Финский фонд IcecapitaL Housing Fund решил выйти из проекта первого в Петербурге доходного дома, после того как у полиции возникли вопросы к моральному облику его постояльцев. 200 квартир на Коломяжском выставлены на продажу.
Пенсионный фонд из Финляндии ICECAPITAL Housing Fund продает недвижимость в Петербурге. Речь идет о квартирах в жилом комплексе Таlo на Коломяжском пр., 15, корп. 1. Там с большим шумом 5 лет назад открылся первый в городе доходный дом, который со временем, можно сказать, превратился в публичный. Видимо, финские пенсионеры решили дистанцироваться от сомнительного бизнеса, считают эксперты.
Из кризиса — с прибылью
В доходном доме Talo два подъезда на 276 квартир. В их покупку у Строительного треста финский фонд вложил около $50 млн. Гендиректор ООО "К–15" (управляет доходным домом) Татьяна Kлимовицкая утверждает, что собственник продает часть квартир в одном из подъездов. "Это решение инвестора. Мы не знаем, как он будет распоряжаться вырученными деньгами. Но полностью отказываться от сдачи квартир внаем собственник не намерен. Проект доходного дома успешен", — утверждает она. Тем не менее на сайте Talo говорится, что на продажу выставлены более 200 квартир. И в отделе продаж компании dp.ru сообщили, что "инвестор продает все". "Квартиры освобождены от арендаторов. Там сделан ремонт", — добавили там.
Минимальная цена квартир в Talo — 4,45 млн рублей, максимальная — 8,9 млн рублей. Продаются также несколько десятков мест в паркинге. По подсчетам экспертов АРИН, продав все объекты доходного дома, инвестор сможет выручить более $50 млн, вложенных в проект. "Получить за 5 лет около 25% прибыли только за счет роста стоимости жилья — хороший бизнес", — говорят в АРИН. "Судя по ценнику, финны нацелены на быструю продажу. Квартиры в строящихся домах стоят на 15% дороже", — говорит гендиректор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Управляющий директор ICECAPITAL Real Etate Asset Management Ltd (подразделение ICECAPITAL Group, специализирующееся на недвижимости) Виса Майянмаа вчера оказался недоступен для комментариев. Так что о причинах, побудивших фонд к продаже, можно только догадываться. Одной из них мог стать скандал по поводу того, что якобы большинство арендаторов доходного дома рядом с метро — различные службы по предоставлению интимных услуг. Скандал разгорелся в 2011 году. Собственники объекта заявляли, что ничего о специфике бизнеса большинства обитателей дома не знают.
Партнер юрфирмы "
Дювернуа Лигал
" Игорь Гущев отмечает, что по закону систематическое предоставление помещений для занятия проституцией — уголовное преступление с лишением свободы до 5 лет. "Маловероятно, что менеджеры фонда сознательно сдавали квартиры сомнительным арендаторам. На этом фоне желание финнов выйти из проекта понятно", — говорит юрист.
Фонды верят в Россию
До кризиса на российском рынке недвижимости работали более 60 иностранных инвестфондов. Но их активность за последние годы сократилась. Бывший гендиректор фонда Aberdeen Property Чарльз Восс сообщил dp.ru, что фонд закончил свою работу в России. "Инвесторы очень консервативны. Их больше привлекают крупные европейские города: Париж, Лондон, Франкфурт", — пояснил он.
Управляющий партнер английского инвестфонда Fleming Family Олег Мышкин сообщил, что кризис фонд прошел без потерь: "В прошлом году мы начали два новых проекта МФК в Петербурге общей площадью около 150 тыс. м2. За 5 лет вложим в них 0,5 млрд рублей".
Джеймс Битти, финансовый директор американского фонда Jensen Group, купившего в 2011 году универмаг "Пассаж", говорит, что репутация российского рынка недвижимости хуже, чем он есть на самом деле. "Знающих инвесторов привлекают макроэкономические показатели и политическая стабильность в стране", — говорит он.
Эти слова подтверждают данные статистики. "Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2012 году — $8 млрд (прогноз на 2013 год — $7,2 млрд). Доля иностранных инвестиций превысила 18%", — заявили в Jones Lang LaSalle.
Доходный застой
Сегмент доходных домов в России пока мало привлекает иностранных инвесторов. По данным NAI Becar, в среднем по стране жилье арендует около 5% населения (в Москве и Петербурге — 15 – 20%). Средняя доходность проектов рентного жилья — 5 – 7%, но доходит и до 14%, что сопоставимо с торговой недвижимостью. Рынок предложения достаточно узкий. Основные игроки — иностранные компании.
Если ICECAPITAL Housing Fund уйдет с рынка, в Петербурге останется всего четыре игрока сегмента: два небольших частных проекта Kronverk и Sharfotel, апартамент–отель Staybrige Suits на Московском пр., 97А, и финская компания SATO, у которой в портфеле 11 проектов доходных домов в Петербурге. В 2012 году SATO вложила в покупку квартир в Петербурге 30 млн евро, закрыв три сделки на 10 тыс. м2. "Сейчас у нас под управлением 28 тыс. м2 жилья в городе. 50% наших клиентов — крупные компании, которые арендуют квартиры для менеджмента, и еще 20% — иностранцы", — заявил гендиректор SATO Стафан Таст. По его словам, фонд входит в проекты, если в перспективе может получить не менее 6% дохода на общий капитал. Но таких объектов в городе немного.
Рынок с серым оттенком
Рынок аренды жилья в Петербурге формируют частные собственники, которые сдают 300 – 350 тыс. квартир (15 – 20% общего жилого фонда города). Оборот сегмента — около $250 млн в месяц (если исходить из средней ставки $1 тыс. за однушку в месяц)", — говорят эксперты "Colliers International Петербург".
Параллельно с официальным рынком существует и серый — многие собственники пытаются уйти от налогов и официально показывают минимальную арендную ставку или не платят налоги вовсе. "Таких собственников около 48%", — подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Вывести аренду жилья из тени может федеральный закон, который сейчас разрабатывают. Всех арендодателей, в том числе серых, хотят занести в единую базу. Это позволит контролировать сбор налогов.
“
О продаже квартир в Talo мы знаем, нам предлагали их купить, но мы отказались. Более того, мы перепрофилируем собственный проект жилья в аренду (в фонде компании 12 квартир, которые сдаются в домах на Богатырском пр., 56 / 58. — "ДП"). Законодательство изменилось: налога на имущество у ЗПИФов недвижимости раньше не было, а с июля 2011 года он составляет 2,2%. Эта сумма вычитается из общей доходности фонда и заметно ухудшает результат. Мы переходим к другой модели: покупка строящихся квартир и продажа готовых. Естественно, на строящееся жилье налога на имущество нет. Арендаторов мы уже уведомили о своих планах, они ищут варианты для переезда. Экс–рентные квартиры выставим на продажу.
Алексей Астапов
заместитель председателя правления
“
Уход квартир на Коломяжском с рынка аренды откроет больше возможностей для развития этой мало освоенной в городе ниши. Нашему проекту YES (30 тыс. м2жилья для аренды на ул. Хошимина) это только на руку. На рынок он выйдет в середине 2014 года, но уже сейчас мы видим высокую заинтересованность со стороны инвесторов. Квартиры для последующей сдачи в аренду покупают как отдельные граждане, так и компании (берут по 10 – 40 квартир за раз). Примерно 20% проекта мы оставим за собой. Мы, как управляющая компания, будем контролировать ситуацию. Арендаторам придется следовать общим для объекта требованиям. Управляющей компании хватит полномочий, чтобы пресекать любой негатив и фильтровать арендаторов.
Александр Погодин
директор ООО "Пионер"
“
Предложение на рынке аренды в кризис немного увеличилось: те квартиры, которые оставались пустыми, хозяева начали сдавать из–за своего нестабильного финансового положения. Спрос, конечно, упал. Даже те, кто снимал жилье длительное время, ставили хозяевам ультиматум, требуя более низкую арендную ставку. Стабилен был спрос только среди приезжих. А местные старались пережить это время у родственников. В среднем предложение подешевело на 20%. Сегодня на рынке ситуация стабилизировалась и вернулась к докризисным показателям. Думаю, в ближайшие несколько лет цены будут плавно расти. Также наблюдается тенденция роста спроса на более комфортное жилье — количество сделок с более просторными и дорогими квартирами растет.
Елена Амирова
генеральный директор агентства недвижимости Home estate
