Через 5 лет в Петербурге сформируется устойчивый рынок цивилизованной аренды жилья на основе классических форматов.
Доходность рынка апартамент-отелей и доходных домов (10-12%) становится привлекательной на фоне стабилизации роста цен на жилье. Пока рынок цивилизованной аренды жилья в Петербурге находится в зачаточном состоянии. Хотя в съемных квартирах живет около 5% населения города и в аренду сдается примерно 300 тыс. квартир (15% от всего жилфонда), в основном это теневой бизнес. Почти все жилье сдается без уплаты налогов и даже без составления письменных договоров между сторонами.
Цивилизация в виде двух наиболее распространенных в мире арендных форматов - доходных домов и апартамент-отелей - пришла в Петербург лишь несколько лет назад. Но уже сейчас эксперты говорят, что это перспективный сегмент рынка. Залог его успеха, как ни парадоксально, - в стабилизации спроса на жилье. Такого безудержного роста цен на жилую недвижимость, как это было до кризиса, в ближайшие годы не ожидается, а значит, и доходность вложений в недвижимость будет падать. В том числе и для инвесторов - физических лиц. По оценке "НДВ-Недвижимости", до кризиса, на пике роста цен, стоимость квартиры-студии в Петербурге с момента начала продаж до ввода объекта в эксплуатацию увеличивалась в среднем на 40%. В ряде случаев цена удваивалась. Сейчас этот показатель составляет лишь 20%.
В ответ на это инвесторы стали менять схемы заработка. Если раньше, покупая жилье в новостройках, они почти всегда зарабатывали на его перепродаже, то теперь все чаще инвестиционные квартиры приобретаются для последующей сдачи. Некоторые выкупают несколько помещений в одном подъезде, чтобы было удобнее управлять.
Застройщики не могли не откликнуться на "арендный" тренд - примерно половина квартир на первичке сдается с отделкой, то есть уже "упакованными" для сдачи в аренду. Девелоперы также стали выводить на рынок проекты, специально ориентированные на клиентов-рантье. Первым стал 16-этажный корпус на 900 аппартаментов в составе многофункционального комплекса YE`s, который на пр. Просвещения возводит ГК "Пионер".
В составе отеля запланирована инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, ресторан, магазины, химчистка и прачечная, салон красоты, spa-центр, детский сад, подземный паркинг. Жильцам обещают следующие услуги: консьерж (заказ билетов, такси и т.д.), room service, уборка апартаментов, доставка продуктов питания в квартиру, бизнес-центр при апарт-отеле.
Управлять отелем будет специально созданная компания Becar YE’S (совместная с NAI Becar).
Пока это единственный проект такого рода. Остальные апарт-отели, действующие в Петербурге (их насчитывается около 10), придерживаются более классического гостиничного формата: гражданам номера не продают, при сдаче ориентируются на состоятельных постояльцев. По такому принципу построена работа открывшихся в 2010 году апарт-отелей "Стейбридж", Sharf Hotel и других.
Однако эксперты считают, что у формата, выбранного "Пионером" для YE`s, большое будущее. По оценке компании "НДВ-Недвижимость", доходность арендного бизнеса составляет 5-7%. При этом инвестору принадлежит и сама квартира в таком комплексе. То есть в доходность включается еще и рост цен на недвижимость.
Эксперт  Setl Group  Владимир Копылов считает, что залог успеха инвестиций в данном сегменте - подбор грамотной управляющей компании. До сих пор апарты ориентировались на состоятельных постояльцев, круг которых в Петербурге невелик. Чтобы расширить его и, следовательно, обеспечить заполняемость отелей и гарантированную прибыль, нужно рассчитывать на клиентов со средним уровнем доходов.
Доходные дома на петербургском рынке представлены примерно полутора десятками объектов. Первый - "Коломяжский, 15" - открылся в декабре 2009-го. Он принадлежит финскому инвестиционному пенсионному фонду Icecapital Housing Fund, который в 2007 году выкупил у застройщика (компании "Строительный трест") два подъезда на 276 квартир. Помещения сдаются в аренду на год по 22-24 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру (от 36 до 47 м2), 31-34 тыс. за двухкомнатную (60-84 м2) и от 38 тыс. за трехкомнатную (около 100 м2). Чем выше этаж, тем дороже.
Гораздо более бюджетный вариант предлагает город - за счет казны Петербурга под доходные дома реконструировано 11 зданий. В общей сложности они рассчитаны на 2,4 тыс. мест. Согласно планам жилищного комитета, к концу 2013 года сеть домов должна расшириться до 58 адресов.
О своих планах по созданию доходных домов заявляли и другие инвесторы - например, финский пенсионный фонд Sato. Однако сейчас фонд располагает лишь 90 квартирами в пяти жилых комплексах в трех центральных районах города. Он закупал их у застройщиков специально для сдачи в аренду. Меблированные трех- и четырехкомнатные квартиры можно снять на любой срок.
Строго говоря, отнести объекты Sato к классическим апартаментам или доходным домам нельзя. Так же как и множество сходных объектов, предлагаемых на арендном рынке. Пока рынок еще не развит и четкой классификации объектов нет. Более того, сами его участники не всегда видят разницу между доходными домами и апарт-отелями. Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова, с юридической точки зрения разница в том, что апарт-отели - это коммерческий объект по документам и жилой по функциональному назначению. А доходный дом строится или реконструируется как изначально жилой объект. То есть апарт-отель, как и следует из его названия, - это гостиница. Но от классического отеля номера в ней отличаются наличием кухни. Все остальные услуги: уборка и обслуживание номеров, охрана, сопутствующая инфраструктура с бассейнами и ресторанами - как в гостинице.
Еще одно отличие - в отеле нельзя прописаться, а в доходном доме разрешена временная регистрация. Поэтому такой формат подходит для тех, кто приезжает в Петербург на заработки. Именно на них ориентирована сеть городских доходных домов.
Кроме того, доходный дом принадлежит одному собственнику, а помещения в апарт-отеле могут распродать нескольким - как физическим, так и юридическим лицам.
Елена Амирова считает, что через 5-6 лет рынок цивилизованной аренды приобретет более четкие очертания и будет востребован как среди арендаторов, так и среди инвесторов.
Генеральный директор  ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто добавляет, что такое жилье интересно прежде всего специалистам крупных российских и иностранных фирм, которые открывают свои филиалы в Петербурге.
Главный сдерживающий фактор развития этого сегмента - дорогие кредиты. Как для физических лиц, так и для юридических. Так, при средней ипотечной ставке на петербургском рынке в размере 12% и такой же доходности от сдачи в аренду апартаментов рантье сможет получать чистую прибыль лишь после полной выплаты кредита - обычно это 10 лет. Однако с развитием ипотеки проекты строительства апарт-отелей, где помещения продаются частным инвесторам, будут набирать обороты.
