Смешанное достижение докризисных высот

В последнее время некоторые застройщики, как мантру, повторяют утверждения вроде "в сегменте дорогого жилья дефицит качественного предложения", "клиенты стали более разборчивыми", "растет спрос на комфорт".

Директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина говорит, что из выведенных в продажу в прошлом году 12 премиальных объектов (134,3 тыс. м2) доля бизнес–класса составила всего 56% — это восемь объектов площадью около 75 тыс м2. "Хотя эта цифра более чем вдвое превышает результаты 2011 года, этого недостаточно, чтобы удовлетворить потребность в качественном и статусном жилье. Для этого нужно начинать строительство новых комплексов в объеме не менее 160 тыс. м2 в год", — считает Вера Сережина. По ее мнению, о дефиците предложения свидетельствует рост спроса на недвижимость бизнес–класса, который в прошлом году достиг докризисных 20%.

Ощущение дефицита усиливает недостаток жилья с уникальными продуктовыми характеристиками. Такие объекты наиболее востребованы покупателями и раскупаются быстрее всего.

Всем хватает

Однако другие участники рынка считают, что их коллеги скорее выдают желаемое за действительное. Риелторы не подтверждают сколько–нибудь существенного увеличения спроса на квартиры бизнес–класса, основная масса сделок на первичном рынке — в сегментах эконом и комфорт.

По подсчетам Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", среди однокомнатных наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью до 3 млн рублей (около 56% всех покупателей однокомнатного жилья), покупатели двушек в основном интересуются объектами до 5,5 млн рублей (84%), трешек — до 6 млн рублей (60%). Спрос на дорогие объекты очень невелик.

"На наш взгляд, дефицита жилья высокого класса не наблюдается на рынке. На конец 2012 года объем предложения в сегменте бизнес–класса даже превышал объем спроса. В структуре предложения доля жилья класса бизнес незначительно увеличилась — с 9% в 2011–м до 10% в 2012 году. Параллельно с предложением увеличилась и доля бизнес–класса в структуре спроса — с 4 до 5%", — говорит генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто.

Впрочем, статистика, как обычно, не дает ясного представления о состоянии дел на рынке, так как данные у разных исследователей отличаются в разы. Так, по сведениям "Бюллетеня недвижимости", средняя цена "квадрата" первичного жилья бизнес–класса с января прошлого года по январь текущего изменилась весьма незначительно: со 170 тыс. до 172,6 тыс. рублей, то есть лишь на 1,52%.

А вот аналитики компании London Real Invest, которым прошлый год запомнился оживлением спроса и предложения в бизнес–классе, утверждают, что цены в этом сегменте выросли больше, чем в остальных. "Рост по итогам года составил 17%, и на сегодняшний день средняя стоимость 1 м2 в бизнес–классе составляет 130,3 тыс. рублей", — говорит генеральный директор London Real Invest Зося Захарова. Рост цен она объясняет выходом на рынок нескольких комплексов с довольно высокими ценами. Это "Новомосковский" и Suomi от "ЮИТ", Riverside от Setl City, "Дом на линии" и "Дом на Малом" от Solo Group и другие.

Компания Astera считает, что за год (с декабря 2011 по декабрь 2012 года) стоимость 1 м2 в объектах бизнес–класса выросла на 9,5% — со 117 тыс. до 130 тыс. рублей. По прогнозам Astera, в этом году в продажу поступят квартиры в четырех новых ЖК бизнес–класса общей площадью 543 тыс. м2.

Так, в январе список комплексов бизнес–класса уже пополнился домом "Четыре горизонта" от RBI общей площадью 20 тыс м2. Завершить строительство планируется в III квартале 2016 года.

В числе ожидаемых событий года в сегменте бизнес–класса — ЖК "Смольный" на одноименном проспекте, который собирается начать строить "ЮИТ". Проект этого комплекса площадью около 45 тыс. м2 на 428 квартир разработал испанский архитектор Рикардо Бофилл. Возможно, в продажу поступят квартиры в комплексе "Царская столица" на территории бывшей станции Московская–Товарная (застройщик — ЛенСпецСМУ) и в МФК, который там же будет строить ДК "Созвездие". Первый рассчитан на 3,8 тыс. квартир общей площадью 567 м2 (часть жилья будет иметь категорию комфорт). Точные параметры второго пока не известны, сообщается лишь, что общая площадь недвижимости составит 38 тыс. м2.

Смешать, не взбалтывая

Как и в других сегментах первичного рынка жилья (например, в загородном), в премиальной жилой застройке набирает обороты тенденция смешивать в рамках одного ЖК квартиры близких уровней комфортности. Например, в Riverside представлена недвижимость категорий бизнес и элита. Такое же сочетание предусмотрено в уже упомянутом комплексе "Смольный". В русле тренда выдержаны и "Четыре горизонта", но там рядом с двумя корпусами класса бизнес появятся два корпуса комфорт–класса "Дом на излучине Невы".

Как отмечает Вера Сережина, сегодня многие покупатели жилья категорий комфорт и бизнес хотят получить за свои деньги опции, характерные для более высоких уровней. Поэтому часто в комплексах комфорт–класса можно встретить элементы, которые до сих пор были характерны только для бизнеса или даже элиты, — бизнес–класс заимствует черты VIP–категории. Некоторые застройщики даже разрабатывают собственные стандарты качества, так как принятая классификация не удовлетворяет ни их, ни покупателей, потому что она не дает четкого представления о том, что именно кроется за определениями "бизнес–класс", "комфорт–класс" и т. д.

Например, компания LEGENDA не только изменила привычное деление по классности, но и установила собственные принципы квартирографии, введя стандарт smart. Она считает не комнатность квартир, а количество спален. То есть традиционных двушек, трешек и т. д. здесь нет, а есть квартиры с одной, двумя, тремя и более спальнями. В smart–планировках акцент делается не на площадь, а на ее функциональность. Застройщик утверждает, что в квартирах его стандарта, даже меньших, чем привычные, представленные на рынке, поместится вся необходимая мебель и жить будет удобнее. По замыслу компании, этому способствуют отказ от коридоров (они съедают много полезной площади), сложные конфигурации комнат с выделением зон для общения, спокойного отдыха и прочих.

Холдинг RBI ввел стандарт "3Е": эргономичность, экологичность и экономичность. За основу девелопер взял черты жилья бизнес–класса. Помимо усовершенствованных планировок, новоселам комплексов, которые будут возводиться по новому стандарту, обещают четырехступенчатую систему очистки воды, систему кондиционирования воздуха, энергосберегающие технологии и т. д. У "ЮИТ" главный акцент — на практичность, надежность и функциональность в сочетании с финским минимализмом. В его квартирах множество инженерных и прочих новаций: защита от протекания, принудительные вытяжки, работающие non–stop; все трубы скрыты в стенах; остекленные лоджии и балконы с раздвижными рамами и другое.

Меньше, но лучше

Еще один тренд, который поддержал и бизнес–класс, — уменьшение средней площади квартир. Правда, для дорого жилья эта тенденция не так очевидна, как для массового, замечает Юха Вятто.

В проектах высокого класса доля небольших квартир невелика, и, как правило, они проектируются по остаточному принципу. Наиболее востребованы в сегменте бизнес–класса оказались трех– и четырехкомнатные квартиры площадью от 100 до 150 м2.

Вера Сережина говорит, что в 2011 году средняя квартира в бизнес–классе имела площадь 100 м2, а теперь ужалась до 80–85 м2. Растет спрос на дорогое жилье размером 40–60 м2 — в ответ девелоперы увеличиваю долю малогабаритных квартир в проектах. "В новых объектах бизнес–класса на однокомнатные квартиры площадью до 60 м2 закладывается уже порядка 30%. Такая же доля — у двух– и трехкомнатных квартир. Оставшиеся 10% распределяются между четырех– (до 8%) и пятикомнатными", — приводит статистику Вера Сережина.

Директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов отказывается признавать малометражки бизнес–классом: "Такая стратегия ориентирована в первую очередь на покупателя–инвестора, который стремится вложить деньги в недвижимость, а также на людей, располагающими минимальными денежными средствами. Покупатели, нацеленные на покупку квартир премиальных категорий, такие объекты даже не будут рассматривать. В проектах бизнес–класса востребованы квартиры удобного, комфортабельного метража. Число однокомнатных квартир в них обычно не превышает 25%, причем на этаже они должны размещаться таким образом, чтобы легко объединяться между собой или с квартирами других типов".

Однако очевидно, что традиционные признаки премиального жилья постепенно меняются. Это касается и уже перечисленных характеристик, и основной черты бизнес–сегмента — престижной локации.

Например, из восьми поступивших в продажу в прошлом году ЖК бизнес–класса только один строится в элитном Петроградском районе ("Собрание" от RBI), один — в Адмиралтейском ("Новомосковский", "ЮИТ"), три — на Васильевском острове (Suomi от "ЮИТ"; "Дом на линии" и "Дом на Малом" от Solo Group), остальные же — в Приморском районе, причем в зоне типовой застройки ("Дом–Мегалит на Дибуновской" от "Мегалита"; "Эдельвейс" от "Сферы"; Riverside от Setl Group).

При этом стоит заметить, что больше половины квартир в общем объеме предложения в сегменте бизнес–класса находятся в смешанных комплексах, где в одном проекте сочетаются разные категории жилья.