Высотные здания занимают более 1 млн м2. Это, по по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", 25% всего рынка жилья.
Но на звание небоскребов пока не тянет ни один из действующих объектов - по городским нормам, повышенная высотность начинается с отметки 75 м, это 25 этажей. Настоящих небоскребов в Петербурге пока нет.
Из реализованных в городе жилых проектов самые высокие - комплексы "Доминанта" от стройкорпорации "Элис" (24 этажа), "Поэма у трех озер" от "М-Индустрии" (27 этажей), "Международный" от "Квартира.ру" (25 этажей) и "Шуваловские высоты" от ГК "Пионер" (24 этажа). Первым небоскребом станет "Князь Александр Невский", который сдается в этом году.
"Это единственный объект, у которого высота эксплуатируемой (жилой) части составляет 100 м. Другие жилые дома, заявленная высота которых составляет более 100 м, достигают этого за счет шпилей, куполов и прочих надстроек. Здания выше 100 м в Петербурге пока только строятся или проектируются. В основном это не жилые дома, а многофункциональные или офисные комплексы, такие как "ЛахтаЦентр", "Лидер-тауэр", - комментируют в "РосСтройИнвесте".
"Жилые высотки для Петербурга штучный продукт. В числе зданий выше 25 этажей помимо "Князя Александра Невского" только несколько корпусов в жилом квартале "Северная долина" (до 28 этажей) от "Главстроя-СПб" на Парнасе", - говорит гендиректор компании "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто.
Помимо повышенных требований к устойчивости конструкции при проектировании небоскребов нужно учитывать вопросы безопасности. Серия пожаров в 360-метровой (93 этажа) башне "Восток" строящегося комплекса "Москва-сити" показала, что быстро потушить огонь и спасти оказавшихся в здании людей при нынешних технических условиях очень сложно. Раздвижные лестницы пожарных достают только до 75 м, огонь выше приходится тушить с вертолетов.
Как рассказывает директор по строительству группы компаний "РосСтройИнвест" Сергей Зайцев, для обеспечения пожарной безопасности в ЖК "Князь Александр Невский" (35 этажей) пришлось на каждом этаже и в каждом помещении установить сплинкерную систему пожаротушения, систему дымоудаления и сигнализацию с оповещением на случай пожара.
Приходится предусматривать и особо прочное крепление облицовочных материалов для фасадов высоток. Небольшой отвалившийся элемент, падая даже со 100-метровой высоты, представляет смертельную угрозу для прохожих. Лифты в небоскребах должны быть специальной конструкции, и их нужно как минимум четыре. В итоге они занимают до 30% площади здания и обходятся застройщику очень дорого.
Большой объем требуется и для прокладки внутренних инженерных коммуникаций в доме. Инженерия в высотках тоже проектируется особо. Например, чтобы вода достигла верхних этажей, нужно через каждые 30-50 м производить ее подкачку. Для этого требуется обустройство дополнительных технических этажей - примерно по одному на каждые 20 этажей. Нужны специальные технические решения для канализации, иначе, падая с большой высоты, стоки просто взорвут канализационные каналы изнутри.
Есть и множество других нюансов, которые, с одной стороны, сокращают полезную площадь здания (в зависимости от высоты этажа коммуникации и лифты занимают в общей сложности 50-80% всей площади небоскреба), с другой - существенно удорожают строительство. Главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев считает, что окупить затраты можно, только если здание будет выше 100 м или ниже 75 м (25 этажей). По оценке экспертов ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, при строительстве зданий выше 17 этажей себестоимость "квадрата" возрастает на 5-10%. В компании "Л1" считают, что в целом небоскреб обходится примерно на 50% дороже, чем обычная многоэтажка.
Высокая себестоимость строительства автоматически относит небоскребы в разряд недешевого жилья. Однако признавать их элитность согласны далеко не все эксперты.
"В Петербурге элитные дома традиционно располагаются в престижных местах - центральной части города или по берегам рек, где строительство высоток ограничено Правилами землепользования и застройки. Кроме того, небоскребы рассчитаны на большое количество жильцов, тогда как элитарность дома предполагает ограниченное число квартир", - говорят в "РосСтройИнвесте". С коллегами согласен Юха Вятто: "Класс жилья в первую очередь определяется местоположением будущего объекта, а не его высотой. Обычно элитные объекты - это камерные клубные дома с количеством квартир не более 50".
"Высотные дома могут быть элитными за счет последних этажей: как правило, квартиры здесь видовые, с открытыми террасами, большие по площади, с эксклюзивными планировками. Цена за квадратный метр в видовой квартире на последних этажах может достигать 170 тыс. рублей", - спорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.
Из-за ограничений высотного регламента небоскребам место почти исключительно на отдаленных окраинах. А туда традиционно едут люди, не готовые приобретать дорогое жилье. К тому же виды из окон в необжитых кварталах вряд ли можно назвать элитными.
В районах со сложившейся застройкой, даже не входящих в исторический Петербург, высоткам не бывать. После прошлогоднего решения Верховного суда, который поддержал запрет на высотное строительство на значительной части города, многим застройщикам пришлось пересматривать свои проекты.
Небоскребы, которые стали появляться в Петербурге, еще долгие годы останутся единичными объектами. При этом спрос на высотки будет расти, убежден гендиректор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. Предложение таких объектов будет оставаться очень ограниченным, хотя небоскребы будут появляться лишь в максимально удаленных от центра районах.
