя из критериев, определённых правительством.
Ввести в использование участок нужно либо с момента регистрации права на него, либо по окончании срока освоения. Однако признать участок неиспользуемым могут только спустя срок, зависящий от его правового режима и состояния. Поэтому не стоит воспринимать право на освоение как разрешение ничего не делать 3 года с любым приобретённым участком.
В числе действий, которые должны быть признаны мероприятиями по освоению земельных участков: освобождение от деревьев, кустарников и сорняков, вынос предметов, повлёкших захламление, а также отходов производства и потребления, осушение и увлажнение, производство земляных работ.
Любые мероприятия по освоению земель будут признаны таковыми, только если они устраняют препятствия для использования участка по целевому назначению и в соответствии с разрешённым использованием.
Поэтому если гражданин приобрёл участок и на нём нет препятствий к использованию, перечисленных в постановлении правительства, освоением такие действия или бездействие считаться не будут. В таком случае приступать к использованию участка нужно сразу.
По общему правилу срок освоения составит 3 года либо в соответствии со сроками на рекультивацию данных земель.
Проект постановления о критериях неиспользуемых участков намного объёмнее и детальнее, чем уточняющий мероприятия по освоению.
Фундамент может отсутствовать до 2 лет; капитальные постройки можно не возводить до 5 лет; оставить достроенное, но повреждённое здание заброшенным можно на 5 лет и т. д. Если участок не предназначен для строительства, то оставить его без использования можно на срок до 3 лет. Нельзя оставлять участок захламлённым или заросшим сорняками более 1 года (но если собственник проводит работы по освобождению участка от вышеуказанных проблем, то неиспользуемым его признать на этом основании не должны).
Какова процедура изъятия
Сначала происходит обнаружение земельного участка с нарушенными сроками введения в использование и вынесение предписания об устранении нарушения. Если в установленный в предписании срок нарушение не устранено, то Росреестр уведомляет органы государственной или муниципальной власти, которые обращаются в суд за изъятием участка, если собственник не согласен добровольно реализовать его на торгах.
По словам заместителя руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Сергея Фролова, за 2023 год возможные признаки неиспользования земельных участков, предназначенных для строительства, выражающиеся в отсутствии на них капитальных построек, выявлены на площади 1 073 га, за 2024 год — на площади 307 га.
Всего за период 2019–2023 годов управлением выявлены признаки неиспользования более чем 1700 земельных участков.
Действие вступающего в силу закона распространяется на земли в составе населённых пунктов, садовых и огородных участков.
Документ обратной силы не имеет, поэтому для всех участков период освоения начнётся с 1 марта 2025 года. Для купленных или подаренных после этой даты — с момента регистрации нового собственника.
Председатель Общества садоводов Александр Ханенко сомневается, что обсуждаемые нормы дадут серьёзный импульс к вовлечению неиспользуемых земель в оборот.
“
"Если какие–то следы активности на участке найдутся, изъятие будет означать весьма вероятный судебный конфликт с землевладельцем как по поводу оснований для изъятия, так и по поводу торгов, с риском взыскания убытков. Это такое развитие концепции бесхозяйной вещи с той разницей, что собственник известен, но с очевидностью устранился от использования и законодатель определил набор презумпций, формализующих такое самоустранение, — говорит он. — В любом случае процедура изъятия происходит под судебным контролем и собственник, считающий такое изъятие незаконным, имеет возможность это доказать, а суд может и отказать в изъятии участка".
Ускоренные торги
Уже после принятия законопроекта об освоении земельных участков была рассмотрена и принята другая законодательная инициатива. Главное в ней — сокращение сроков предоставления на торгах земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Эти изменения также вступят в силу 1 марта 2025 года, и это не совпадение, ведь оба законопроекта регулируют части одного процесса — изъятие неиспользуемых земель с целью реализации.
Срок проведения таких торгов от момента извещения до подписания договора с победителем сокращён втрое, с 60 до 20 рабочих дней. Извещение о торгах теперь имеет срок для публикации в открытых источниках — 3 месяца.
Вступающие в силу новации — реализованная часть "дорожной карты" по совершенствованию законодательства, направленной на повышение эффективности использования земель. Органом, который должен отчитываться перед правительством о ходе реализации намеченных планов, назначен Росреестр.
Согласно этому плану следующим шагом станет принятие закона, который "установит правила определения соразмерности площади земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и данных объектов".
Речь здесь идёт о землях в составе населённых пунктов. Подробная информация об этом документе пока отсутствует, хотя, согласно "дорожной карте", до декабря 2024 года он должен быть внесён в Госдуму.
В целях повышения эффективности использования земель Росреестр не только участвует в разработке законодательных актов. В декабре 2024 года этот орган запустил единый источник юридически значимых пространственных данных — Национальную систему пространственных данных. Его смысл в том, чтобы у всех россиян и органов власти была единая информационная платформа. Этот сервис также был предусмотрен в "дорожной карте".
“
Цели закона вполне понятны и ясны, однако сроки на реализацию с торгов таких участков не установлены, обязанности у муниципалитета на использование участков по целевому назначению, по понятным причинам, нет. В большинстве случаев закон не решает вопрос об установлении ущерба, который может быть причинён собственникам других участков из–за неиспользуемой земли. А если этот участок уже был изъят и находится в собственности муниципалитета, ожидая дня реализации через торги, как сложится практика по взысканию такого ущерба с муниципалитета — неясно. У председателей садоводческих товариществ могут возникать долги по взносам, которые неизбежно копятся у владельцев заброшенных земель. А если собственник не имеет доходов, то возникает право на реализацию этого участка в счёт долгов в установленном законом порядке. В случае если участок отойдёт в муниципалитет, то и предмета для реализации не будет. К сожалению, в законе есть пробел, который даёт возможность нерадивым собственникам, к примеру, дарить "брошенный" участок родственнику и получать ещё 3 года в запас, а тот — другому родственнику, да в целом через какое–то время участок может вернуться изначальному собственнику, а сроки будут идти с момента последнего перехода права собственности.
Сергей Багдасарян
руководитель юридического управления компании "ЛенЮр"
“
Новый закон о сокращении сроков предоставления земель на торгах — позитивный шаг к ускорению процедур, но системные проблемы остаются. Сокращение сроков не устраняет многих слабых мест — это межевание, оформление кадастровой документации, снятие обременений. Муниципалитеты часто не справляются с этими этапами из–за дефицита кадров, финансирования и слабой координации с Росреестром. Закон не усиливает контроль за публикацией данных о торгах. Информация может размещаться с опозданием или на малодоступных ресурсах, что ограничивает конкуренцию и создаёт риски злоупотреблений. Ускорение процедур без упрощения участия (например, через цифровизацию или снижение залогов) может привести к доминированию крупных игроков. Не решены противоречия в практике оспаривания торгов из–за ошибок в документах или неясных формулировок.
Евгений Марков
специалист антикризисного управления коллегии адвокатов "Петербургский Правовой Альянс"
“
Изменения в законодательстве снимают вопрос, сколько участок может "простаивать", и направлены на возвращение фактически неиспользуемых участков, имеющих собственников, в гражданский оборот. Важно отметить, что изменения касаются не бесхозяйных участков (у которых нет собственника или он неизвестен), а участков, имеющих собственника, но им не используемых. Этот механизм и ускорение процедуры торгов по реализации участков — безусловно, благо для потенциальных покупателей земельных участков. Он направлен на преодоление дефицита доступных земель, передачу земель заинтересованным пользователям и позволит пополнить муниципальные бюджеты. Информацию о таких участках органы власти, как и прежде, могут получить в ходе земельного контроля, наблюдения за соблюдением требований. Поводом для проверки может быть заявление гражданина (в том числе соседа).
Александр Белов
адвокат юридической компании "Иммунитет"
