"Деловой Петербург". Застройные явления

В экспозиции в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти находится почти 3,5 млн м2 нового жилья (данные Setl Group). Это в 1,7 раза больше, чем в предкризисном 2008 году, когда квартиры пользовались ажиотажным спросом и цены в отдельные месяцы росли на 10 – 15%. По оценке холдинга RBI, в 2008 году в продажу поступило 1,9 млн м2 нового жилья. Участники рынка уже тогда всерьез опасались затоваривания. С тех пор покупательная способность населения существенно не изменилась. В итоге сейчас первичный рынок как никогда близок к кризису перепроизводства. О чем свидетельствуют и его индикаторы. По данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", за год с сентября 2012 года средняя стоимость 1 м2 поднялась лишь на 6%, даже не превысив инфляцию, а спрос на новостройки уменьшился на 23,5%.

Всплеска не будет

За первое полугодие 2013 года строители выставили на продажу 2,3 млн м2 жилья (против 1,2 млн м2 за тот же период 2012–го). К декабрю, по прогнозу London Real Invest, эта цифра вырастет до 3,38 млн м2. При этом макроэкономическая ситуация не дает надежд на всплеск покупательской активности. По оценке ЦБ РФ, рост ВВП по итогам года не превысит 2%. Регулятор прогнозирует снижение спроса на энергоносители из–за падения деловой активности в еврозоне. Независимые эксперты говорят, что рецессии нашей экономике не избежать. Росстат зафиксировал падение индекса промпроизводства в Петербурге по итогам 7 месяцев на 0,4%.

Торможение экономики проявляется в потребительской сфере. Рост кредитования населения замедляется: в январе–июне 2013 года в количественном отношении было выдано лишь на 14% больше кредитов, чем за тот же период 2012–го. При этом в первом полугодии прошлого года рост составил 50%. Падают продажи автомобилей, наметился рост безработицы, усилился отток капитала.

Благие намерения

На этом фоне последние инициативы властей Петербурга и Ленобласти по сдерживанию темпов жилищного строительства играют на руку крупным девелоперам. Смольный заявил, что не будет развивать новые проекты комплексного освоения территорий. Город практически не утверждает новых проектов планировки и не продает участки под застройку. Областные власти ограничили высотность новостроек, проводят ревизию стройпроектов, переложили на застройщиков возведение инфраструктуры. Это существенно ограничило выход на рынок новых жилых площадей. В прошлом году многие застройщики критиковали эти меры, утверждая, что они приведут к дефициту предложения. Но дефицит так и не наступил.

Гендиректор ЦРП " Петербургская Недвижимость " (входит в Setl Group) Олег Пашин считает, что рынок уже стал рынком покупателя. Некоторые эксперты фиксируют падение темпов продаж. "Продажи в большинстве объектов замедлились. Раньше за квартирами в популярных объектах стояли очереди, сейчас они гораздо дольше находятся в продаже", — говорит Галина Санамян из АН Home estate. Спрос, по ее словам, не изменился, хотя летом наступило традиционное затишье. Отличительная особенность этого года — остановка роста цен на строящиеся объекты из–за огромного количества предложения.

Андрей Тетыш из АРИН считает: цены на недвижимость приблизились к своему психологическому максимуму — 88 тыс. рублей за 1 м2, что сократило спрос. "Осенью возможно некоторое оживление и рост цен", — говорит он. Но в целом за год первичка подорожает не более чем на 7%.

Полина Яковлева из NAI Becar говорит, что падения спроса на маленькие квартиры (18 – 23 м2) не видно — они традиционно раскупаются быстрее остальных.

На стройке без падений

Риелторы и строители по–разному оценивают состояние рынка. Застройщики прогнозируют годовой рост цен не менее 9%. Елена Пальчевская из ИСГ "Мавис" констатирует стабилизацию рынка. "После кризисного падения и последовавшего резкого роста мы находимся на плато стабильности", — считает она. Андрей Ильичев из ГК "Пионер" говорит, что слышал о проблемах других застройщиков, но у его компании их нет. Гендиректор "Матрикс–Недвижимость" Игорь Петров убежден: для насыщения рынка жилья должно пройти довольно много лет. Наталья Агрэ из ООО "КВС" утверждает: несмотря на постоянные слухи про обвал рынка, цены продолжают расти, подстегивая спрос.

Олег Пашин даже отмечает: в июле его компания побила свой рекорд по количеству сделок на первичке за месяц. Но не у всех продажи идут столь же резво, признает он: "Интересные, качественные проекты востребованы. А объекты с изъянами или без документов испытывают отток покупателей". Число таких проектов выросло, особенно в Ленобласти. Застройка Всеволожского района, самого популярного у девелоперов, сопровождается скандалами. Десяток проектов здесь возводится без разрешений ("ДП" подробно писал об этом), у многих проблемы с инфраструктурой.

В Буграх, где в этом году после ввода 113 тыс. м2 (от компаний "ЦДС", "Патриот–Нева", "ПромСервис") число жителей увеличится вдвое, нет мест в детсадах и школах. От действий компаний, продающих квартиры без разрешений на строительство, страдают другие участники рынка. Так, в поселке Лупполово фирма "Эверест" продавала квартиры без разрешения на участке компании "Элемент–Бетон", повредив ее репутации. Все эти проблемы охлаждают покупательский интерес.

Бонусный бум

Косвенно о том, что конкуренция на рынке обостряется, свидетельствует характер рекламных кампаний девелоперов. Раньше скидки приурочивались к знаменательным датам. Сейчас квартиры с дисконтом предлагаются чуть ли не на старте продаж. Скидки доходят до 20% от первоначальной цены. Кроме того, 80% квартир экономкласса продаются с отделкой, включенной в стоимость. До кризиса за эту опцию требовалась доплата.

Обилие рекламы новостроек тоже подтверждает, что продавать первичное жилье все труднее. Гендиректор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко отмечает, что рынок становится более избирательным. Дорожают квартиры в ликвидных проектах, а на объекты с неудачным расположением, квартирографией девелоперы вынуждены снижать цены.

Параллельно растет себестоимость строительства, так как дорожают стройматериалы и увеличиваются затраты на инженерную подготовку территорий и оформление документации.

Это делает проекты менее экономически устойчивыми, считает Лев Гниденко.