Гендиректор "Главстрой-СПб": "демпинга никакого нет"

DP.RU: Игорь Викторович, "Главстрой" вышел на рынок Петербурга накануне кризиса. Было заявлено четыре масштабных проекта...

Игорь Евтушевский: Могу сказать, что кризис мы пережили отлично. Потому что именно в этот период мы заложили в основу бизнеса новые трезвые технологии строительства, технологии анализа себестоимости. Четко рассчитали их на перспективу. Откуда такие гигантские заработки? Оттого, что мы этим занимались.

DP.RU: И каковы показатели вашей финансовой отчетности?

Игорь Евтушевский: Сейчас в компании работают аудиторы. Отчет на основе их анализа будет готов в конце мая. Тогда и раскроем цифры.

DP.RU: Конкурентов сильно раздражают ваши цены в "Северной долине". Они говорят, что 49 тыс. рублей за "квадрат" жилья с отделкой — это демпинг. А вы как считаете?

Игорь Евтушевский: У нас очень высокая рентабельность в этом проекте. Так что это не цены низкие, а затраты маленькие. И демпинга никакого нет. Наша рентабельность — коммерческая тайна. Но чтобы была понятна суть "интересной экономики" — мы строим в 2 раза быстрее, чем другие. И технология работы четкая: у меня есть ежедневная картина производственного дня от подрядчика. Полная ясность в вопросе управления издержками. Так что это не чудо, а чистая экономика.

DP.RU: На какой стадии находится "Северная долина"?

Игорь Евтушевский: Первую очередь мы сдали в эксплуатацию и уже передаем жителям. Занимаемся благоустройством. По первому из трех домов начали процедуру сбора замечаний по квартирам. Создали службу эксплуатации квартир. По второй очереди заканчивается строительство первого из четырех корпусов. В октябре начнется передача жителям. Третья очередь сегодня в преддверии основной строительной стадии. Начнем где–то в мае. И, наконец, четвертая очередь на стадии проектной документации и экспертизы. Летом будет готова к строительству. Первый этап проекта, в который как раз входят эти четыре очереди, — 700 тыс. м2. А всего в "Северной долине" будет 2,7 млн м2 жилья экономкласса.

DP.RU: Из–за активного ввода жилья в "Северной долине" вы отложили начало продаж второго большого проекта — "Юнтолово". Решили не создавать конкуренцию самим себе?

Игорь Евтушевский: Строить первую очередь "Юнтолово" мы начнем уже в этом году. Проекты крупные и в похожих сегментах. Но все–таки разные. "Северная долина" — проект массовой городской застройки. Классическая многоэтажка. А "Юнтолово" — хотя тоже массовая, но более щадящая и близкая к природе. Там будут дома в пять–шесть этажей, много парков и зеленых зон, река на территории. Будет ли между ними конкуренция? Да. Оба проекта в экономклассе. Но, разводя их во времени, мы не о конкуренции больше думаем. А о том, как создать для того же "Юнтолово" более понятную концепцию. Здесь привлекательный ландшафт и архитектура, но специфическая ситуация по транспорту.

DP.RU: В планах города строительство метро в этом районе и скоростной трамвай.

Игорь Евтушевский: Да, есть эффективная транспортная схема, которая замыкается на ЗСД. Но мы хотим, чтобы к началу заселения были не планы, а конкретное решение транспортного вопроса. И сейчас с городом активно этим занимаемся.

DP.RU: Когда все–таки начнете стройку?

Игорь Евтушевский: Этим летом. Там будет 2,2 млн м2 жилья. Первая очередь — 115 тыс. м2. Вопрос количества очередей — вопрос экономики. Если "Юнтолово" будет так же популярно, как "Северная долина", будем наращивать объемы и темпы строительства. Пока начнем с небольшого объема.

DP.RU: А проект на Шкапина — Розенштейна тоже летом стартует?

Игорь Евтушевский: Сегодня мы ждем соответствующего постановления правительства города. Летом начнем стройку. Проект полностью поменял концепцию. Но мы уверены, что создали более актуальный продукт. До кризиса мы хотели строить там бизнес–центр — 240 тыс. м2 офисов в одном месте. Но потом поняли, что для устойчивого развития района нужна многофункциональность. Поэтому предложили включить в проект 60 тыс. м2 жилья, 30 тыс. м2 офисов, гостиницу на 200 номеров (12 тыс. м2), торговлю, садики. Получился новый полноценный жилой квартал. Администрация города новую концепцию поддержала. Уверен, что с открытием ЗСД район из депрессивного станет крайне интересным.

DP.RU: У Апраксина двора тоже светлые перспективы? Или это для вас больная тема?

Игорь Евтушевский: Тема рабочая. Хотя эмоций в ней много. Сначала нас обвиняли в том, что мы все там разрушим. Теперь обвиняют в том, что ничего не делаем. Люди быстро меняют точку зрения.

DP.RU: А как на самом деле?

Игорь Евтушевский: Истина в том, что мы в рамках одобренной городом концепции будем делать реставрацию всего торгового комплекса. Именно реставрацию. Сейчас разрабатываем функциональное зонирование: расписываем, где будут офисы, где апартаменты, где культурная функция. Делаем новые сети, благоустройство. Эти изменения будут эффективными.

DP.RU: Но вы по–прежнему считаете, что при более радикальном подходе, при изменении градостроительной концепции результат был бы лучше?

Игорь Евтушевский: Я все время говорю, что градостроительные понимания людей за 300 лет изменились. Раньше на Апраксин двор все товары на подводах привозили и товарооборот был иной. Ситуация изменилась. Значит, и организация пространства должна меняться. Но общественность считает иначе, а мы к ее мнению прислушиваемся. Раз нельзя — значит, нельзя. На днях выходит постановление правительства по первым 12 корпусам. Оно позволит нам заниматься проектированием и реконструкцией.

DP.RU: С арендаторами работу продолжаете?

Игорь Евтушевский: С арендаторами разбирается город в лице КУГИ. А мы не являемся стороной в договорах аренды. Но видим, что идет активное выселение. На мой взгляд, порядка 70–75% проблем решено. До лета почти все выселения закончатся. Здесь у нас с городом полное понимание.

DP.RU: Как обстоят дела с инвестиционными договорами?

Игорь Евтушевский: С шестью инвесторами ведем переговоры и достигли предварительных договоренностей. По двум уже вышло мировое соглашение, утвержденное судом. Остальные в процессе. Думаю, подписание состоится в ближайшее время.

DP.RU: Концерн "Питер" в этом списке?

Игорь Евтушевский: Они не инвесторы — они собственники. Они рассматривают продажу своих площадей. Город и площадки им уже дал, и преференции. Но разговор идет непростой. Правда, я не сомневаюсь, что к моменту окончания реконструкции квартала все точно разрешится.

DP.RU: Вы делали корректировку инвестиций в проекты в связи с кризисом?

Игорь Евтушевский: Оценка инвестиций — это абстракция. Порядок везде один и тот же. В четыре проекта мы суммарно инвестируем около 280 млрд рублей. В "Северную долину" — 130 млрд, в "Юнтолово" — 110 млрд, в Шкапина — 6 млрд, в реконструкцию Апраксина двора — 30 млрд. Да, в кризис стоимость строительства упала. Но сейчас опять начинается инфляция, и в итоге мы выйдем на те же цифры.

DP.RU: До кризиса вы говорили о планах купить производство стройматериалов в Петербурге, чтобы обеспечить свои стройки. Эти планы в силе?

Игорь Евтушевский: В кризис все эти планы мы свернули. Но сейчас к ним вернулись, снова ведем анализ существующих производств. Но пока сделок нет. И нас ничто не торопит. Сегодня на наши стройки стройматериалы поставляют более 270 компаний. У нас нет специальных требований. Есть подрядчики со своими поставщиками. После тендера мы заключаем с подрядчиком контракт и в его работу не лезем, если все эффективно.

DP.RU: Свой земельный банк расширять не планируете?

Игорь Евтушевский: У нас еще до кризиса был сформирован земельный банк под строительство — 5 млн м2 недвижимости. И за последние годы он не изменился. На ближайшие 10 лет мы работой обеспечены. Но мы снова смотрим интересные пятна, хотя покупок пока нет.

DP.RU: Насколько я знаю, вас недавно повысили в должности. Это так?

Игорь Евтушевский: Да. Меня назначили заместителем генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту. Это значит, что теперь я совмещаю должности генерального директора "Главстроя–СПб", гендиректора московского "Главстроя" и гендиректора сочинской компании "Роксибал", которая строит олимпийскую деревню.

DP.RU: На каком этапе стройка в Сочи?

Игорь Евтушевский: Заканчиваем подготовку территории. Олимпийская деревня, где будут жить спортсмены, а также члены национального и международного олимпийского комитетов, разбита на восемь зон. Первая зона начинает строиться. Там недавно заложен первый камень. Всего будет построено 316 тыс. м2 недвижимости на участке 63 га. На нас все: и стройка, и благоустройство, и мебель. Стоимость проекта — 25 млрд рублей.

DP.RU: В Москве "Главстрой" строит столько же, сколько в Петербурге?

Игорь Евтушевский: Там у нас сейчас девять проектов площадью около 1 млн м2. Так что масштабы работы меньше, чем в Петербурге. Кроме того, в Москве мы строим только жилье. В самом городе — бизнес-класс, в Подмосковье — эконом. Есть и единичные элитные проекты в самом центре столицы.

DP.RU: В какой из двух столиц строителям работать легче?

Игорь Евтушевский: В Петербурге все понятнее. Если я имею законное право строить, я защищен. Рисков меньше. И цена квадратного метра ниже. А в Москве (и раньше при Лужкове, и сейчас при Собянине) не налажена процедура введения в оборот площадок под жилищное строительство. Законодательство требует проводить аукционы на приобретение инвестиционного права на строительство. Но там нет такой практики. А это идет вразрез с действующим сейчас законодательством. Попытки создать законодательную базу результата пока не дали.

DP.RU: А где вы живете?

Игорь Евтушевский: Официально — в Москве. Реально — в самолетах между тремя городами. А во время стартапа проектов в Петербурге 2 года жил здесь.

DP.RU: Покупать жилье в своих проектах не планируете?

Игорь Евтушевский: Нет. По соглашению я не имею на это права. Может возникнуть конфликт интересов.

DP.RU: Дадите прогноз роста цен на жилье?

Игорь Евтушевский: Рост цен — это чистая инфляция. Я должен много строить и много продавать. Мой товар не уникален, он массовый. Раз потребитель не хочет покупать его по 100 тыс. рублей за квадратный метр, я и продавать по этой цене не буду. В ближайшее время цены мы поднимать не будем.

DP.RU: Качество работы от этого не пострадает?

Игорь Евтушевский: Качество нельзя заложить на перспективу. Это ежедневная работа. Если я не буду бриться, то завтра качество моей физиономии резко снизится. И здесь то же самое.

DP.RU: Банковских кредитов у вас много?

Игорь Евтушевский: У нас проектное финансирование. Но, поскольку у нас гигантские обороты и большие прибыли, мы имеющиеся кредиты успешно гасим. А на стройку кредитов нет — они нам не нужны.

DP.RU: Сегодня модная тема — облигации и IPO. Планируете привлекать стороннее финансирование?

Игорь Евтушевский: Нет таких задач. Это инструмент для поиска денег. А у нас их и так достаточно.

Биография Игоря Евтушевского: родился 25 сентября 1965 г. в Саратове. 1982 г. — поступил на механико–математический факультет Саратовского государственного университета. 1983–1985 гг. — проходил службу в Вооруженных силах СССР. 1989 г. — окончил Саратовский государственный университет по специальности "математика". Специализация — математический анализ. 1993–2007 гг. — возглавлял ряд московских организаций, специализирующихся на инвестициях, девелопменте, строительстве, консалтинге. С сентября 2007 г. по настоящее время — генеральный директор ООО "Главстрой–СПб". С ноября 2009 г. по настоящее время — заместитель генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту.

"Главстрой–СПб": петербургская компания, подконтрольная Олегу Дерипаске, основное направление деятельности — комплексное освоение больших городских территорий. Компания основана в декабре 2006 г. Все участки под будущие проекты были приобретены на открытых торгах Фонда имущества в 2007 г. В активе компании более 700 га земли, более 5 млн м2 проектируемых помещений. Объем инвестиций в заявленные проекты — более 250 млрд рублей. В 2009 г. был дан старт проекту "Северная долина" на 80 тыс. человек. В 2011 г. начнет строиться первая очередь нового жилого района "Юнтолово" и многофункционального квартала в границах ул. Шкапина и Розенштейна. Компания занимается комплексным преобразованием территории Апраксина двора.