Покупатели в поисках жилья всё чаще обращаются к вторичному рынку, который стал серьёзно выигрывать по цене.
Согласно данным "Сбер Индекса", в феврале 2025 года средняя цена сделок на вторичном рынке Петербурга составила 202,5 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как на строящееся жильё — 242,7 тыс. рублей. Таким образом, разница в стоимости достигла 40,2 тыс. за квадратный метр. При покупке жилья средней площадью 37,8 м² (средний показатель за январь) экономия превышает 1,5 млн рублей.
В Ленобласти разрыв ещё более заметен. Средний ценник квадратного метра на вторичном рынке составляет 128,3 тыс. рублей, а на первичном — 172,4 тыс., что на 34,37% выше.
“
"Рынок вторичного жилья в Санкт–Петербурге и Ленобласти постепенно восстанавливается после 4 лет активного спроса на новостройки, вызванного ипотечным бумом. Сейчас спрос на вторичку отталкивается от дна и демонстрирует небольшой рост", — рассказывает Андрей Добрый, исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru.
По его словам, покупатели выбирают квартиры в первую очередь для жизни, а не для инвестиций. Важными критериями являются локация и качество дома.
"Спрос на вторичку действительно вырос, но очень избирательно, — говорит генеральный директор АН “Динас” Юрий Сергеев. — Одни квартиры уходят быстро, другие долго не находят покупателя. Ипотечных сделок мало, и они чаще всего на небольшие суммы. Спросом пользуются новые дома в хороших локациях, а также объекты массового сегмента по привлекательным ценам".
По словам генерального директора ПИА "Недвижимость" Максима Ельцова, выросла доля обменных схем. "Участники рынка вспоминают позабытые за последние годы навыки проведения цепочек", — отмечает он.
Какая вторичка востребована, а какая — нет
По данным консалтингового агентства "Петербургская недвижимость", 57% сделок на вторичном рынке пришлось на объекты новой вторички — дома, построенные после 2010 года, возрастом от 3 до 15 лет.
“
"Характеристики здесь существенно различаются, — отмечает директор “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. — В Петербурге при среднем бюджете сделки 8,5 млн рублей в 2024 году можно было приобрести либо новую вторичку площадью 37 м², либо старую вторичку площадью около 50 м². Средняя цена квадратного метра в этих сегментах отличается: 220 тыс. против 167 тыс. рублей, то есть на 53 тыс. за метр".
В Ленинградской области разрыв в средней цене сделки ещё более существенный. Это связано с качеством и расположением жилищного фонда старой постройки. Средний бюджет новой вторички составляет 5,1 млн рублей за квартиру площадью 35 м², а старой вторички — 3,5 млн за квартиру площадью 47 м². Таким образом, цена за квадратный метр составляет 151 тыс. против 77 тыс. рублей.
Спрос на комнаты, самый доступный способ получить прописку в Петербурге, остаётся на низком уровне. "Комнаты продаются только потому, что они значительно дешевле студий. Вероятность расселения стремится к нулю, а желающих жить в коммуналках почти не осталось. Однако комнаты остаются интересным инструментом для инвестиций — под сдачу в аренду", — отмечает руководитель портала LifeDeluxe Сергей Бобашев.
"Комнаты сильно переоценены и редко находят покупателя. Студию в Красногвардейском районе можно купить чуть больше чем за 3 млн рублей. Да, район пока не самый престижный, но перспективный. Многие 10 раз подумают, прежде чем выбрать коммуналку вместо отдельного жилья, пусть и с привлечением небольшой ипотеки", — поддерживает Юрий Сергеев.
Есть ли смысл торговаться
"Покупатели стали вести себя по–другому, — рассказывает Максим Ельцов. — Они более внимательны, более рациональны и осторожны. Долго выбирают, придирчиво оценивают состояние квартиры, готовность документов. Возросла значимость ремонта, отделки, укомплектованности техникой".
В свою очередь, продавцы на вторичном рынке чаще соглашаются на торг. Однако, как отмечают эксперты, это не всегда работает.
“
"С дисконтом на вторичку всё неоднозначно. Если на качественный объект установлена правильная цена, он уходит с минимальным торгом. При этом многие покупатели, не понимая рынка, начинают торговаться по любому объекту, считая, что спроса нет. В итоге они упускают хорошие варианты", — говорит Юрий Сергеев.
"Если выделять тренды, то я бы отметил снижение цен в пригородах относительно традиционных районов. Эта тенденция становится всё заметнее с лета", — добавляет Сергей Бобашев.
В среднем, по словам участников рынка, дисконт на вторичном рынке составляет от 5 до 15% в зависимости от мотивации продавца и изначальной цены объекта.
"Дисконты не увеличиваются: цены немного снижаются, но ликвидные объекты находят покупателей. Дополнительный приток клиентов связан с выводом средств с депозитов, необходимостью решать жилищные вопросы и ожиданием снижения ипотечных ставок", — уточняет Андрей Добрый.
На фоне оживления рынка сокращается время экспозиции квартир. Если в ноябре 2024 года аналитики сервиса "Яндекс.Недвижимость" отмечали, что для продажи квартиры на вторичном рынке Петербурга требовалось около 73 дней, то сейчас сделки происходят быстрее.
“
"Наиболее ликвидные объекты могут находиться в экспозиции менее месяца при условии адекватной цены, хорошей отделки и расположения в популярных районах с развитой инфраструктурой", — рассказывает Ольга Трошева. По её словам, внимание к качеству отделки связано с несколькими факторами: возможностью минимизировать дополнительные вложения в ремонт, а также ростом стоимости отделочных материалов и работ. Таким образом, отделка становится преимуществом вторичного жилья по сравнению с первичным, которое часто предлагается без отделки.
В 2025 году спрос на вторичное жильё будет поддерживаться за счёт клиентов, готовых к 100%–ной оплате, включая средства из вкладов и сделок со встречными покупками. При этом в некоторых локациях наблюдается дефицит объектов.
"Мы видим эту тенденцию в Петроградском, Василеостровском и Центральном районах города, которые также являются одними из самых дорогих, — отмечает заместитель директора АН “Адмирал” Ирина Махнева. — Сейчас парадоксальное время: с одной стороны, происходит снижение стоимости объектов, с другой — рост средней цены за счёт дефицита".
