Юго–запад Петербурга привлекателен для покупателей прежде всего жильем экономкласса. Такие клиенты готовы закрывать глаза на то, что этот район рискует оказаться в транспортной блокаде из–за отсутствия метро, а также на острый дефицит школ и детсадов.
Понятие "Юго–Запад" для петербуржцев имеет два значения: это собственно территория города в юго–западной его части и одноименное муниципальное образование, бывшее 37–е. Нас в данном случае интересует первое, более широкое определение — зона относительно молодой застройки Петербурга, выходящая к побережью Финского залива и активно осваиваемая современными девелоперами. Эта территория традиционно пользуется популярностью у покупателей. По оценке Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", на Красносельский район, основу Юго–Западной Приморской части города (ЮЗПЧ), приходится около 10% всего покупательского спроса на первичном рынке Петербурга.
По объему предложения Красносельский район занимает четвертое место в городе, здесь сосредоточено примерно 11% всех строящихся в Петербурге жилых домов.
Людей привлекает сюда прежде всего относительно благоприятная экология и развитая торговая и досуговая инфраструктура. Магазинов и развлекательных комплексов в юго–западной части Петербурга и вправду хватает: это гипермаркеты "О’КЕЙ", "Карусель", "Максидом", "Спортмастер", ТРК "Фиолент", "Континент", строительный магазин "К–Раута", ярмарка "Юнона" и проч. Кроме того, несомненный плюс юго–запада — выход к морю. Из окон многих домов, расположенных ближе к Финскому заливу, открывается вид на его акваторию. Застройщики нарочно возводят здесь дома повыше, чтобы продавать жильцам последних этажей отличные морские пейзажи. Например, в "Жемчужной симфонии" (квартал уже сдан в эксплуатацию) с последних этажей открывается морская перспектива. Правда, когда прибрежные территории "Балтийской жемчужины" будут застроены (процесс их освоения начнется лет через пять, сообщили в одноименной компании), этот вид закроют новые дома.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Строящиеся здания одного из районов многофункционального комплекса "Балтийская жемчужина" на юго-западном побережье Финского залива
А вот соседство с яхт–клубом "Балтиец" останется привлекательным фактором для местных новоселов. Особенно для тех, кто купит квартиры в жилых комплексах высоких ценовых категорий, — на таких клиентов в основном и рассчитана подобная инфраструктура.
"Географические приоритеты покупателей квартир на юго–западе могут несущественно меняться от квартала к кварталу в зависимости от наличия предложения, соответствующего покупательским ожиданиям. Однако с начала активного освоения этой территории ЮЗПЧ традиционно входит в тройку–четверку районов — лидеров по объемам покупательского спроса. По итогам продаж за IV квартал 2012 года данная зона по количеству проданных квартир заняла второе место после пригородной зоны Всеволожского района и уступила лишь Приморскому району по объему продаж в расчете проданных квадратных метров", — комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований КЦ "Петербургская Недвижимость" Юлия Нигуль.
Пешая доступность
Впрочем, прелесть жизни в окружении двух крупных парков — Южно–Приморского и Полежаевского, в пешей доступности от берега Финского залива смогут оценить лишь те, кто согласен мириться с транспортными трудностями ЮЗПЧ и дефицитом детских садов и школ. Как и любой активно развивающийся район, юго–запад знаком с проблемой отставания инфраструктуры от темпов жилой застройки.
По оценке комитета по образованию Петербурга, Красносельский район занимает третье место в городе по дефициту детских образовательных учреждений. Правда, в составе строящихся здесь жилых комплексов предусмотрено несколько новых детсадов и школ. Например, на территории "Балтийской жемчужины" запланировано две школы и два сада, еще один сад входит в состав квартала "Ленинский парк", который на пересечении пр. Героев и Ленинского пр. возводит ГК "Город". Городские власти обещают, что до 2015 года в Красносельском районе появится как минимум четыре новых детских сада и три школы.
А вот с транспортной инфраструктурой дело обстоит сложнее. Строительство новой станции метро "Юго–Западная" (она же "Казаковская"), обещанной Смольным к 2018 году, отложили. В планах по развитию Петербургского метрополитена продление подземки до ЖК "Балтийская жемчужина" (угол Петергофского шоссе и ул. Адмирала Трибуца) намечено лишь на 2021–2025 годы. Проект строительства в этом направлении надземного экспресса заморожен. Рассматривается вариант запуска в эту часть города скоростного трамвая, но конкретных планов — со сроками, объемом финансирования и величиной пассажиропотока — власти пока не заявляют. Учитывая, что за последние 10 лет население этой части города выросло в полтора раза, а с вводом новых домов увеличится еще примерно на столько же, проблема будет становиться все острее.
Минус на минус дает плюс
У перечисленных проблем есть, как ни странно, и положительные стороны: они сдерживают рост цен на недвижимость в ЮЗПЧ, благодаря чему жилье здесь считается вполне доступным.
Юлия Нигуль говорит, что из имеющихся на сегодня в продаже на юго–западе 563,3 тыс. м2 в не сданных в эксплуатацию новостройках (11,5 тыс. квартир в семи жилых комплексах) лишь 236,6 тыс. м2 (4,8 тыс. квартир) приходится на дома категории комфорт, 14,6 тыс. (98 квартир) — на бизнес. Остальное — экономкласс.
В целом же, по данным London Real Invest, продажи на юго–западе идут в 27 новых ЖК (учитывая и те, что в последние несколько лет введены в строй). ЖК комфорт–класса здесь два: "Жемчужный фрегат" от "Балтийской жемчужины" (стоимость квартир — от 70 тыс. руб./м2) и More от Setl Group (от 86 тыс. руб./м2). Бизнес–класс представлен малоэтажным Duderhof Club (входит в "Балтийскую жемчужину", цена — от 105 тыс. руб./м2). Эконом — "Прибалтийский" и "Ленинский парк" от ГК "Город" (цены за "квадрат" соответственно от 70,5 тыс. и от 65 тыс. рублей), "Южная акватория" ("ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", от 65 тыс. руб./м2), "Балтийская волна" ("Рант", от 68 тыс. руб./м2), "Дом БДТ" ("РГА БДТ им. Г. А. Товстоногова", от 81 тыс. руб./м2).
Средняя цена метра в новостройках в Красносельском районе составляет 73 тыс. рублей. В среднем квадратный метр на первичном рынке Петербурга сегодня стоит 86 тыс. рублей.
Однокомнатное большинство
Для жилых комплексов на юго–западе, как и в целом для жилья категории масс–маркет, характерна большая доля однокомнатных квартир в составе комплексов. Например, из 752 квартир в "Балтийской волне" однушек — 465. В "Ленинском парке" в общей сложности 1936 квартир, из них 1328 — однокомнатные. В "Прибалтийском" всего 1007 квартир, однокомнатных — 665, остальные двушки.
"Сегодня юго–запад — один из самых дешевых районов Петербурга, поэтому спрос продолжает оставаться высоким. В связи с переносом сроков строительства метро возможно кратковременное (до полугода) снижение уровня спроса на 10–15%. Однако в целом метро — это лишь один из множества факторов, влияющих на спрос в конкретном месте. Многое будет зависеть от структуры предложения: сколько доступных по цене новостроек будет выведено, насколько высокими будут темпы строительства жилья и т. д.", — считает заместитель генерального директора НДВ СПб Вячеслав Ефремов.
Кроме того, для многих клиентов имеет значение административная принадлежность места будущей прописки. В пределах Петербурга жилья по таким доступным ценам очень мало, в основном подобные расценки предлагаются в ближайших пригородах Всеволожского района на севере и востоке от города. Юго–запад же — это петербургская земля. Особенно этот факт важен для тех, кто улучшает жилищные условия, меняя имеющееся жилье в Красносельском или Кировском районах на квартиру в новостройке. Такие покупатели предпочитают переселяться в районы, территориально близкие их старому месту жительства.
