Активное использование механизма КРТ позволило Ленинградской области не сбавлять темпов строительства.
В отличие от Петербурга, где объёмы строительства снижаются уже 5 лет, в Ленинградской области, несмотря на свёртывание льготной ипотеки, они продолжают расти.
Так, в марте, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в регионе возводилось 4,15 млн м2 жилья в многоквартирных домах. Это максимальный показатель с 2020 года.
Комплексный подход
Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) действует в Ленинградской области с 2021 года, однако активное применение этого механизма началось только в прошлом году. Сейчас в регионе реализуется 16 проектов КРТ на общей площади 611,11 га. На этих участках планируется построить более 3,8 млн м2 недвижимости, из которых 2,7 млн м2 составит жильё.
Согласно условиям договора за 15 лет девелоперы построят 387 тыс. м2 жилья, два детских сада, поликлинику, физкультурно–оздоровительный комплекс (ФОК), а также проложат дороги и спроектируют виадук через железнодорожные пути.
"Уже на этапе предпроектных работ видно, что инвесторы намерены создать по–настоящему комфортный микрорайон, продуманный до мелочей. Важно, что свои обязательства они закрепляют в договоре КРТ, что гарантирует выполнение социальных обязательств перед будущими жителями Романовки", — прокомментировал сделку заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
В чём преимущества КРТ
Как рассказал председатель комитета по градостроительной политике региона Игорь Кулаков, в нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области внесены изменения, предоставляющие послабления застройщикам, участвующим в проектах КРТ.
В частности, параметры плотности застройки могут быть увеличены, но не более чем на 30%. Девелоперы также получили возможность повысить этажность строительства в рамках проектов КРТ, но не более чем на девять этажей. При этом обязательным условием является согласование архитектурно–градостроительного облика зданий.
Однако в ближайшее время планируется ввести дополнительные ограничения по высотности. Так, здания высотой 21 этаж смогут занимать не более 15% площади застройки, а 17–этажные дома — не более 30%.
Ещё одним преимуществом для застройщиков стало обещание властей активнее выкупать построенную социальную инфраструктуру, включая не только детские сады и школы, но и объекты дополнительного образования. Например, в Новоселье во время рабочей поездки в Ломоносовский район губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко принял решение о приобретении трёхэтажного здания площадью 1,5 тыс. м2 для детской школы искусств у ГК "Трест".
В этом году администрация Ленобласти получила право заключать договоры о КРТ по инициативе правообладателей и планирует, что все новые проекты площадью более 1 га будут реализовываться с использованием механизма КРТ.
Доступная земля
С распространением механизма КРТ на муниципальный уровень у девелоперов появилась возможность приобретать крупные земельные массивы по низким ценам (почти как 15–20 лет назад).
Дело в том, что большая часть земель в области принадлежит муниципалитетам, которые теперь также получили право проводить торги по КРТ. Этой возможностью они уже воспользовались: за последние несколько лет в регионе прошло шесть торгов по комплексному освоению территорий, хотя большинство из них были небольшими.
Однако мартовский конкурс, проведённый муниципальными властями Кузьмоловского городского поселения, выделился своим масштабом. На торгах разыгрывался участок площадью 57 га в массиве "Ручьи–2". Будущий инвестор обязан вложить в его развитие в течение 15 лет не менее 70,8 млрд рублей.
Согласно конкурсной документации, участок расположен восточнее Ленинградского шоссе и Кузьмоловского кладбища. На этой территории разрешено строительство многоквартирных жилых домов высотой до 21 этажа, объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей и объектов благоустройства. Утверждённого проекта планировки пока нет, но предварительные расчёты показывают, что здесь может быть построено более 0,4 млн м2 жилья.
Победителем торгов стало ООО "Специализированный застройщик „Солнечный город“", созданное за 2 недели до окончания подачи заявок.
За право застроить все 57 га компания заплатила всего 150 млн рублей, что составляет 375 рублей за будущий 1 м2 улучшений. По словам участников рынка, это как минимум в 10–20 раз ниже рыночной стоимости земли.
Впрочем, региональные власти оперативно отреагировали, установив требование об обязательном рассмотрении всех концепций, проектов документов территориального планирования и документации по планировке территории Градостроительным советом региона. Это касается всех проектов, предусматривающих комплексное развитие территорий для строительства многоквартирных жилых домов.
Без таких мер ситуация могла бы повторить опыт 2010–х годов в Мурино, Кудрово и Девяткино, где муниципалитеты активно продавали земли и разрешения на строительство высотных домов без должного развития инфраструктуры.
“
Девелопер при реализации такого проекта получает возможность грамотно и детально спланировать все его составляющие, в том числе финансовую. Кроме того, за счёт объёма он может включить в финмодель строительство социальных объектов, что, в свою очередь, приветствуют региональные власти. В полной мере реализовать эти требования можно только в достаточно масштабных проектах. Именно наличие в области подходящих для реализации проектов КРТ площадей и недостаток их в городе привели к перетоку спроса и предложения из Петербурга в Ленобласть. Здесь хватает подходящих участков под реализацию проектов КРТ, в которых предусмотрена не только жилая функция, но и многочисленные рабочие места, а также социальная и культурная составляющая.
Елизавета Гречухина
руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно–девелоперских проектов ГК "А101"
“
Для незастроенных территорий КРТ подразумевает строительство не только жилых домов, но и всей инфраструктуры: сетей, дорог, социальных объектов, благоустройства. Нужно понимать, к чему обязывать будет такой договор и на каких условиях. Одно дело — строить инфраструктуру с последующим выкупом, другое — строить и передавать безвозмездно. Например, земля под КРТ будет передаваться на льготных условиях с обязательством строительства объектов инфраструктуры. Сейчас такие программы действуют в субъектах РФ, в той же Москве. В аренду с последующим выкупом государством передаются земельные участки и осваиваются девелоперами с обязательствами. Это работает.
Степан Изумрудов
продакт–менеджер ГК "Полис"
“
Все проекты группы "Самолет" в Ленинградской области возводятся по принципу комплексного развития территорий и подразумевают не только строительство жилья, но и формирование комфортной и целостной городской среды. Комплексное развитие территорий предполагает возведение современных кварталов со всей необходимой инфраструктурой. Все стороны выигрывают от улучшения качества жизни горожан через развитие социальной, жилой и коммерческой инфраструктуры — жители, застройщики, власть. Это основа для развития экономики, удержания и привлечения населения для процветания городов и регионов. Именно проекты КРТ будут развивать строительную отрасль в ближайшие 10 лет и позволят трансформировать наши города, дать им импульс для развития и улучшить качество среды для жизни в регионах.
Ольга Щилова
директор по девелопменту группы "Самолет"
“
Среди преимуществ этого механизма — распределение обязательств с региональными властями с чёткой фиксацией сроков их выполнения. Для девелоперов важна возможность заручиться поддержкой властей и быть уверенными, что в ходе реализации проекта условия не изменятся. Кроме того, масштаб проектов КРТ позволяет эффективнее заниматься мастер–планированием, глубоко прорабатывать все функции осваиваемой территории. Наконец, заключение договора КРТ гарантирует застройщику длительное присутствие в регионе. Как девелопер, активно расширяющий географию деятельности, мы заинтересованы работать вдолгую в городах присутствия бизнеса. Горизонт планирования у проектов КРТ больше, это позволяет добиться необходимой рентабельности за счёт их масштаба и обеспечить загрузку собственных производственных сил на годы вперёд.
Дмитрий Кашинский
президент GloraX
