За пределами треугольника

Мест, в которые идеально вписались бы клубные дома или элитные жилые комплексы, со временем становится все меньше. Проблема обеспечения жильем состоятельных россиян усугубляется тем, что многие петербуржцы, которые уже давно живут в роскошных квартирах, тоже не прочь поменять адрес.

Их квартиры в элитных домах первой и второй волн за 10-15 лет изрядно утратили элитность. По словам руководителя отдела продаж компании "Петербург Сити" Владимира Федорова, они чувствуют "усталость" от владения жильем ранних стадий формирования рынка элитной недвижимости.

Мест для строительства жилья для тех, кто смотрит на свои считавшиеся 10-15 лет назад элитными квартиры как на безделушку из прошлогодней коллекции модного дизайнера, в Петербурге немного. Это либо исторический центр, либо ближайшие пригороды. Кстати, в пригороде места так же четко регламентированы, как и внутри города. По-военному четко и безапелляционно определяет возможные территории возведения элитного жилья заместитель генерального директора агентства недвижимости "АРИН" Владимир Спарак. "Элиту определяет место, место и еще раз место. А где это место находится, в центре или на окраине, - не столь важно, - уверен он. - Главное - оно должно удовлетворять критерию элитности. Для Петербурга это стандартный перечень: "золотой треугольник", набережные Петроградской стороны, Каменный и Крестовский острова, "золотая миля" Курортного района".

"Строительство в центре не прекратится. Всегда найдется один, два, три, четыре, десять проектов, которые будут реализовываться здесь, несмотря ни на что, - считает Владимир Спарак. - Это будет новострой, реконструкция или редевелопмент промышленных зон. Но проекты будут всегда. При дефиците элитного жилья цены начинают расти, а соответственно, проекты, которые ранее не были экономически обоснованными, станут интересны".

Проблема в том, что мест в центре для строительства дорогого жилья осталось не так уж много. По данным Knight Frank St Petersburg, большин­ство коммунальных квартир в Центральном районе уже расселены и возвращены к своим изначальным метражам (200-300 м2). Это преимущественно лучшие адреса на Невском пр. и прилегающих к нему улицах: Итальянской, Малой Садовой, Конюшенных и Морских. Это также улицы, ведущие к Исаакиевской пл., район вокруг Таврического сада и все набережные Невы, Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. "Это парадные кварталы Петербурга, имеющие вполне определенную историческую событийность и ценность", - говорит руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Елизавета Конвей.

Остальные районы, находящиеся на периферии исторического центра, далеко от особняков аристократии, не популярны и сейчас. Это часть Центрального района, граничащая с Адмиралтейским, и улицы в непосредственной близости от Старо-Невского, а также многочисленные Советские, которые были проложены в конце XVIII века и к концу XIX века застроены доходными домами. Люд здесь жил далеко не аристократического происхождения. По сей день эти районы не могут похвастаться ни достойным окружением, ни надлежащей инженерной инфраструктурой, ни наличием капитального ремонта, лифтов и должных перекрытий.

Отчасти поэтому, отчасти из-за огромного количества промзон доля центра города во всем объеме рынка недвижимости Петербурга традиционно невелика. По некоторым данным, она составляет сегодня около 8%. 40% территории центра города занимают промышленные предприятия, тогда как в других европейских столицах этот показатель не превышает 10-15%.

Но оптимистичный настрой девелоперов подтверждает правоту риелторов, уверенных, что в центре Петербурга будут строить всегда. "Несмотря на действительно серьезную проблему свободных пятен для застройки в центре города, потенциал для развития есть, - считает коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад" Денис Бабаков. - Постепенный редевелопмент расположенных в центре территорий военных и промышленных организаций открывает перспективы для формирования на их месте социокультурной и бизнес-среды, комфортной также и для частного проживания".

Впрочем, строительство на площадках бывших промпредприятий и так уже несколько лет является основным источником пополнения предложения элитной недвижимости. В последние годы на рынок вышло несколько проектов с использованием данной схемы. Однако рынок столкнулся с другой проблемой. Как правило, целый ряд участков обладают неблагоприятным окружением, которое существенно влияет на уровень проекта.

В Knight Frank St Petersburg считают, что самыми перспективными зонами для строительства элитной недвижимости станут острова Петроградского района, набережные Адмиралтейского и Центрального районов. Строить дорогое жилье будут также в исторической части Васильевского острова.

Вывод промышленных предприятий активно идет в западной части Петроградского района, где раньше функционировало много заводов.

К числу последних крупных проектов редевелопмента можно отнести "Премьер Палас" на месте завода "Вулкан", "Классику" на месте Механического завода. Перспективы этой зоны связаны с будущим расширением наб. Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. ЗСД, улучшив транспортную ситуацию, сможет сделать Васильевский остров пригодным для элитного жилья местом. Подобные проекты там уже появляются. Пока на долю Адмиралтейского и Василеостровского районов приходится около 3% предложения.

На статус элитного сегодня претендует Московский район. Уже существуют единичные примеры таких объектов - жилой дом премиум-класса "Столица Residence" на Варшавской ул. В перспективе в этом районе, возможно, появятся и другие элитные проекты. "Правда, крупные комплексы вряд ли смогут дотянуть до действительно премиальных объектов, - считает заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. - А вот точечные проекты вполне смогут поддерживать такой статус".

Перспективными также можно считать незастроенные участки набережных вдоль Невы. Скорее всего, там будут появляться смешанные проекты, однако видовые характеристики и развитость окружающей инфраструктуры позволят девелоперам продавать и элитное жилье в рамках таких проектов.

Пока большая часть покупателей премиального сегмента вольно или невольно связывают дом для постоянного проживания с центром. Причина - в логике развития города, затрудняющей выход элитных комплексов за пределы его исторического центра.

"Зарубежный опыт, когда районы не привязаны к историческим достопримечательностям, находит применение в городах, где нет четко выраженного ядра обладающей исторической ценностью аутентичной застройки, - говорит Денис Бабаков. - В Петербурге же расположение класса премиум - всегда в центре".

Сегодня за пределами исторического центра, к которым традиционно относятся Центральный, Петроградский и Василеостровский районы, в продаже находятся единичные элитные объекты. Их суммарная площадь в десятки раз меньше, чем площадь жилья, построенного на традиционно используемых для этого класса недвижимости местах. Преимущественно они находятся в Курортном районе. "Объем рынка нового жилья класса элита за пределами исторического центра составляет 18,6 тыс. м2, - говорит Ольга Трошева. - Для сравнения: аналогичный показатель в центральных районах города по состоянию на 1 октября 2011 года - более 350 тыс. м2".

Константин Мамыкин, директор отдела жилой недвижимости компании Maris Properties в ассоциации с CBRE :

"Около 50-60% потенциальных покупателей жилья бизнес- и премиум-класса вовсе не прельщает перспектива жить в гигантских жилых комплексах. У покупателя жилья премиум- и бизнес-класса сложились определенные критерии отбора, которые достаточно консервативны. Главным для этой категории покупателей является место расположения объекта. Это, как правило, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский или Центральный районы. Кроме того, количество квартир в доме не должно превышать 30-40 для премиум-класса и 70-100 для класса бизнес. Конструкция дома, качество материалов, транспортная доступность, инфраструктура, система безопасности, квалифицированная эксплуатация являются производными первых двух критериев отбора - места расположения дома и количества квартир в нем. Квартиры в комплексах на 300-500-1000 и более квартир, которые позиционируются застройщиками как жилье бизнес- или даже премиум-класса, приобретают покупатели, которые переезжают из сегментов эконом- и комфорт-класса.