Петербургская управляющая компания "ДОХОДЪ" создала закрытый паевой фонд

Закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) "ДОХОДЪ–Рентная недвижимость" начал размещение паев вчера, рассказала Маргарита Бородатова, генеральный директор управляющей компании "ДОХОДЪ". По ее словам, на первом этапе в фонд планируется привлечь 500 млн рублей. В следующем году компания намерена провести дополнительную эмиссию паев и увеличить фонд вдвое, до 1 млрд рублей. Дальнейшее расширение ЗПИФН будет зависеть от спроса со стороны инвесторов, говорит Бородатова. На первый миллиард, утверждает она, предварительные договоренности с инвесторами уже есть.

Ликвидные квадратные метры

После формирования ЗПИФН управляющая компания выведет его паи на Московскую биржу, сделав их доступными как для частных инвесторов, так для институциональных, например негосударственных пенсионных фондов, сообщила Маргарита Бородатова. "На рынке нет пока ликвидного биржевого инструмента, связанного с недвижимостью, — считает она. — И мы видим, что потребность в инвестировании в недвижимость у людей есть. Но этот рынок доступен только для крупных инвесторов. А спрос велик и со стороны средних инвесторов". На сегодняшний день в управлении УК "ДОХОДЪ" находятся 14 ПИФов, из которых три ЗПИФН и один венчурный ЗПИФ. Общая стоимость чистых активов (СЧА) этих ЗПИФ — более 6 млрд рублей, но количество инвесторов в них невелико. "ДОХОДЪ–Рентная недвижимость" будет размещать средства широкого круга инвесторов в коммерческую и жилую недвижимость, покупая ее в основном на стадии строительства. Это обеспечит фонду диверсификацию, ведь динамика цен и арендных ставок на этих рынках отличаются друг от друга, поясняет Бородатова. И ту и другую недвижимость фонд будет покупать в основном на стадии строительства, а затем уже готовую как продавать, так и сдавать в аренду.

Сейчас на Московской бирже (МБ) торгуются паи многих ЗПИФН. По данным на 1 октября 2014 года, таких бумаг на бирже было 246, в том числе паи созданного в 2007 году фонда "Арсагера — Жилые дома" петербургской УК "Арсагера". Это последний ЗПИФН петербургской УК, чьи паи были выведены на биржу.

Однако ликвидность инвестиционных паев на бирже оставляет желать лучшего. По многим из них не бывает сделок по несколько дней или даже недель, а разница между ценами лучших заявок на покупку и продажу (спред) этих бумаг часто превышает 10%.

Чтобы обеспечить паям своего фонда ликвидность, УК "ДОХОДЪ" планирует привлечь маркетмейкеров. Это участники торгов, которые за вознаграждение берутся поддерживать небольшой спред по тем или иным ценным бумагам на бирже.

Альтернативный доход

"Фондовый рынок переживает не самые лучшие времена, — констатирует Наталья Белова, эксперт по рынку коллективных инвестиций и негосударственному пенсионному обеспечению отдела Investfunds информационного агентства Cbonds. — В то же время ЗПИФ предлагают пайщикам доход от инвестирования в альтернативные активы, в частности, недвижимость (большинство ЗПИФ сейчас — ПИФы недвижимости либо рентные фонды). Многие ЗПИФ создаются под определенного инвестора или группу инвесторов, но есть и такие, паи которых предлагаются широкому кругу лиц, а цена входа у них невысока.

К сожалению, корректно оценить объем рынка ЗПИФ нельзя, потому что 2 / 3 рынка составляют фонды для квалифицированных инвесторов (физлиц, располагающих большими суммами, или юрлиц. — Ред.), СЧА которых не подлежит публичному раскрытию. В настоящее время таких фондов более 700".