Банк "Санкт-Петербург" примеряет "Северную Корону"

Всего лишь два месяца отделяют компанию <Интер-Отель Петроград> и банк <Санкт-Петербург> от заветной цели - открытия в городе первого частного пятизвездного отеля. Отель, получивший гордое название <Северная Корона>, дорого обошелся хозяевам. Банк <Санкт-Петербург> вложил в него более $45 млн. Еще $22 млн банк остался должен подрядчику - турецкой строительной компании ATA. Однако в результате банк станет практически единоличным владельцем новехонького пятизвездного отеля предполагаемой стоимостью $250 млн, ежегодная прибыль которого может составить $10-12 млн. На раскрутку отеля брошены значительные силы. <Северная Корона> получила торговую марку Clarion отельной сети Choice Hotel International. Данные об отеле попали в международный банк данных, реклама <Северной Короны> появилась в справочниках гостиниц Official Hotel Guide и Hotel&Travel Index. В качестве штатных консультантов нового отеля заняты бывший генеральный менеджер Гранд-отеля <Европа> Джайдип Мазумдар и его помощник Эггерт Муус.

История одного отеля

Хронология строительства <Северной Короны> могла оборваться не однажды. В 1988 году на ее месте планировалось возвести ничем не примечательную гостиницу Госкоминтуриста на 1000 мест - <Петроградскую>. За строительство взялась югославская фирма <Монтекс>, но прекратила его через два года из-за отсутствия финансирования. Вплоть до 1992 года недостроенная <Петроградская> пребывала в федеральной собственности, а затем была передана в ведение петербургского КУГИ. Последний оказался расторопнее московских коллег, учредив в том же 1992 году АООТ <Интер-Отель Петроград> для достройки гостиницы. Начались поиски инвестора, и уже было ясно, что первоначальный интуристовский проект всего лишь добавит городу очередную гостиницу среднего уровня. Тогда-то Александр Качалов, директор замороженной <Петроградской>, избранный президентом <Интер-Отель Петроград>, и выступил с идеей, по тем временам фантастической: построить на этом месте пятизвездный отель европейского уровня.

<Мне никто не верил>

Проект, разработанный Александром Качаловым и его единомышленниками, вызывал вполне объяснимое недоверие. Качалов предлагал построить элитный отель на 240-250 номеров с сетью ресторанов, подземным гаражом и тому подобными атрибутами <пятизвездника>, и все это - в стилистике особняков старого Петербурга. Идея казалась абсурдной, тем более что имевшийся в распоряжении Качалова корпус <Петроградской> для нее абсолютно не подходил. <Иногда мне казалось, что только я один верю в осуществление этого проекта>, - признался Александр Качалов корреспонденту <ДП>. По мнению большинства людей, причастных к строительству <Северной Короны>, многие этапы проекта благополучно завершились только благодаря упорству и энергии Александра Качалова, который <носился со своим отелем целыми днями>.

Инвестора ищи у себя дома

Поиски инвестора для строительства отеля завершились там же, где и начались, - в Петербурге. Весной 1993 года после долгого изучения проекта коммерческий банк <Санкт-Петербург> согласился его финансировать. Вкладом города стало незавершенное здание <Петроградской>, которое аудиторы оценили в $17 млн. В мае 1993 года руководство <Интер-Отель Петроград> выбрало нового подрядчика - турецкую фирму АТА. Контракт стоимостью $58 млн обязал АТА построить <Северную Корону> <под ключ> к концу 1995 года. Дизайн отеля - стилизацию под старый Петербург XVIII-XIX вв. - выполнил американский архитектор Джон Грэхем, за свою жизнь создавший проекты 300 отелей по всему земному шару. Архитектурную часть проекта разработала архитектор Лидия Ухова. <Мы стремились ни в чем не отступать от первоначальной идеи - создать элитный отель для солидных гостей>, - вспоминает Александр Качалов. Он включил в проект элементы, вынесенные из поездок по ведущим отелям мира. В частности, полусферические стеклянные шахты лифтов, нижняя площадка которых опускается прямо в бассейн с фонтанами, появились в результате осмотра одного из отелей в Арабских Эмиратах.

Дом, который построил банк

Готовность отеля оценивается заказчиками в 90-95%. Отделана и полностью оборудована значительная часть номеров. Практически завершено строительство бассейна и конференц-зала на 500 гостей, способного трансформироваться в банкетный зал. Однако масштаб замысла, уже воплощенный в рекламных буклетах, заставит подрядчика работать без передышки все оставшееся время. По плану <Северной Короне> полагается шесть ресторанов, в том числе подземный артистический холл и восточный ресторан с дастарханами и танцовщицами. Кроме того, предусмотрены подземный гараж на 60 машин и сеть эксклюзивных магазинов, рассчитанных на состоятельную клиентуру. <Международные нормы, предъявляемые к пятизвездным отелям Choice Hotel Internatio-nal, потребовали от нас особого внимания к качеству номеров и коридоров <Северной Короны>, - сказал Александр Качалов. Его коллеги рассказывают, что для увеличения площади номера пришлось передвигать стены внутри всего отеля - и все это ради нескольких сантиметров, которые номер <не дотягивал> до международного стандарта. Стандартный двухместный номер <Северной Короны> (всего их 240) - две смежные комнаты общей площадью 42 м2, с двумя санузлами, большой ванной, двумя телефонными линиями. Вместо банальных кондиционеров <Северная Корона> оснащена единой системой климатизации, поддерживающей оптимальную температуру по всему отелю. Отдельный корпус отеля - особняк, включающий в себя семь-восемь элитарных номеров VIP, - будет готов к февралю 1996 года.

Деньги вложить непросто...

Уникальность <Северной Короны> заключается в том, что столь капиталоемкие проекты осуществляются, как правило, с участием нескольких инвесторов, делящих между собой затраты и риск. Банк <Санкт-Петербург> выступил единоличным инвестором отеля не только из-за собственной выгоды, но и по стечению обстоятельств. <Наш выбор был сделан тогда, когда банк перечислил АТА первые $12 млн в счет аванса, предусмотренного контрактом. Такими деньгами не бросаются>, - поясняет Олег Никитин, глава дирекции по маркетингу банка <Санкт-Петербург>, возглавивший проект <Северная Корона> в декабре 1994 года. Начальные этапы проекта со стороны <Санкт-Петербурга> курировал Владимир Ивженко. По некоторым данным, именно с личностью Владимира Ивженко были связаны надежды руководства банка <построить отель чужими деньгами>. Неизвестно, существовала ли в действительности подобная возможность. В любом случае, после ухода Владимира Ивженко из <Санкт-Петербурга> в 1994 году банку пришлось до-страивать отель своими силами. Высокая рискованность вложений и жесткие нормативы резервирования, введенные Центробанком РФ, обусловили создание <Санкт-Петербургом> сложной многоступенчатой системы финансирования проекта. В то же время контракт с АТА удалось заключить на выгодных условиях. Банк получил двухлетнюю отсрочку на значительную часть выплат (40%) и заплатил приемлемый аванс (около 19%). Одно из условий контракта - сдача отеля <под ключ>, то есть полностью готовым к эксплуатации вплоть до мебели и телефонов в номерах. Условия сотрудничества удовлетворили АТА, стремящуюся закрепиться на перспективном российском рынке крупных строительных контрактов. <Мы выжали из предоставленного нам куска земли все, что могли, - сказал Олег Никитин. - Следующая задача - добиться прибыльной работы отеля, гарантирующей возврат вложенных средств>. По расчетам специалистов <Интер-Отель Петроград>, в течение двух лет после начала эксплуатации прибыль, полученная отелем, будет уходить на погашение долга АТА. Следующие пять лет должны полностью окупить уже собственные вложения <Санкт-Петербурга>. При этом запланированная среднегодовая загрузка <Северной Короны> выглядит достаточно разумно - 65%. Основываясь на результатах трех независимых друг от друга международных экспертиз, Олег Никитин утверждает, что рыночная стоимость <Северной Короны> составляет сегодня $100 млн. Через два года отель будет стоить уже $130-150 млн, а через семь лет - не менее $250 млн. В случае необходимости банк легко сможет превратить его в деньги. <Это самый крупный случай долгосрочного вложения капитала не только для <Санкт-Петербурга>, но и для всего Северо-Запада России. Так и должно быть - времена коротких денег давно прошли>, - с удовлетворением резюмирует Олег Никитин, однако добавляет, что сегодня уже не взялся бы за подобный проект - слишком много сил отняла его реализация.

...а вернуть вложенное - еще сложнее

Базовая цена за номер в <Северной Короне> будет составлять $300 - больше, чем в <Невском Паласе>, и немного меньше, чем в <Европе>. <Чем мы будем отличаться от ведущих отелей города - так это отношением к менеджменту. При всем уважении к профессионализму компаний, управляющих <Европой> и <Невским Паласом>, я не могу понять, куда расходится прибыль этих отелей>, - сказал Олег Никитин. Руководство <Интер-Отель Петроград> намерено сделать ставку на российских менеджеров. Иностранные специалисты выступят в роли консультантов, помогут руководить персоналом, но к финансовому управлению <Северной Короной> допущены не будут. ТОО <Гостиница <Петроградская> основано петербургским КУГИ (60%) и трудовым коллективом строящейся гостиницы <Петроградская> (40%). С 1993 года и по настоящее время паи участников ТОО выглядят следующим образом: трудовому коллективу гостиницы принадлежит 6%, коммерческому банку <Санкт-Петербург> - 94%. АООТ <Интер-Отель Петроград> образовано в 1992 году петербургским КУГИ и ТОО <Петроградская> (по 50% акций у каждого). К октябрю 1995 года в результате второй эмиссии акций ТОО <Петроградская> получило контроль над 92,4% акций, в руках КУГИ осталось 7,6% акций. АТА - одна из крупнейших строительных компаний Турции. Семейная фирма. Годовой оборот - более $8 млрд.