Покупка памятников истории и культуры по минимальным ценам для инвесторов выгоднее аренды
В начале марта за символическую сумму 1 рубль был продан старинный дом–памятник на пр. Карла Маркса, 31, в Новой Ладоге (Волховский район Ленинградской области). Деревянный дом Глафиры Сироткиной, построенный в XIX веке, является одним из многих зданий в этом небольшом городе, пребывающих в запустении.
Накануне продажи было признано, что постройка находится в неудовлетворительном состоянии. Это пока ещё редкий, но всё же не первый и не единственный такой случай.
Миллионы процентов
Кроме дома Глафиры Сироткиной в Новой Ладоге, по данным сайта torgi.gov.ru, выставлено на продажу по цене ровно 1 рубль ещё четыре лота — все в 2023–2024 годах. Это жилые дома на ул. Карла Маркса, 20, 35б, 52а и 54. Победителем в трёх случаях стало ООО "Специализированный застройщик “Орбита”". Ещё в одном случае (где состояние здания, по некоторым предположениям, может быть лучше остальных) победу одержало частное лицо.
По всей России по начальной цене, равной 1 рублю, выставлялось на продажу 113 лотов. Первое из зданий оказалось на конкурсе в 2022 году. Это был главный дом усадьбы Бухартовских в Уфе (начало XIX века, состояние здания признано неудовлетворительным). Его продали за 5,7 млн рублей, то есть здание подорожало на торгах почти в 6 млн раз (победила компания "Стром").
Пример, видимо, можно считать показательным, поскольку средняя цена продажи таких зданий составляет как раз около 6 млн рублей. Дороже всего, за 64 млн рублей, продали доходный дом Давыдова в той же Уфе (победила компания "Молл"). За 44 млн продали административное здание конца XIX — начала XX века в Казани. Судя по всему, по высокой цене имеют шанс быть проданными здания в крупных городах. Так, на третьем месте — довоенный памятник в Екатеринбурге (постройка числится в реестре наследия из–за событий, происходивших вокруг него в Великую Отечественную), ушедший с молотка за 36 млн рублей.
По начальной цене без повышения, всего за 1 рубль, было реализовано 25 построек, или около 20% от общего числа. Всего же за здания–памятники, выставленные на продажу за 1 рубль, по данным сайта государственных торгов, властям удалось выручить более 520 млн рублей.
В ряде случаев в составе одного лота может продаваться сразу несколько зданий. Тогда начальная цена составит, например, 3 или 4 рубля, то есть всё равно будет символической. Большинство из проданных построек объединяет то обстоятельство, что они были официально признаны объектами культурного наследия в неудовлетворительном состоянии.
Обязательства в нагрузку
Общероссийский закон об объектах культурного наследия устанавливает особые правила для приватизации такого рода объектов. Там содержится положение, согласно которому "начальная (минимальная) цена продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, устанавливается равной 1 рублю". Также есть технические отличия в том, что такого рода здания продаются не на аукционе, а на конкурсе (где значение имеет не только цена заявки, но и баллы за опыт того или иного участника).
В любом случае ОКН могут продаваться только с обязательством реставрации — "при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включённых в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов".
Также стоит отметить, что относительно недавно были приняты поправки, в соответствии с которыми дома–памятники в неудовлетворительном состоянии могут быть переданы в концессию.
Реставрационные издержки
В Петербурге дома за рубль пока не продавали, но планы такие есть. Так, в 2024 году несколько зданий были включены в план приватизации. Речь идёт о постройках, которые ранее не удалось сдать в аренду на льготных условиях по программе "Рубль за метр". Это здания–памятники в Петергофе, Ломоносове и Красном Селе.
До сих пор петербургские памятники сдавали в аренду с понижением цены в случае успешной реставрации (так что конечная ставка составляла 1 рубль за квадратный метр в год). Договор в таких случаях предусматривает проведение ремонтно–реставрационных работ в течение 7 лет. При этом первые 2 года отводятся для разработки и согласования проектной документации. По мнению петербургских властей, арендатор заинтересован в скорейшем качественном выполнении работ по сохранению ОКН.
Координатор движения "Живой город" Дмитрий Литвинов в комментарии "ДП" отметил, что ситуация в Петербурге и Ленинградской области отличается. В городе "аренду за рубль", по сути, вряд ли можно таковой признать. Памятники по этой программе сдавались в аренду по цене существенно выше. А в рубль арендная плата превращается только после выполнения предпринимателями реставрационных обязательств.
Реставрация же требует больших вложений. В результате аренда зданий по этой программе зачастую выходит как минимум не дешевле, чем стоила бы покупка здания у государства на обычных торгах по рыночной стоимости. Учитывая, что инвестор несёт при этом определённые риски (скажем, обязательства по реставрации признают невыполненными, и тогда здание могут отобрать), какого–то особого ажиотажа вокруг программы не наблюдается.
Если говорить о продаже, пусть и за рубль, важно учитывать, что это за здание, где оно находится и кто его покупает. Возможно, продавая постройки в не самых инвестиционно привлекательных пригородах, местные власти хотят снять с себя таким образом ответственность за памятники. Такие предположения возникают с учётом того, что состояние некоторых объектов в той же Ленинградской области уже оказывалось в поле зрения Следственного комитета.
Более всеобъемлющим решением, по мнению Дмитрия Литвинова, могут быть государственные бюджетные программы, которые должны вводиться в действие при расселении старинных жилых домов. В этом случае одновременно с расселением будут делаться конкретные шаги в сторону будущей реставрации.
