Олегу Дерипаске удалось уговорить губернатора продлить сроки реализации крупнейших проектов "Главстроя" в Петербурге. Другие строители надеются, что теперь инвестиционный климат потеплеет и для них.
Смольный продлил компании "Главстрой–СПб", входящей в холдинг "Главстрой" Олега Дерипаски, сроки строительства по двум масштабным проектам в Петербурге, судьба которых в последние годы была предметом "торга" между администрацией и инвестором. Застраивать квартал на ул. Шкапина — Розенштейна девелоперу разрешили до декабря 2015 года, а квартал "Северная долина" — до сентября 2017–го.
"Межсезонье" без штрафов
Как сообщили в пресс–службе "Главстроя–СПб", постановления правительства Петербурга, продлевающие сроки реализации проектов, датированы 18 июня. Более подробно прокомментировать это в "Главстрое–СПб" затруднились. Напомним, в мае был уволен гендиректор компании Сергей Ветлугин. Тогда близкие к "Главстрою" источники предполагали, что причиной этого кадрового решения могла быть неэффективность в переговорах с городом. А источники в Смольном сообщали о многочисленных визитах самого Олега Дерипаски к губернатору Георгию Полтавченко.
Несмотря на это, в феврале девелопер все–таки потерял проект реконструкции Апраксина двора в Петербурге, которым занимался с 2008 года, вложив почти 1 млрд рублей. По версии самой компании, решение о смене руководителя "Главстроя–СПб" было связано "с новым этапом развития ее бизнеса".
Сейчас исполняющим обязанности гендиректора "Главстроя–СПб" является Евгений Блюмкин. С прессой он не общается. "Нового руководителя обещают утвердить к августу", — заявили в "Главстрое–СПб". В пресс–службе КУГИ информацию о продлении сроков подтвердили и уточнили, что это стало возможно, поскольку причины, помешавшие компании исполнить обязательства вовремя, были объективные. "Никаких штрафов "Главстрой–СПб" за срыв сроков по проектам не заплатит", — подчеркнули в КУГИ.
Кризис с арендаторами
Право аренды участка 6,1 га для реновации квартала Шкапина — Розенштейна "Главстрой–СПб" приобрел на торгах Фонда имущества в 2007 году за 701 млн рублей. Инвестор собирался построить 65 тыс. м2 жилья, 35 тыс. м2 офисов и торговых объектов. Объем инвестиций оценивался в 8 млрд рублей. Проект, по условиям инвестдоговора, должен был завершиться к апрелю 2012 года. Но из–за кризиса компания не уложилась в срок. Еще одна причина — у города возникли сложности с освобождением участка от арендаторов. Последний из них покинул квартал в 2011 году, а не в 2008–м, как обещал город.
Ничего удивительного, что к началу 2012 года "Главстрой–СПб" успел лишь подготовить стройплощадку, построить фундаменты для трех зданий и начать монтаж каркаса одного дома, вложив в эту работу около 100 млн рублей. В апреле 2012 года инвестор просил о продлении сроков реализации проекта до декабря 2015–го.
Но получил отказ городских властей с мотивировкой: "Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов".
По рынку прошла информация, что участок "Главстроя–СПб" снова попадет на аукцион. "Торгов не было, поскольку продлить договор по действующему закону можно было и без них", — сообщили вчера в КУГИ. Арендная ставка по участку Шкапина — Розенштейна для "Главстроя–СПб", по данным комитета, на период с 2012–го по 2014 год будет пониженной — 2 млн рублей в год, а в 2014 – 2015 годах — рыночной (236 млн рублей в год). Понижающий коэффициент является своего рода компенсацией за то, что компания долго не могла приступить к реализации проекта, пока город решал проблемы с арендаторами. Сейчас готовность проекта Шкапина — Розенштейна составляет около 30%. Продажи там еще не открывали. Они стартуют после улаживания формальностей с документами.
Драма на севере
У "Северной долины", которую "Главстрой–СПб" строит на севере Петербурга, история не менее драматична. Участок 270 га под строительство 2,7 млн м2 жилья компания приобрела в 2007 году, заявив, что проект будет реализован за 7 лет (то есть к 2014 году) и потребует $5 млрд инвестиций. Но в 2011 году "Главстрой" на этой территории столкнулся с неожиданным соседом. Компания "Компрессор" отсудила у него в "Северной долине" 3 га. Их "Главстрою" в итоге пришлось выкупать.
Сейчас в "Северной долине" строится седьмая очередь, три сданы, заселение началось в 2011 году. Однако до сих пор в новых кварталах нет социальной инфраструктуры. Хотя по условиям инвестиционного договора она должна была появиться через 3 года после старта проекта.
Только в конце декабря 2012 года был открыт первый детсад. Его построили еще в 2011–м, но город не мог найти в бюджете деньги, чтобы выкупить соцобъект у застройщика. По проекту в микрорайоне должно быть 14 школ, 25 детских садов, поликлиника и прочая инфраструктура. Не надеясь на ее появление, новоселы этой весной даже попросили помощи у правительства РФ. Теперь, согласно постановлению администрации, "Главстрой–СПб" должен построить инфраструктуру в "Северной долине" сам. И безвозмездно передать ее городу до 22 сентября 2017 года.
Мнения разделились
Эксперты дали разные оценки этому событию. Одни считают, что шаг Смольного навстречу опальному девелоперу может быть началом перезагрузки отношений власти со всем строительным комплексом. Другие этого оптимизма не разделяют и полагают, что достигнутое соглашение — частное дело "Главстроя", "плод его мучений и торговли".
Но все участники рынка уверены, что худой мир лучше хорошей войны. "Смысла в заморозке проектов нет. И бизнес, и город в этом случае потеряли бы большие деньги", — говорит гендиректор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов. Тем более что речь о проектах, которые благодаря своему масштабу формируют статус окружающих территорий.
Приключения "Главстроя–СПб", похоже, не закончились.
Судьба проекта компании в Юнтолово все еще под вопросом. Этот проект предполагает освоение 437 га под 2,2 млн м2 жилья для 70 тыс. человек. В апреле были открыты продажи жилья в первой очереди, и сроки строительства по ней продлили до апреля 2015 года. Но по остальным очередям у девелопера пока нет разрешения на строительство.
В прошлом году КУГИ подал иск о расторжении с девелопером договора аренды участка, поскольку тот не выполнил требования по строительству инфраструктуры в районе.
Точка в судебном разбирательстве до сих пор не поставлена. "Мы обсуждаем условия мирового соглашения", — сообщили вчера в КУГИ.
“
Несомненно, продление сроков по проектам "Главстроя" — положительный сигнал для стройкомплекса. Это свидетельствует о том, что власти отказались от формального–запретительного подхода к застройщикам и стали рассматривать вопросы по существу. В срыве сроков далеко не всегда виноват застройщик. Могут возникнуть проблемы с монополистами, бывает, что не в срок выполняют свои обязательства сами власти, как, кстати, и произошло в случае с "Главстроем". И то, что теперь Смольный не гребет всех под одну гребенку, а готов к диалогу и идет на переговоры, — большой плюс для рынка.
Павел Бережной
исполнительный директор СК "С.Э.Р."
“
Я бы не придавал такого уж серьезного значения тому факту, что "Главстрою СПб" продлили сроки реализации проектов. Совершенно не считаю это знаковым явлением для рынка, которое бы свидетельствовало об изменении отношений между девелоперами и городскими властями. Это скорее вымученное решение, которое стало возможно благодаря настойчивости "Главстроя", а не доброй воле Смольного. У обоих проектов невысокая степень реализации — они готовы не больше чем наполовину,а то и на треть. Так что я бы не рассчитывал на какую–то перезагрузку в отношениях девелоперов с властью.
Владимир Копылов
руководитель аналитической службы Setl City
