В Петербурге на банкротных торгах будет продана квартира с видом на Невский проспект, принадлежащая гражданину Эстонии. Нюанс в том, что это его единственное жильё.
В середине марта собрание кредиторов гражданина Эстонии Бориса Данилова, признанного Арбитражным судом Петербурга и Ленобласти несостоятельным, может утвердить положение о продаже квартиры должника.
Трёхкомнатная квартира в доме №166 на Невском проспекте, построенном в 1881–1882 годах по проекту архитектора Александра Докушевского, решением арбитражного суда недавно была включена в конкурсную массу Бориса Данилова. По сути арбитраж лишил квартиру исполнительского иммунитета, хотя она и является единственным жильём должника в России.
Старт банкротному процессу в марте прошлого года дал петербуржец Евгений Красиенко, обратившись в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением о несостоятельности Бориса Данилова. Размер задолженности перед кредитором — 29,77 млн рублей, она подтверждена решениями Смольнинского райсуда Петербурга, следует из материалов дела.
В октябре арбитражный суд признал заявление петербуржца обоснованным и включил его требование в реестр кредиторов. По ходатайству самого должника суд ввёл процедуру реализации имущества, минуя этап реструктуризации задолженности.
В процесс включилась ФНС: долг Бориса Данилова по налогу на имущество составляет 100 тыс. рублей. Из материалов дела следует, что задолженность по коммунальным услугам за квартиру на Невском проспекте составляет свыше 700 тыс. рублей.
По словам финансового управляющего должника Кирилла Волкова, члена ассоциации арбитражных управляющих "Содружество", предварительная оценка квартиры, чья площадь составляет 142 м2, — 31 млн рублей, а реестр кредиторов Бориса Данилова — около 30 млн рублей. "Состояние этой трёхкомнатной квартиры с балконом и видом на Невский проспект выше чем удовлетворительное, поэтому предполагаю, что и стоимость её будет выше первоначальной оценки", — рассказал "ДП" Кирилл Волков.
“
"В домах дореволюционной постройки, расположенных в Центральном районе Санкт–Петербурга, квартиры, представленные на вторичном рынке жилой недвижимости, в среднем оцениваются в широком диапазоне стоимости 1 м2 — от 100 тыс. рублей, в зависимости от состояния", — говорит директор по продажам Richness Realty Investment Group Владимир Фёдоров. Он отмечает, что в Центральном районе общий объём предложения составляет порядка 2 тыс. вариантов.
В целом же цены на жильё на Старо–Невском на вторичном рынке колеблются в пределах от 270 тыс. до 1 млн рублей за м2 в зависимости от качества дома, ремонта и так далее, добавляет генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
По словам Владимира Фёдорова, такого рода недвижимость востребована со стороны региональных покупателей, инвесторов, предпочитающих вложения в классическую недвижимость для последующей сдачи в аренду. "В настоящий момент растёт интерес к таким объектам со стороны московских покупателей, приобретающих подобное жильё в Северной столице, чтобы, как поётся в песне, "сорваться в Питер" и ощутить петербургский вайб в комфортной атмосфере близости и к классическим музеям и театрам, и к знаковым барным улицам: Рубинштейна, Белинского, Некрасова, а также — к “Сапсану” и будущей ВСМ", — подчёркивает Владимир Фёдоров.
При этом, как следует из материалов дела, суд, включая трёхкомнатную квартиру на Старо–Невском в конкурсную массу Бориса Данилова, обратил внимание на её расположение в историческом центре города и значительную площадь, что по сути является одними из признаков роскошного жилья.
Однако реализация подобного объекта в банкротстве не лишена проблем, отмечает руководитель корпоративной и арбитражной практики петербургской коллегии адвокатов "Династия" адвокат Иван Прохоренков. "Необходимо установить, что жильё действительно роскошное. Ни закон, ни судебная практика чётких критериев не дают. Главное — жильё по характеристикам должно явно превышать разумные потребности должника и членов его семьи, — говорит эксперт. — Но даже в случае “роскошности” жилья суд будет оценивать целесообразность его продажи. Если в результате продажи такого жилья и покупки замещающего требования кредиторов не будут погашены в существенном объёме, попытка реализовать роскошное жильё будет признана злоупотреблением со стороны кредиторов".
По мнению Ивана Прохоренкова, роскошное жильё редко реализуется с первой попытки: оно менее востребовано, чем обычные квартиры. Итогом становится реализация такого лота с дисконтом примерно 30–40% от его оценочной стоимости.
В рамках банкротного процесса кредиторам предстоит разрешить важный вопрос, связанный с продажей квартиры на Невском проспекте, — по закону должнику должно быть предоставлено замещающее жильё.
"Тут всё зависит от решения собрания кредиторов, которое состоится 14 марта, — рассказал “ДП” Кирилл Волков. — Есть два возможных варианта. Кредиторы, оценив ситуацию, самостоятельно покупают замещающее жильё. Это должна быть однокомнатная квартира не менее 36 м2, в состоянии, пригодном для жилья, куда сразу же можно заехать и там жить. Второй вариант: при получении задатка от участников торгов заключается предварительный договор о покупке замещающего жилья. После продажи квартиры на Невском и получения денег от покупателя заключается основной договор купли–продажи замещающего жилья. По возможности при приобретении замещающего жилья могут учитываться пожелания самого должника".
