Гостиный двор в Петербурге: перезапуск, новая концепция, история

Автор фото: Архив "ДП"

Большой Гостиный Двор в Петербурге

07:1909 апреля 202507:19

10582просмотров

07:1909 апреля 2025

Евгения Иванова

Все материалы автора

Большой Гостиный двор, один из старейших и некогда самый популярный торговый объект Петербурга, похоже, отстал от ведущих ТЦ города на десятилетия, зарабатывая в десятки раз меньше, чем мог бы.

Общая площадь зданий Гостиного двора на Невском пр., 45, составляет более 80 тыс. м2 (с учётом внутренних корпусов).

В 2000 году Смольный сдал объект в долгосрочную, до 2049 года, аренду АО "Большой Гостиный двор".

Большую часть помещений занимает универмаг "Большой Гостиный двор", оставшиеся площади сдаются в аренду.

Как сообщил "ДП" генеральный директор компании Максим Макеев, соотношение составляет примерно 60–65% в пользу собственной торговли. Этот показатель в последние годы растёт. Оборот универмага при этом за 5 лет существенно снизился — с 802,4 млн рублей в 2019 году до 493,7 млн в 2024–м.

Самые востребованные ТЦ Петербурга

По финансовым показателям Гостиный двор сегодня — далеко не лучший торговый объект на Невском проспекте и рядом с ним, убедился "ДП", сравнив данные по арендной выручке АО на 1 м2 с выручкой других юрлиц — собственников торговых центров.

Лучший результат — у ТЦ "Галерея" на Лиговском проспекте. В прошлом году ООО "Строительная компания “Бриз”, владелец объекта, показало рекордную за всю историю "Галереи" выручку — 11,5 млрд рублей, или 60 тыс. руб./м2 общей площади, или 118,8 тыс. руб./м2 арендопригодной.

В пользу "Галереи" играют профессиональная команда управленцев, работающая по принципам иностранных компаний, и современное состояние здания, спроектированного с учётом актуальных запросов ретейлеров.

Также в "Галерее" есть собственный вместительный паркинг, что для центра города имеет принципиальное значение.

Цифры Гостиного двора — 298,8 млн, 3,77 тыс. и 4,71 тыс. (если брать коэффициент полезных площадей 80% от общей, по аналогии с архитектурой аутлета Пулково, которая максимально повторяет проект Гостиного двора) соответственно. Разница по последнему показателю — более чем в 25 раз.

При этом очевидно, что Гостиный двор расположен более удачно. Во–первых, внутри здания находится вестибюль одноимённой станции метро (а рядом находится и второй), во–вторых, это "проходная" и самая широкая часть Невского проспекта и самый центр города.

Правда, состояние Гостиного двора оставляет желать лучшего — начиная с полов, отделки и заканчивая отсутствием нормальной системы вентиляции и кондиционирования. Парковки для посетителей нет, хотя пустующий сегодня внутренний двор в своё время использовался именно под эти цели.

Сравнивать Гостиный двор будет логично с торговым объектом в историческом здании. Например, с "Пассажем", расположенным напротив. ООО "Невский Пассаж" по итогам 2024 года показало выручку 766,5 млн рублей, что соответствует 28,5 тыс. руб./м2 общей площади и 40,4 тыс. руб./м2 полезной площади. Разница в выручке на 1 м2 общей площади — почти в 8 раз в пользу "Пассажа", арендопригодной — почти в 9 раз.

Лента новостей

Только бизнес новости

12:59Продажи квартир в новостройках Петербурга в начале 2025 года упали на 37%

12:29Ввод жилья в Петербурге в I квартале 2025 года упал на треть

11:58В Петербурге для покупки "вторички" в ипотеку нужен доход от 126 тыс. в месяц

11:42Эстония и Финляндия начнут обмениваться информацией о смертях

11:24Петербургские дилеры KIA: марка пока не возвращается в Россию

Ретейл

Большой Гостиный двор в центре Петербурга стал безубыточным

Показатели крупнейших ТРК в Петербурге

Автор: "ДП"

Показатели крупнейших ТРК в Петербурге

Автор: "ДП"

История Гостиного двора

В советское время в Гостином дворе можно было купить дефицитные товары, в 1990–е годы к ним добавились редкие оригиналы и многочисленные копии иностранных брендов. В начале 2000–х торговля здесь ещё пользовалась спросом, но, когда в каждом районе появилось по несколько современных моллов, начался упадок. Компанию возглавляла Надежда Тушакова, которая отработала в Гостином 60 лет, а последние 30 лет руководила всеми процессами. Она скончалась в 2023 году. Авторитет и влияние её были абсолютными, вспоминают торговцы.

Однако в числе приоритетов "красного директора", вероятно, не было модернизации объекта и работы с инвесторами.

В 2013 году пакет акций АО "Большой Гостиный двор" выкупила компания Fort Group, владелец сети современных торговых центров в Москве и Петербурге. У главы компании Максима Левченко были большие планы относительно объекта, его модернизации, повышения доходности и т. п., но в итоге, встретив серьёзное сопротивление внутри компании, он бросил проект и в 2022 году продал свои акции инвесторам, связанным с Ginza Project.

Ресторанный холдинг ещё в 2020 году анонсировал проект фуд–холла в Гостином дворе, арендовав под него помещения Ломоносовской линии.

Ожидалось, что современный формат оживит старый торговый объект и привлечёт в него не только именитого арендатора, но и новых посетителей. Проект подразумевал использование внутреннего двора, который сегодня закрыт для горожан, и балкона второго этажа, который также пустует.

Открытие было назначено на 2021 год, потом постепенно смещалось и не состоялось до сих пор.

В разное время существовало несколько архитектурных проектов преобразования Гостиного двора.

Один подготовила "Студия 44" Никиты Явейна, второй — мастерская Евгения Герасимова. Оба до сих пор не востребованы. Текущие работы на объекте касаются в основном фасадов, до капитального ремонта дело так и не дошло, хотя многие помещения даже визуально требуют хотя бы косметического ремонта. Часть площадей во внутреннем контуре пустует из–за того, что в текущем состоянии их невозможно эксплуатировать.

Основная проблема Гостиного двора сегодня — скорее всего, отсутствие движущей силы, которая была бы заинтересована в развитии объекта и возвращении его былой славы, говорят опрошенные "ДП" эксперты. Также, судя по состоянию галерей и финансовым показателям, здесь не хватает профессионалов, разбирающихся в торговых процессах, современном ретейле и ревитализации исторического наследия.

Недавно генеральным директором АО был назначен Максим Макеев. Он является членом команды банка "Викинг", а до этого работал на "Невской мануфактуре" (когда в 2021 году там произошёл крупный пожар).

“

"Гостиный двор в его нынешнем состоянии нуждается в улучшении. Уровень организации торгового пространства также требует обновления и реновации. Любой объект должен развиваться, а в случае с Гостиным двором такого развития не происходило уже долгое время", — отметил Максим Макеев.

Среди предложений по обновлению — усиление и омоложение брендовой линейки, в том числе за счёт российских дизайнеров, привлечение новых арендаторов, создание общественного пространства во внутреннем дворе с коворкингами, мастерскими и лабораториями, а также запуск гастрономической зоны.

"Я вижу Гостиный двор как пространство, где сочетаются современная торговля и историческое наследие, а также как место для досуга", — подчеркнул Макеев.

В планах — ремонт торгового оборудования и обновление объектов во внутреннем дворе. Работы планируется финансировать как за счёт собственных средств компании, так и с привлечением внешнего финансирования.

Очевидно, что прибыли общества явно не хватит на масштабные преобразования. В этом году АО показало чистую прибыль 51,9 млн рублей, это лучший результат за последние 5 лет, в то же время 2023 год был завершён с убытком 5 млн. Однако при текущем уровне ключевой ставки привлечение кредитного финансирования является нецелесообразным, отмечает Максим Макеев.

Все изменения будут внедряться поэтапно. Впрочем, первые результаты новая команда должна показать уже к августу–сентябрю этого года, когда Гостиный двор будет отмечать 240–летний юбилей.

"Наилучшим вариантом развития для Гостиного двора будет формирование многофункционального объекта, сочетающего в себе торговую функцию как основную, а также офисную в формате коворкинга, общественное питание в виде фуд–холла, классического ресторана и кафе в разных частях здания, а также отеля и общественных пространств, — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. — Ключевая проблема проекта — то, что акционеры не могут договориться о позиционировании, стратегии развития и формате реализации. В прошлом году предпринимались попытки запустить реконцепцию проекта, обсуждались действительно интересные идеи и качественные арендаторы, но стороны вновь не пришли к единому решению по инвестициям и условиям аренды. Без слаженной позиции любые планы остаются на паузе".

Также эксперты обращают внимание, что Гостиный двор можно было бы развивать не только как торговое, но и как историко–культурное пространство. Находясь на главной туристической магистрали и в главном торговом коридоре, комплекс может привлечь сотни тысяч горожан и туристов — если им будет предложена интересная концепция.

“

Гостиный двор сегодня, к сожалению, умирает ускоренными темпами. За последние 5 лет не произошло ничего, что свидетельствовало бы об обратном. Мы неоднократно предлагали свои идеи, рассказывали о проблемах, но руководство ни на что не реагировало. Если прямо сейчас не предпринять серьёзные усилия, то восстановить прежние позиции будет крайне сложно. Нужно полностью поменять концепцию работы, создать по сути новое пространство, предложить что–то новое. Но мыслей и идей, как грамотно использовать все возможности уникального объекта, нет. В начале этого года мы закрыли магазин Gerry Weber, работавший на втором этаже Гостиного двора почти 8 лет. Магазин располагался над "Л’Этуалем", который, кстати, недавно сократил занимаемую площадь в 2 раза. Здесь продавалась одежда нескольких марок, поэтому причина закрытия — не в проблемах Gerry Weber (в марте в Германии было объявлено о банкротстве Gerry Weber. — Ред.). Оставаться в Гостином дворе не было смысла. Сам торговый комплекс — старый не только по возрасту, но и морально, арендаторы постепенно уходят, условия плохие — здесь нет парковки, нет системы кондиционирования, нет даже горячей воды. Полы безобразные, им больше 20 лет, нет современного освещения, ремонта — вид совершенно удручающий. Это сплошные неудобства и дискомфорт, особенно ощутимые в летнее время. Для покупателей ценового сегмента выше среднего это критично. Выручка нашего магазина в Гостином дворе постоянно падала, притом что другие точки показывали нормальные результаты. Когда точка безубыточности была пройдена, мы закрыли магазин, хотя нам предлагали продлить договор за символические деньги.

Дмитрий Ульяницкий

Председатель Совета Директоров Ооо "Гермес" — Почётный Работник Торговли Москвы

“

Большой Гостиный двор однозначно обладает значительным потенциалом развития, но для его раскрытия требуются инвестиции в реновацию и репозиционирование с учётом текущих рыночных реалий. Сейчас объект не обладает единой арендной концепцией и представляет собой набор разрозненных арендаторов. В основном ассортимент магазинов — это сувенирная продукция, ювелирные изделия, товары для дома и одежда. Грамотное зонирование и синергия в универмаге отсутствуют. Долгие годы Гостиный двор существовал на туристическом потоке: благодаря уникальному расположению и исторической архитектуре объект привлекал иностранных туристов. В основном это были организованные группы, которые, посещая универмаг в рамках экскурсионной программы, вносили колоссальный вклад в его выручку. Здание является памятником федерального значения и находится в аренде у города. Это существенным образом осложняет проведение ремонтных работ и реконструкции. Площади сдаются в субаренду, что не типично для рынка и может осложнять поиск арендаторов. При этом площадь, сдаваемая в аренду, не превышает и половины от общей. Остальная часть здания требует хотя бы минимального обслуживания, но дохода не приносит. В структуре собственности АО "БГД" несколько акционеров, которым тяжело выработать единое видение в реконструкции и объёмах инвестиций. Доли акционеров, которые не будут являться соинвесторами, могут быть размыты. Принимая во внимание вышесказанное, для решения проблем необходима политическая воля города на масштабную реконструкцию и доступное банковское финансирование для её реализации.

Сергей Владимиров

руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге

“

Я вижу в качестве успешной модели для развития Гостиного двора не утилитарную торговую функцию, а функцию по обслуживанию туристического и пешеходного потока Невского проспекта. С размещением здесь в первую очередь всевозможных мест питания с выходом в дворовое пространство, дополненных сувенирной продукцией, специализированными петербургскими брендами. Наверное, в качестве некоторого аналога можно привести то, как развивается Гостиный двор в Суздале.