Петербуржцы покупают квартиры с инвестиционными целями не так активно, как до кризиса, однако этот инструмент инвестирования по–прежнему сохраняет популярность. До 15% квартир в городе покупается для перепродажи или сдачи в аренду.
Во время кризиса 95% квартир граждане покупали для себя, сегодня до 15% квартир в Петербурге покупается для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. По сравнению с прошлым годом доля таких сделок выросла примерно на 5%. Жилая недвижимость рассматривается и как доходный инструмент, и как средство сохранения средств, особенно в условиях повышенных экономических рисков.
Доходные метры
Объем рынка инвестиций в строящуюся недвижимость Петербурга составляет около 22,7 млрд рублей, подсчитали аналитики ГК "Новый Петербург". За 2012 год объем инвестиций вырос почти на 40%. "Сейчас первичный рынок один из самых интересных для инвестиций. Доходность таких вложений может достигать 20 – 35% годовых, что выше, чем у любых других инструментов", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".
Плюс к этому инвесторы получают прибыль за счет увеличения стоимости инвестиционной квартиры по мере строительства жилья. Разница в цене между стадией котлована и получением документов достигает около 30%. Цена растет постепенно: стоимость квартиры повышается на 5% с началом возведения дома, 5–10% прибавляется в ходе строительства, еще 5% — при завершении объекта и подключении коммуникаций, и 5 – 10% — после сдачи дома и получения права собственности на квартиры, отмечают в Penny Lane Realty Saint Petersburg. В некоторых случаях квартира за время строительства может подорожать и на 50%.
Часть инвесторов выбирает жилье на вторичном рынке, но такие предложения менее интересны и доходны, хотя и считаются более надежными. Наиболее востребованы для инвестирования квартиры небольшой площади — студии и однушки.
На их долю приходится более 80% всех вложений в недвижимость, покупаемую с инвестиционными целями. Еще около 15% — это инвестиции в двухкомнатные квартиры.
Традиционно популярная локация — центр города, хотя есть привлекательные проекты для инвестирования и в пригородах. "Надо понимать, что такие территории, как Кудрово, Мурино, в будущем станут местами комфортного проживания горожан, и цены там, безусловно, вырастут", — говорит Олег Пашин.
Сам себе инвестор
В жилой недвижимости, в отличие от коммерческой, инвесторами чаще всего выступают частные лица, готовые вложить сумму от $0,3 млн до $1 млн.
"В целом наши сограждане в своей массе никуда, кроме как в недвижимость, инвестировать не умеют и не рискуют. Для частных мелких инвесторов, обладающих суммой в несколько миллионов рублей, единственный вариант — это покупка именно квартиры или встроенного помещения", — комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Чаще всего инвестор приобретает от одной до трех квартир в доме, хотя иногда выкупаются и целые подъезды. Девелоперы не проводят специальных маркетинговых акций, направленных на стимулирование спекулятивных сделок, однако при покупке нескольких квартир можно договориться о скидке, уверяют игроки рынка.
Действуют на этом рынке и фонды. Например, финский САТО владеет в Петербурге портфелем квартир бизнес– и комфорт–класса.
Еще один способ для инвестирования в жилье — приобретение недвижимости в апарт–отеле — предлагает, например, ГК "Пионер". В таком случае квартира приобретается в собственность, а подбором арендаторов занимается управляющая компания.
Рынок не заметит
"Покупатели инвестиционных квартир формируют дополнительный спрос, соответственно, благодаря ему рынок развивается и растет", — считает генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко.
Процент инвестиционных покупок в Петербурге невелик, поэтому на стоимость квадратного метра они не влияют, уверены в свою очередь аналитики Colliers. "Другое дело в Москве. Там рынок более динамичный, и подобные покупки его действительно подогревают", — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Петербург".
За стабильностью
Заметно возрос интерес петербуржцев и к инвестиционному жилью за границей. "Если говорить о классе люкс, больше всего объектов покупают в Европе — Лондоне, Италии, Франции, то есть на стабильных рынках экономически развитых стран", — рассказывает Ольга Бородина, генеральный директор "Рафинад Хоум".
Согласно исследованию Knight Frank, за 2012 год объем российских инвестиций в новостройки Лондона вырос с 2,6 до 3,1%. Поскольку россияне инвестируют в наиболее дорогие объекты, в 2012 году по объему инвестиций в жилую недвижимость Лондона Россия вышла на 3–е место после Сингапура и Гонконга, обогнав Китай.
“
Покупка квартир с инвестиционными целями сейчас намного рискованнее, чем до кризиса, рынок менее предсказуем. Частные инвесторы по–прежнему охотно приобретают квартиры, но, я думаю, на этом рынке будет расти доля крупных операторов типа фонда САТО, которые будут покупать пулы квартир, выкупать подъезды или целые дома. Так, в нашем проекте на Детской ул. САТО купил целый подъезд. Это очень позитивное явление, потому что так формируется цивилизованный рынок аренды. Повышается инвестиционная привлекательность города, ведь когда инвестор рассматривает город с точки зрения размещения в нем производства или офиса, то состояние рынка арендного жилья — это один из ключевых показателей, который позволяет легко посчитать затраты на перемещение персонала.
Олег Барков
генеральный директор ООО "Ханса СПб Девелопмент"
